청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(취소)

납세자가 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였고 신고한 실지거래가액의 내용이 진실하다면 특수관계자에 매가하였다 하더라도 과세관청이 기준시가로 양도소득세를 고지함은 부당함

1. 처분개요

청구인은 1988.2.9 취득한 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 495.8㎡ 및 위 지상주택 320.19㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1991.5.6 양도하고, 1991.6.27 처분청에 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 1997.3.16 청구인에게 1991년 귀속분 양도소득세 45,164,790원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복, 1997.3.26 심사청구를 하여 1997.5.2 심사결정서를 받은 후 1997.6.3 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점부동산을 양도하고 1991.6.27 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였음에도 불구하고, 처분청에서 적법하게 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인과 청구외 OOO, OOO은 특수관계자로 거래사실확인내용은 신빙성이 없고, 청구인이 제출한 취득·양도시 매매계약서에 취득·양도 당시 쟁점부동산 등기부등본에 설정된 근저당권에 대하여 특약사항이 기재되어 있지 아니하는 등 청구인이 제출한 증빙서류에 신빙성이 없으므로 처분청에서 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부나. 관계법령구소득세법[1993.12.31 개정되기 전의 것] 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도 가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 구소득세법 시행령[1993.12.31 개정되기 전의 것] 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있으며,한편, 같은 법 시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(실지거래가액)이 정당한지 여부에 대하여 본다.

① 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득경위 및 입증자료를 정리해 보면, 청구인은 청구외 OOOO(주) 대표 OOO(청구인의 4촌이며 쟁점부동산의 소유주인 OOO의 남편임)에게 자금을 빌려주면서, 담보조로 OOO의 처 OOO의 소유인 쟁점부동산을 청구인 앞으로 1984.11.22. 소유권이전청구권가등기를 하였으며, 또한 OOOO(주)의 국세체납으로 광화문세무서에 1984.12.10 쟁점부동산이 압류되는 등 오랜 시일이 경과하여도 OOO이 청구인에 대한 채무액(180백만원 상당)과 국세체납액을 변제할 여력이 없어, 부득이 청구인이 위 OOO의 청구인에 대한 채무액으로 일부 상계하고 OOOO(주)의 광화문세무서의 국세체납액을 청구인이 납부하는 조건으로 쟁점부동산을 325백만원에 취득하였다고 주장하며, 그 입증자료로써 취득시 매매계약서, OOO의 거래사실확인서, 쟁점부동산의 가등기관련 서류, 쟁점부동산의 등기부등본, OOO의 차용증 등을 제출하고 있다.

② 청구인이 제출한 입증자료를 본다. 쟁점부동산의 등기부등본 및 가등기관련서류에서, 쟁점부동산이 1984.11.22 청구인 앞으로 소유권이전청구권가등기(매매예약금액 150백만원)된 사실이 확인되고, 1984.12.10 광화문세무서에서 국세체납을 이유로 쟁점부동산을 압류한 사실과 1988.2.9 청구인 앞으로 소유권 이전등기가 되었고 1988.10.21 압류말소된 사실이 확인되며, 매매계약서에 중개인[OO 중개소 대표 OOO OOO-OOOO]의 날인이 있으며, 또한 당소에서 광화문세무서에 조회한 결과, OOOO(주)은 1984년 수시분 부가가치세 123,358,503원이 체납되어 쟁점부동산이 광화문세무서에 압류되었으며, 1988.10.31 가등기권자인 청구인이 잔금채권을 납부하여 쟁점부동산의 압류를 해제하였다고 확인하고 있는 점 등으로 미루어 보아, 청구인이 OOOO(주)의 국세체납액을 청구인이 납부하는 조건 등으로 쟁점부동산을 325백만원에 취득하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있는 것으로 인정된다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액(실지거래가액)이 정당한지 여부에 대하여 본다.

① 한편, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도경위를 정리해 보면, 청구인은 금융기관 채무에 대한 이자부담 등으로 쟁점부동산을 처분하려고 내 놓았으나, 1991년 양도당시 부동산 경기침체로 매매가 쉽지 않던 중, 청구외 OOO(OOO의 子)이 쟁점부동산을 자기에게 팔라고 수차 요청해 와, 청구인의 금융기관 부채 등을 OOO이 인수하는 조건 등으로 OOO에게 375백만원에 양도하게 된 것인 바, 당초 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득할 때, 당초 취득가액 325백만원보다 5천만원을 더 주겠다고 하기에 다소 시세보다 낮은 감은 있었으나, 1988.2.9 쟁점부동산을 취득할 당시 OOO의 어려운 사정과 친척인 점 등을 감안하여 양도한 것이라고 주장하며, 그 입증자료로써 OOO의 매매대금지급 약속어음 및 지급영수증, 금융기관의 청구인 부채확인서, 매수자의 금융기관부채 인수각서, 금융기관의 매매대금 송금내역 등을 제출하고 있다.

② 청구인이 제출한 입증자료를 본다. 쟁점부동산의 등기부등본에서 금융기관(OOOO은행, OOOO은행, OO은행)에 근저당권이 설정되어 있음이 확인되고, 해당은행에서 쟁점부동산 양도일 현재 청구인이 금융기관의 부채잔액(OOOO은행 50백만원 OOOO은행 45백만원, OO은행 50백만원)이 있음을 확인하고 있으며, 청구인의 동 금융기관부채를 매수자 OOO이 변제하는 조건으로 쟁점부동산을 인수한다는 OOO의 각서와 1991.5.6 쟁점부동산이 양도된 후 실제 동 금융기관부채가 상환되어 1992.11.16～19 금융기관의 쟁점부동산에 대한 근저당권이 해지된 점으로 미루어 보아 매수자 OOO이 청구인의 금융기관 부채를 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였다는 청구인 주장에 신빙성이 있는 것으로 보인다.

또한 매수자 OOO이 청구인 앞으로 송금한 금융기관의 타행환입금증명서(199.5.9 OO은행 20백만원, 1991.5.10 OOOO은행 20백만원)와 OOO의 대금지급약속어음(85백만원, 1991.4.29 공증)과 동 약속어음과 관련한 청구인의 대금영수증(92.6.3 7백만원, 92.6.20 30백만원, 92.9.30 33백만원, 95.7.14 11백만원, 97.4.16 4백만원)에서 쟁점부동산의 대금이 수수된 사실이 확인되며, 아울러 청구인으로부터 쟁점부동산을 매입한 거래당사자는 특수관계에 있는 자(매수자는 청구인의 5촌조카)인 점을 감안하면 매매계약서에 중개인 및 근저당설정에 관한 특약사항이 없다 하여 신빙성이 없다고 할 수 없으며, 청구인은 고령(1924년생)으로서 쟁점부동산을 취득·양도하고 상당기간이 경과한 현시점에서 모든 거래증빙을 요구하는 것은 다소 무리한 측면이 있는 점 등으로 미루어 보아, 청구인이 쟁점부동산을 375백만원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다

(3) 위의 사실관계 및 판단에서 보는 바와 같이, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액(취득가액 325백만원, 양도가액 375백만원)이 거래증빙 등에서 확인되므로 처분청에서 이를 인정치 아니하고 기준시가로 과세한 이건 처분은 부적법한 반면, 청구주장은 이유있는 것으로 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.