방수, 미장공사, 내?외벽 칠공사 및 전기누전공사비용 14,170,410원 및 건물옥상 건물증축비용 16,000,000원을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

건축비용이 적정한 비용으로 보인다는 점등을 종합하여 볼 때 옥상건물 증축비용 00원은 이를 양도자산의 필요경비로 공제할 수 있는 것으로 판단됨

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 239.7㎡와 위 지상건물 523.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.12.14 취득하여 1995.4.12 양도한 후 실지거래가액(양도가액 470,000,000원, 취득가액 395,000,000원(토지 235,000,000원, 건물 160,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청은 과세적부심의 결정에 따라 건물의 취득가액을 145,143,410원으로 하여 1996.6.16 양도소득세 7,413,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.8.14 심사청구를 거쳐 1996.11.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 1990.12.31 쟁점부동산의 건물 신축시 부실공사를 하여 추가로 방수·미장공사, 내·외벽 칠공사, 전기누전공사(공사비 합계 14,170,410원)를 하였고 건물옥상에 미등기건물 1동을 증축(공사비 16,000,000원, 1991.8.30 완공)하였으므로 방수·미장공사 등 공사비 합계 14,170,410원과 옥상건물 증축비 16,000,000원은 양도차익 계산시 필요경비로 차감해야 한다.

나. 국세청장 의견 과세적부심사청구시 제출한 방수미장공사비와 내·외벽 칠공사비, 그리고 누전공사비는 쟁점부동산의 능률유지나 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 법 소정의 자본적지출로 보기보다는 수익적 지출로 보아야 할 것이므로 이 부분 청구주장을 받아들이기는 어렵고 청구인은 증축부분에 대한 공사비를 인정해야 한다고 주장하면서 청구외 OOO(OO주택)과 청구인간에 체결된 것으로 되어 있는 건물공사계약서와 무통장 입금확인서를 제출하고 있으나 쟁점부동산의 소재지는 서울특별시 강남구 OO동인데 시공자의 사업장은 수원시 OOO OO동으로서 쟁점부동산 소재지와 상당한 거리가 있고, 건축도급공사 계약서는 건축면적, 사용해야 할 자재의 규격, 품목제조 회사, 평당건축비 등을 명시하는 것이 일반적인 관행인데 이 부분에 대한 언급이 없을 뿐만 아니라 공사비에 대한 세금계산서를 교부받은 사실도 없어 무통장으로 입금된 금액이 증축공사대금으로 입금된 것인지가 불분명하므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 방수, 미장공사, 내·외벽 칠공사 및 전기누전공사비용 14,170,410원 및 건물옥상 건물증축비용 16,000,000원을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서와 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제170조 제1항 및 같은 조 제4항 제1호 및 제3호의 규정을 모두어 보면, 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으나 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고하고 당해자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 수 있는 경우 실지거래가액으로 계산하도록 규정되어 있고, 동법 제45조 제1항 제2호 및 제3호에 의하면 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 및 대통령령이 정하는 자본적 지출액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있다. 구 소득세법시행령 제94조 제2항에서는 “법 제45조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것”이라고 규정하고 있고 동 제3항에서는 “법 제45조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. (이하 생략)”이라고 규정하고 있으며 동 시행령 제89조에서는 “거주자가 소유하는 사업용고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적 지출로 하고, 당해 고정자산의 내용년수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적 지출로 본다. 이 경우에 수익적 지출과 자본적 지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 재무부령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고 있다. 구 소득세법시행규칙 제38조 에서는 “령 제89조에 규정하는 수익적 지출과 자본적 지출의 구분이 분명하지 아니한 경우에는 다음 각호의 예에 의하여 이를 구분한다.

1. 다음에 게기하는 것에 대한 지출은 수익적 지출로 한다. (가) 건물 또는 벽의 도장 (나) 파손된 유리·기와의 대체 (다) 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체 (라) 자동차의 타이어·튜브의 대체 (마) 재해를 입은 자산의 외장의 복구·도장 및 유리의 삽입 (바) 기타 조작 가능한 상태의 유지 등 (가)내지 (마)와 유사한 성질의 것

2. 다음에 게기하는 것에 대한 지출은 자본적 지출로 한다. (가) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (나) 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치 (다) 고층건물의 피난시설의 설치 (라) 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 용도에 이용할 가치가 없게 된 것의 복구 (마) 기타 개량·확장·증설 등 (가)내지 (라)와 유사한 성질의 것”이라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였고 처분청도 실지거래가액을 조사하여 양도소득세를 결정하였으므로 청구인이 주장하는 필요경비가 그 지출사실이 인정되며 또한 소득세법상 인정하는 필요경비에 해당되는 경우에는 이를 양도가액에서 공제하여야 할 것이다. 먼저 건물신축의 추가공사로 지출하였다는 방수·미장공사 내외벽 칠공사, 전기누전공사 비용 합계액 14,170,410원은 당초 처분청의 조사내용에 의하여 그 지출사실은 인정할 수 있으나 이러한 비용들은 위 소득세법시행규칙 제38조 에서 규정하는 수익적 지출에 해당되는 것으로 판단되며 또한 이러한 비용들이 양도자산의 설비비와 개량비에 해당된다고 보기 어려우므로 이를 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 건물옥상 증축비용 16,000,000원을 필요경비로 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

청구인은 당해비용이 옥상에 10평정도의 건물을 증축하는데 소요되었다고 주장하면서 공사계약서 및 공사대금 입금확인서를 제시하고 있는 바, 1991.5.20자 작성된 공사계약서에 의하면 시공자가 경기도 수원시 OOO OO동 OOOOO OOOO OOO으로 되어 있고 무통장입금 확인서에 의하면 청구인이 1991.5.25 200만원, 1991.8.1 900만원, 1991.8.26 500만원 합계 1,600만원을 OOO에게 송금한 것으로 확인되고 있으며 시공자인 OO주택은 1991.3.4 개업하여 1995.12.15 직권폐업된 자로서 쟁점옥상건물 공사 당시에는 사업자로 등록되어 있었다는 점과 청구인이 제시하는 사진에 의하면 옥상에 건물이 증축된 것으로 확인이 되고 있으며 당 심판소에서 건축사 사무실에 시멘트 벽돌로 시공한 건물의 1991년도 건축단가를 알아본 바, 1991년 실제자료를 근거로 하여 평당 1,500,000원～1,800,000원 사이라고 확인하고 있어 이 건의 경우 평당 1,600,000원의 건축비용이 적정한 비용으로 보인다는 점등을 종합하여 볼 때 옥상건물 증축비용 16,000,000원은 이를 양도자산의 필요경비로 공제할 수 있는 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.