쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

쟁점감정가액은 상증세법 시행령 제49조 요건을 충족하고, 평가기준일 이후 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼만한 사정이 확인되지 않으며, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 함

1. 처분개요

가. 청구인은 2024.6.6. 사망한 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)의 공동상속인으로, 상속재산인 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 상속재산가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조 제1항에서 정하는 보충적 평가방법에 따라 합계 OOO원으로 평가하여 2024.12.19. 상속세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 2025.8.11.부터 2025.10.31.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 2개의 감정기관이 평가한 가액의 평균인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 시가로 보아, 2025.12.3. 청구인에게 2024.6.6. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 처분은 상증세법상 시가 개념을 형식적으로 해석·적용한 것이어서 위법하다.(가) 상증세법 제60조 제1항에서는 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 ‘시가’에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법을 적용하도록 규정하고 있으며, 여기에서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭고 정상적인 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 객관적인 교환가치를 의미한다.(나) 쟁점토지는 자유롭고 정상적인 거래가 이루어지기 어려운 토지로, 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다.

1) 쟁점토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 자연녹지지역에 해당하고, 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역, 배출시설 설치제한지역 등의 중첩 규제를 받는 토지로, 상속개시일 전후에 객관적인 시가가 형성되어 있다고 보기 어려우나, 처분청은 쟁점토지의 거래현실과 이용제한을 충분히 고려하지 아니한 채 감정가액을 기계적으로 시가로 인정하였다.

2) 쟁점토지는 총 5,431㎡의 대규모 농지로, 소규모 필지와 달리 수요가 극히 제한적이고, 인근 2km 이내 헬기장으로 인한 소음문제까지 존재하여 실질적으로 매매가 이루어지기 어려운 토지이다.

3) 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2020년부터 2025년 9월까지 인근 토지의 거래 800건을 전수분석한 결과, 쟁점토지와 같은 5,000㎡ 이상 토지의 거래는 단 1건에 불과하고, 거래가액이 OOO원이 넘는 거래도 1건에 불과하였다.

4) 이와 같이 거래가 극히 제한되어 시가 산정이 곤란한 경우에는 상증세법 제60조 제3항에 따라 개별공시지가 등 보충적 평가방법을 적용하는 것이 원칙이고, 이와 달리 처분청이 보충적 평가방법에 따른 가액을 배제하기 위해서는 개별공시지가가 현저히 부당하다는 점을 입증하여야 하나, 처분청은 아무런 입증 없이 감정가액이 존재한다는 이유만으로 개별공시지가의 적용을 배척하였다.(다) 한편 동일 지역, 동일 규제, 동일 용도의 다수 토지에 대하여 통상적으로 개별공시지가를 기준으로 상속세가 부과되고 있음에도 청구인에게만 예외적으로 감정평가를 적용하여 과중한 세부담을 주는 것은 조세평등주의에 반하고, 또한 이 건 처분은 실질적인 담세능력을 현저히 초과하는 것이어서 실질과세원칙 내지 과잉금지원칙에도 위배된다.

(2) 쟁점감정가액은 현실적인 가치를 반영하지 못하고 있으므로 이를 쟁점토지의 시가로 인정할 수 없다.(가) 쟁점감정가액은 공법상 제한의 반영이 부족한바, 쟁점토지는 개발제한구역이고, 실제 경작이 불가능한 상태 및 장기간 유휴농지이나, 쟁점감정가액은 이와 같은 중대한 이용 제한이 실질적으로 고려되지 아니하였다.(나) 토지에 대한 감정평가에서 비교표준지의 선정은 평가액의 타당성을 좌우하는 핵심사안인데, 이 건 2개의 감정가액 모두 ‘OOO’(이하 “이 건 비교표준지”라 한다)의 토지를 비교표준지로 선정하였으나, 아래와 같이 쟁점토지와는 위치, 주변환경, 개별요인, 지역요인 등에서 유사성이 없어 비교표준지로 부적정한바, 쟁점감정가액을 시가로 인정할 수 없다.

1) 이 건 비교표준지는 OOO고속도로의 진출입로에 비교적 가깝고, 직사각형 모양이며, 가로변의 약 100미터가 2차선 도로에 연접해 있고, 모서리 부분이 고속도로 요금소(OOOTG) 방향으로 접해 있다.이에 반해 쟁점토지는 OOO고속도로의 진출입로에서 멀고, 중심가에서도 떨어져 있으며, 쟁점토지와 도로 사이에 배수로가 있어서 도로에서 곧바로 접근하기 어렵고, 20미터 정도만 연접해 있으며, 면적도 이 건 비교표준지의 2배나 되어 매각가능성도 없는바, 상권, 접근성 및 배후수요, 이용가능성 측면에서 큰 차이가 있다.

2) 쟁점토지는 개발제한구역, 군사시설보호구역 등으로 개발가능성이 전혀 없고, 이와 같은 차이로 인해 이 건 비교표준지의 공시지가(2024년)는 1㎡당 OOO원인데 반해, 쟁점토지는 OOO원～OOO원에 불과한바, 이 건 비교표준지는 쟁점토지과 비교할 때 획지조건, 접면도로, 형상, 고저, 방위 등에서 훨씬 우월하며, 용도지역은 동일하나, 개발기대감, 상권 성숙도 등 잠재적 가치도 우월하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점감정가액은 법령에 따라 평가심의위원회의 심의를 거친 것으로, 쟁점토지의 시가에 해당한다.(가) 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 감정가격 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 감정가격 등의 가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다.(나) 쟁점감정가액은 가격산정 기준시점 및 작성일 모두 상속세 법정결정기한 내에 속하고, 2개의 감정평가법인에 의해 평가되었으며, 그 가액에 대해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 것이므로 이는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가에 해당한다.

(2) 쟁점감정가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 한다) 제3조 등의 관련 법령에 따라 합리적으로 결정된 가액이다. (가) 청구인은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2020년부터 2025년 9월까지의 인근토지 거래 803건 중 개발제한구역의 전, 답에 해당하는 실거래 178건을 분석한 자료를 제시하면서, 쟁점감정가액이 과다하게 평가되었고 쟁점감정가액을 시가로 인정하기에는 객관적인 합리성이 결여되었다고 주장하나, 청구인 역시 쟁점토지의 시가를 산정하기 어렵다고 보아 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항에서 정하는 보충적 평가방법으로 신고하였는바, 국토교통부의 실거래가를 쟁점토지의 시가로 산정하기 어려운 경우임을 알 수 있고, 제시된 국토교통부 실거래가는 이 건 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간의 범위를 넘어선 자료이며, 구체적 지번도 알 수 없는 자료로서 비교대상 매매사례가액으로 볼 수 없다. (나) 청구인은 쟁점토지가 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역, 배출시설 설치 제한지역 등 개발행위 및 이용에 강한 제약이 있고, 비교표준지 선정 및 가격 조정 시 현저한 제약요소를 반영하지 못하였다고 주장하나, 쟁점감정가액은 감정평가법 제3조, 감정평가에 관한 규칙 제12조 및 제14조에 따라 쟁점토지와 가치형성요인이 같거나 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점 수정, 지역요인 및 개별요인 등에 대한 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법에 따라 산출된 것이며, 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교·검토하여 결정된 것으로, 비교표준지 선정 및 가격 조정 시 현저한 제약요소를 반영하지 못하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(다) 또한, 이 건 비교표준지는 쟁점토지와는 직선거리로 630미터 정도의 거리에 있고, 쟁점토지와 마찬가지로 같은 2차선 왕복도로에 연접해 있으며, 개발제한구역, 제한보호구역, 배출시설 설치 제한지역 등 쟁점토지와 토지이용계획상 동일한 행위제한을 가진 토지로서 비교표준지 선정에 오류가 있어 보이지 않고, 이를 기초로 한 쟁점토지의 가로조건, 접근조건, 환경조건 등의 가격조정에 따른 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중되어야 하며, 청구인의 주장과 같이 그 평가방법에 있어서 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 근거는 없다. (라) 평가심의위원회의 심의결과 또한 평가기준일부터 법정결정기한까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하고 있어 쟁점감정가액을 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 산정하여 상속세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 쟁점토지에 대한 보충적 평가가액(신고가액) 및 쟁점감정가액은 아래 ＜표1＞과 같은바, 처분청은 2개의 감정평가법인으로부터 이 건 상속개시일(2024.6.6.)을 가격산정기준일로 하여 감정을 받았고, 감정가액평가서의 작성일은 2025.8.22. 및 2025.8.25.로 나타난다.

＜표1＞

쟁점토지 재산가액 평가내역

○○○

(나) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.9.25. 쟁점감정가액을 시가로 인정하는 결정을 한 것으로 확인된다.(다) 쟁점토지의 개별공시지가는 아래 ＜표2＞와 같은바, 2024년부터 2025년까지 -1.8%～3.2% 정도의 증감이 나타난다.

＜표2＞

개별공시지가

○○○

(라) 쟁점토지의 토지이용계획확인서에 의하면 아래 ＜표3＞과 같은 제한사항이 확인된다.

＜표3＞

‘토지이용계획확인서’상 지역·지구 등 지정 여부

지번

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역·지구 등

다른 법령 등에 따른 지역·지구 등

○○○

도시지역, 자연녹지지역, 제1종 일반주거지역(안말), 지구단위계획구역(안말), 소로2류(폭 8m～10m)(저촉)

가축사육제한구역, 개발제한구역, 제한보호구역(지원/헬기;2km)(12m 위탁구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

○○○

도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m～25m)(보조간선도로)(접합)

개발제한구역, 제한보호구역(지원/헬기;2km)(12m 위탁구역), 제한보호구역(지원/헬기;2km)(25m 위탁구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

○○○

도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m～25m)(보조간선도로)(접합)

개발제한구역, 제한보호구역(지원/헬기;2km)(협의구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

(마) 이 건 감정평가서의 내용은 다음과 같다.

1) 이 건 감정평가서에 의하면, 쟁점감정가액은 공시지가기준법을 적용하여 평가하였고, 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 합리성을 평가한 것으로 확인된다.

2) 쟁점감정가액은 이 건 비교표준지를 기준으로 아래 ＜표5＞와 같이 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 산정한 것으로 나타나고, 구체적으로 보면, 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표5＞

공시지가기준법 평가체계

＜표6＞

감정평가액 산출내역

○○○

(바) 청구인이 제시한 주요 증빙은 다음과 같다.

1) 청구인은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 OOO 소재 토지의 거래내역(2020년 9월～2025년 9월)을 제시하였는바, 쟁점토지와 같은 5,000㎡ 이상의 토지 및 거래가액이 OOO원이 넘는 토지거래는 각 1건 확인된다.

2) 청구인은 쟁점토지가 이 건 비교표준지와는 형상에서 큰 차이가 존재한다며 관련 사진을 제시하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 거래 및 시가 형성이 사실상 어려워 보충적 평가방법에 따라 평가하는 것이 합리적이고 쟁점감정가액의 경우 현실적인 가치를 반영하지 못하고 있으므로 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 처분청은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서의 규정에 따라 쟁점토지의 상속재산가액을 평가한 것으로, 쟁점감정가액은 2개의 감정기관이 평가한 평균액이고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항의 요건을 충족하는 것으로 보이는 점, 청구인은 비교표준지의 선정 등과 같은 감정평가의 내용을 문제삼고 있으나, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2014.8.20. 선고 2012다69159 판결 등, 같은 뜻임), 이 건에서 그와 같은 사정이 확인되지 않는 점, 2024년 및 2025년 쟁점토지의 개별공시지가 변동률이 -1.8～3.2%로 나타나고, 달리 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 산정하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.제67조(상속세 과세표준신고)

① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호 및 제65조 제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일제78조(결정·경정)

① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월