쟁점건물을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 특례 규정을 배제한 처분의 당부

쟁점주택의 등기부등본을 보면 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 되어 있고, 쟁점건물의 내부에는 매트리스와 TV, 주방시설, 화장실 등이 갖추어져 있어 주택으로 사용 가능한 상태인 것으로 보이며, 카카오 로드뷰를 보면 청구인이 쟁점건물 2층을 임대할 목적으로 현수막을 게시한 것으로 보이고, 쟁점건물에 다수가 전입신고를 한 사실도 확인되는 등 쟁점건물 2층이 주택에 해당하지 않는다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.11.3. 경기도 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 양도하고 2022.1.21. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 2025.4.18.부터 2025.5.7.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도주택 매도 당시 경기도 OOO 소재 근린생활시설 및 주택 OOO 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 소유하고 있어서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것으로 하여 2025.7.4. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물 2층은 주택에 해당하지 않는다.

(1) 청구인과 배우자 A는 비거주용 건물임대 부동산업을 영위할 목적으로 2015.7.9. 사업자등록을 하였고, 경매물건으로 나온 쟁점건물을 경락받아 2015.7.17. 소유권이전등기를 하였다.

(2) 쟁점건물은 공부상 근린생활시설 및 주택으로 되어 있으나 실제 거주용으로 사용된 사실이 없고 청구인이 당초 목적한 바와 같이 비거주용 건물에 해당한다.

(3) 쟁점건물을 상세히 살펴보면, ⅰ) 구조상 실제 주택으로 보기 어렵고, ⅱ) 주택의 소유권자가 주택용도로 거주하고 있지 않으며, ⅲ) 청구인이 당초 비거주용 건물임대를 목적으로 취득하였고, ⅳ) 주택으로 사용된 사실도 없으며, ⅴ) 쟁점건물 소재지에 청구인의 주민등록 신고가 된 사실도 없고, ⅵ) 청구인 세대의 주택 수 계산시 쟁점건물은 아무 관련이 없다고 안내받은 사실이 있으며, ⅶ) 쟁점건물 취득 당시 경매사건을 검색하면 ‘주택’이 아닌 ‘기타’로 표시되어 있고, ⅷ) 쟁점건물 주변 환경을 보면 주택이 존재한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물을 주택으로 볼 수 없다.

(4) 쟁점건물 2층이 간혹 관광객이 요청할 때 숙소로 사용된 사실이 있으나 이것만으로 쟁점건물을 주택으로 볼 수 없으며, 쟁점건물 2층의 화장실과 싱크대는 일정 가족이 생활하기에 충분한 시설이 아니다.

(5) 쟁점건물 인테리어공사 당시 공사업자인 B이 임의로 원룸공사로 기재하였으며 실제 공사내역도 원룸용 공사가 아니므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물은 공부상 주택으로 등재되었고, 실제 구조도 화장실, 싱크대 등을 갖춘 주택으로 보기 충분하며, 계속하여 개별주택가격이 공시되어 왔고, 양도주택 매도 당시와 양도소득세 조사 당시에도 전입자가 있어 계속하여 주거용으로 사용하고 있음이 입증되었다.

(2) 또한 양도주택 매도 당시 쟁점주택의 전기와 수도가 가정용 또는 주택용으로 사용된 이력이 확인되어 공실이 아닌 지속적으로 주거용으로 판단되고, 청구인이 제출한 주택현황 사진에 화장실, 싱크대가 있는 등 원룸 주택의 형태를 띠고 있고, 카카오지도의 로드뷰 상에 풀옵션 원룸임대로 현수막을 건 사진이 확인되므로 사실상 원룸 주택으로 사용한 것으로 보이므로 이 건 부과처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다.)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(3) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 양도주택 매도 당시 청구인이 소유한 공부상 주택보유현황은 아래 ＜표1＞과 같고, 쟁점건물의 등기사항은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞

청구인 소유 주택 현황

○○○

＜표2＞ 쟁점건물 등기사항

○○○

(나) 청구인이 제출한 쟁점건물의 내부 사진은 아래 ＜표3＞과 같고, 사진을 보면 방에 TV·매트리스와 부엌의 싱크대, 화장실이 갖춰져 있는 것으로 나타난다.

＜표3＞

쟁점건물 내부 사진

○○○

(다) 처분청이 제출한 2016~2017년 카카오지도 로드뷰를 보면 쟁점건물에 ‘원룸풀옵션 임대’라는 현수막이 걸려있는 것이 확인된다.

＜표4＞

쟁점건물 카카오지도 로드뷰

○○○

(라) 국세통합정보시스템에서 확인되는 쟁점건물의 전입신고 이력은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

쟁점건물의 전입신고 이력

○○○

(마) 처분청이 C에 확인한 바에 따르면 양도주택 매도 당시인 2021년 6월부터 2022년 6월까지 쟁점건물은 주택용 전기를 매달 사용한 것으로 확인되고, 경기도 OOO에 확인한 바에 따르면 해당기간 가정용 수도를 사용한 것으로 확인된다.(바) 청구인은 쟁점건물의 보유기간에 대하여 주택분 재산세를 납부하였고, 청구인의 민박 또는 숙박업 사업자등록은 이력은 없고, 지방자치단체에도 신고한 이력이 확인되지 않으며 쟁점건물을 임대주택으로 등록한 사실도 없다.(사) 청구인은 쟁점건물 1층에서 부동산업을 영위하였던 D의 확인서와 부동산 사진 등을 제출하였다.

＜표6＞

D의 확인서

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 2층을 주택으로 사용하지 않았으므로 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나,쟁점주택의 등기부등본을 보면 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 되어 있고, 쟁점건물의 내부에는 매트리스와 TV, 주방시설, 화장실 등이 갖추어져 있어 주택으로 사용 가능한 상태인 것으로 보이며, 카카오 로드뷰를 보면 청구인이 쟁점건물 2층을 임대할 목적으로 현수막을 게시한 것으로 보이고, 쟁점건물에 다수가 전입신고를 한 사실도 확인되는 등 쟁점건물 2층이 주택에 해당하지 않는다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.