토지의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(취소)

과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효임

1. 사실 청구인은 부산시 중구 OO동 OO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은시 금정구 OO동 OOOOO 대지 266평(이하 “쟁점1토지 라 한다)를 84.12.10 취득하여 분할한 다음 86.7.7에 66.5평, 87.7.30에 잔여 199.5평을 각각 양도한 데 대하여, 그리고 같은시 강서구 OOO동 OOOO 답900평(이하 “쟁점2토지 이라 한다)을 82.8.23 취득하여 87.6.11 양도한 데 대하여 처분청이 이들 거래를 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정, 86년도 귀속분 양도소득세 10,442,310원 및 동 방위세 2,088,460원과 87년도 귀속분 양도소득세 82,087,960원 및 동방위세 16,417,000원을 90.11.19 결정고지 하자 청구인은 이에 불복하여 91.2.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점1토지 거래를 구국세청 훈령 제916호 제72조 제3항 5호, 그리고 쟁점2부동산 거래를 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 제8호(87.2.16시행)에 해당하는 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의해 이 건 취득 및 양도가액을 결정하였으나 처분 근거가 된 위 규정들이 이미 대법원에 의해 무효로 판결된 이상 취득 및 양도가액은 마땅히 소득세법 제23조 제4항 본문 및 제45조 제1항 본문에서 정한 기준시가에 의해 결정되여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인의 부동산거래에 대한 특별조사 결과 청구인은 81-89 기간동안 서울, 부산, 경남, 경북, 전남, 충북등 전국에 걸쳐 청구인 명의로 쟁점부동산을 포함하여 32건 39,251평을 취득하고 5건 1,150평을 양도한바(동기간 중 그의 처 명의로도 13건 16,726평 취득, 4건 1,575평 양도한 사실이 있음), 그 거래회수, 규모가 통상인으로서의 범위를 넘는데 반하여 실수요 목적의 거래로 볼 만한 입증이나 정황이 제시되지 않고 있어 쟁점토지 1, 2거래를 위 훈령에 규정(제5호, 제8호)하는 투기거래자의 거래로 보아 확인된 실지거래가액에 의해 과세한 당초 처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 쟁점은 위 토지의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 거래는 실지거래가액으로 그 자산의 양도차익을 계산토록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 거래의 범위를 동법 시행령 제170조 제4항(82.12.31 개정)제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래, 기타부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래라고 규정하고 있고, 국세청장은 그 거래의 유형을 구(83.12.31)국세청 훈령 제916호 제72조 제3항 각호에서 다음과 같이 규정하고 있고,

1. 부동산을 투기 목적으로 취득하여 미등기 상태로 단기 전매한 때,

2. 위장 가공인을 거래 과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 귄리를 취득하여전매하는 거래

4. 기타1호 내지 3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기거래로 인정되는거래

5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래 특별 조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래 또한 87.2.16자 개정 시행된 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 각호에서는 다음과 같이 규정하고 있음을 알 수 있다.

1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트 당첨권)를 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

6. 군(읍제외) 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간 중에 취득한 토지의 합계 면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함) 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간 중에 취득한 토지의 합계 면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기 억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장 (또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때. 그런데, 쟁점1토지 거래에 대해 살피건대, 처분의 근거가 된 위 83.12.31자 국세청 훈령916호 제72조 제3항은 비록 훈령의 형식으로 되어 있더라도 이에 의한 거래의 지정은 소득세법 시행령의 위임에 따라 그 규정의 내용을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 대외적인 구속력을 갖는 법의 명령으로서의 효력을 갖게된다고 보아야 할 것이고, 위 제3항의 제1호 내지 제4호에서는 구체적인 각 투기 거래 유형을 열거하고 그 제5호의 경우 투기거래의 판단 주체를 과세 관청으로 정하여 놓기는 하였으나 그 판단기준은 과세 관청의 자의적인 판단에 맡긴 것은 아니고, 제1호 내지 제4호의 각 유형에 준하는 거래만을 투기거래로 할 수 있도록 명백히 제한하여 놓았음이 분명하므로 위 제5호가 제1호 내지 제4호와 달리 과세 요건을 명백하게 규정하지 아니하여 납세자의 법적 안정성을 해하는 것으로 조세법률주의에 위반된다거나 위임된 보충권한의 범위를 벗어난 무효의 규정이라고는 볼 수 없다하겠고 (대법원 90누3768, 90.7.27 동지), 이에 반해 청구인은 84.12.10 쟁점1토지(266평)을 취득하여 이를 분할한 다음 87.7.7에 66.5평을 87.7.30에 나머지 199.5평을 각각 양도한 사실에 대하여 실수요 거래라 볼 만한 입증이나 정황을 전혀 제시 못하고 있어 이 건 투기거래로 보아 실지거래가액에 의해 과세한 당초 처분은 정당하다고 인정되고 이부분 청구주장은 이유가 없다고 판단된다.

그러나, 쟁점2토지 거래에 대해 살피건대, 처분의 근거가 된 위 87.2.16자 시행 국세청 훈령 제980호 제72조 제3항 제8호의 규정은 당해 거래자가 투기거래자인지의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 거래가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할것인가를 결정함에 있어서 과세 관청의 자의적인 재량을 허용하고 있는 반면 납세의무자서는 양도소득세의 부과 처분전에 자기에게 부과 될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효라고 대법원은 누차 판결하고 있고(90누4426, 90.8.10 90누3164, 90.8.4등 참조), 또한 당 심판소도 위 판결내용을 수용하여 같은 취지의 결정을 하고 있음을 볼 때(90부 1408, 90.12.14 참조) 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여야 한다는 이부분 청구주장은 이유가 있다고 판단된다. 다만, 처분청이 이부분 거래를 부동산 매매업상의 거래로 보아 종합소득세(사업소득)등을 과세함은 별론으로 한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.