청구인이 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도된 종전주택에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분의 당부

청구인은 신규 임차인의 보증금을 이용하여 신규주택을 취득한 것으로 보이고 신규주택 임차인은 사실상 청구인과 임대차계약을 작성한 것으로 볼 수 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.1.11. 서울특별시 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)을 취득 후 전입(2019.1.15.)하여 거주하던 중 2021.4.16. 서울특별시 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하고, 2021.5.27. 종전주택을 양도하고 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 2023.5.11. 신고(기한후 신고)한 후 2025.3.26. 종전주택의 양도가 1세대1주택 비과세 대상에 해당한다는 취지로 경정청구를 제기하였다.

나. 처분청은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 위치하고, 청구인이 신규주택을 취득(2021.4.16.)한 후 2년이 경과한 2023.4.20. 신규주택으로 전입신고하여 구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.6.30. 경정청구 거부처분을 하였다.

＜표1＞

쟁점주택과 신규주택의 취득 및 거주 현황

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구주장에 앞서 종전주택을 양도하고 신규주택을 취득하게 된 경위는 아래와 같다.(가) 청구인은 결혼(2019.2.16.) 후 거주할 목적으로 종전주택을 취득(2019.1.11.)하고 종전주택에 거주하였으나 종전주택은 고지대에 위치하여 걸어다니기 어려웠고 준공 후 20년이 넘은 아파트라 곰팡이 등이 있어 환경적으로도 열악하였다.(나) 2020.1.7. 자녀(딸)를 출산한 후 좀 더 나은 주택을 찾던 중 신규주택을 계약하게 되었으나, 신규주택에는 이미 임차인이 거주 중에 있어 바로 전입할 수 없는 상황이었다.(다) 임차인이 갱신요구권을 행사(2021.4.16.~2023.4.16.)함에 따라 청구인은 임차인의 임차기간이 종료된 이후 신규주택으로 전입할 수밖에 없는 상황이었고, 임차인이 이사갈 전세주택을 2023.4.20. 계약함에 따라 부득이하게 2023.4.20. 신규주택으로 전입신고를 하게 되었음에도 처분청은 4일이 경과하였다는 이유로 비과세 규정을 배제하여 경정청구 거부처분을 하였다.

(2) 청구인이 신규주택에 2년 이내에 전입하지 못한 데에는 청구인의 귀책사유가 없는 부득이한 사정이 있었다.(가) 앞에서 설명한 바와 같이 신규주택의 임차인이 임차기간이 종료되었음에도 불구하고 전셋집을 구하지 못하여 2023.4.20. 이사 및 전출을 가게 되었고, 청구인은 전입이 가능하게 된 2023.4.20. 즉시 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하였다.(나) 설령 청구인이 명도소송을 제기하였다 하더라도 2023.4.16.까지 소송승소판결을 받아 명도집행을 할 수 없었던 점을 감안할 때 전입신고를 4일 도과한 것에는 청구인의 귀책사유가 없다.

(3) 「소득세법」에 전입요건을 신설한 입법취지는 주택시장을 안정화하고 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 개편하기 위한 목적(＜주택시장 안정화 방안＞ 관계부처 합동, 2019.12.16.)이므로 청구인이 투기목적 없이 실거주용도로 신규주택을 취득하여 거주하고 있는 점을 감안할 때 비과세규정을 배제한 처분은 부당하다.

(4) 이를 종합하여 정리하면 ⅰ) 청구인은 투기목적 없이 신규주택을 취득하여 실거주하고 있고, ⅱ) 전입기간을 4일 경과하였으나 임차인의 이사 일정 등 부동산 거래에 있어서 통상적으로 일시적이라고 볼 충분한 사유가 있으며, ⅲ) 임차인이 퇴거한 이후 즉시 전입한 점 등을 감안할 때 비과세 규정을 배제하고 경정청구를 거부한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(가) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택 규정을 적용받기 위해서는 같은 항 제2호 가목에 따라 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하고, 같은 항 제2호의 단서 조항을 보면 이사 및 전입신고 해야 하는 기간을 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되는 경우 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고 있다.(다) 또한 신규주택 취득 시 작성된 매매계약서 특약사항을 보면 ‘

4. 매도인은 매수인이 전세 놓는데 협조하기로 하며, 전세계약금을 2차 중도금 일부로 하기로 한다’라고 기재되어 있는 바 신규주택의 전소유주와 임차인이 작성한 임대차계약서의 실제 주체는 청구인이라고 보아야 한다.(라) 그러므로 청구인에게 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 단서 조항을 적용할 여지는 없는 것으로 보이며, 1세대1주택 비과세 규정을 적용받기 위해서 청구인은 1년 이내에 신규주택에 전입했어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도된 종전주택에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 구 소득세법(법률 제17477호로 2020.8.18. 일부개정된 것)제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 구 소득세법 시행령(대통령령 제31659호로 2021.5.4. 일부개정된 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.(각호 생략)제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인의 신규주택 취득 및 종전주택 양도내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

신규주택 취득 및 종전주택 양도 내역

○○○

(나) 신규주택의 매매계약서를 보면 매도인(전소유자 A)은 매수인(청구인)이 신규주택을 임대하는 데에 협조하기로 하는 내용이 나타난다.

＜표3＞

신규주택 매매계약서상 특약사항

○○○

(다) 신규주택 매매계약일(2020.12.23.) 이후인 2021.2.3. 신규주택의 전소유자 A와 제3자 B이 2021.4.16.~2023.4.16.을 임대차기간으로 하여 신규주택 전세계약을 체결하였다.(라) 신규주택의 전입자 내역은 아래 ＜표4＞와 같고, 임차인 B은 2021.4.16. 신규주택에 전입하였고, 그 이전까지 전소유자인 A가 전입하여 거주한 것으로 나타난다.

＜표4＞

신규주택 전입신고내역

○○○

(마) 청구인은 결혼 및 자녀의 출산 사실과 관련한 사진 또는 카카오톡 사진과 임차인 B이 신규주택에서 전출하여 2023.4.20. 새로운 전셋집으로 이사간다는 내용의 카카오톡 메시지도 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 신규주택으로 2년을 4일 경과하여 전입신고한 것은 임차인의 전출이 늦어져서 발생한 부득이한 사정이므로 종전주택 양도건에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나,구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호는 신규 주택을 취득한 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우에 한하여 양도한 종전주택에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다고 규정하면서 단서에서 신규 주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우 신규 주택 취득일부터 최대 2년 이내에 전입하여야 한다고 규정하고 있는바,이 건에서 청구인은 신규주택 매매계약을 2020.12.23. 체결하였고, 매매계약서에 ‘매도인(전소유주)은 매수인(청구인)이 전세 놓는데 협조하기로 하며, 전세계약금은 2차 중도금 일부로 하기로 한다’는 특약사항을 포함하였으며, 2021.2.3. 전소유주 A가 본인이 거주하고 있던 신규주택에 임차인 B과 임차기간을 2021.4.16.(청구인의 신규주택 취득일)부터 2023.4.16.까지로 하는 임대차계약을 체결한 것으로 확인되므로 청구인은 신규 임차인의 보증금을 이용하여 신규주택을 취득한 것으로 보이고 임차인 B은 사실상 청구인과 임대차계약서를 작성한 것으로 볼 수 있으므로 청구인 세대가 종전주택 양도와 관련하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용받기 위하여 신규주택에 이사 및 전입하여야 하는 기한은 신규주택 취득일 이후 1년 이내에 해당한다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 청구인 세대는 신규주택 취득일로부터 2년이 경과하여 이사 및 전입한 것으로 확인되므로 청구주장을 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.