취득시에는 특정지역으로 고시되어 있지 아니하여 적용할 배율이 없는 경우의 양도차익 산정방법의 여부(경정)

토지를 양도할 시에는 특정지역이었으나 취득시에는 특정지역이 아닌 것에 취득가액 및 양도가액을 지방세법상 과세시가 표준액으로 결정하여 계산하는 것이 타당함

1. 청구인 주장 청구인은 86.7.25 서울 강남구 OO동 OOOOO 대지 305평방미터를 양도한 후 당해 양도소득금액 82,771,342원에 대하여 86.8.2 자산양도차익 예정신고를 하고, 양도소득세 29,257,683원 및 동방위세 5,851,536원을 자진 납부한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 예정신고에 대하여 86.10.4 청구인의 신고내용대로 양도차익을 예정결정하고 89.1.7 청구인에게 자산 양도차익 결정 내용을 통지하였는바, 청구인은 이 건 자산의 취득시는 일반 지역이었으므로 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가 표준액으로 당해 예정 결정을 경정하여야 한다는 주장을 하고 있다.

2. 국세청장 의견 처분청이 86.10.4 자산 양도차익 예정 결정을 하고 그 결정내용을 89.1.7 청구인에게 통지한 것은 자산 양도차익 예정 결정을 하고, 그 사실을 통지한 것에 불과한 것이지 그 통지자체가 전시한 국세기본법 제55조 제1항 본문에서 규정하는 “세법에 의한 처분”이 아니며, 설사 “세법에 의한 처분”으로 인정하더라도 그 통지를 받은 청구인은 권리 또는 이익의 침해를 조금도 받은 사실이 없으므로, 청구인이 제시한 이 건 심사청구는 심사청구 대상인 처분이 존재하지 아니할 뿐만 아니라, 청구이익이 없다는 의견이다.

3. 쟁점 양도시에는 특정지역으로 고시되어 적용할 배율이 정하여져 있으나, 취득시에는 특정지역으로 고시되어 있지 아니하여 적용할 배율이 없는 경우의 양도차익 산정방법에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인은 서울 강남구 OO동 OOOOO 대지 305평방미터를 76.6.22 취득하여 86.7.25 양도한 후 86.8.2 자산양도차익 예정신고(양도가액: 기준시가, 취득가액: 환산가액)를 한 사실에 대하여 처분청은 86.10.4 청구인의 신고 내용대로 예정결정하고 89.1.7 청구인에게 자산 양도차익 예정 결정 내용을 통지한 것임을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 이 건 부동산은 양도시만 특정지역이었으므로 취득 및 양도가액을 지방세법상의 시가 표준액으로 결정하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다.

자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지를 양도한 후 자산양도차익 예정신고를 하지 아니한 경우에는 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정하도록 되어있고 소득세법 제60조 와 동법 시행령 제115조 제1항 내지 제2항의 규정을 종합하여 보면, 특정지역에 있는 토지 건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 이외의 지역에 있는 토지 건물의 기준시가는 지방세법상의 과세시가표준액을 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 배율방법이라 함은 양도, 취득당시의 지방세법상의 과세시가 표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정되어 있으며, 이 건 토지 양도당시 시행되던 87.5.8 개정이전의 소득세법 시행령 제115조 제3항의 규정은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 되어 있어 그 문면의 내용이 불명한 이 규정은 취득당시에도 특정지역에 속하였으나 배율의 정함에 없는 경우에 환산가액에 의하도록 규정하고 있는 것으로 보는 것이 그 문면과 법적 안정성의 견지에서 타당하다고 보이고, 이는 대법원이 87.1.20 전원 합의부 판결(86누 576)이래 배율방법에 의하여 부동산의 양도차익을 계산하려면 그 부동산이 양도당시는 물론 취득당시에도 다같이 특정지역내에 소재하고 이에 대한 배율의 정함이 있어야 한다는 견해를 누차 밝혀 온 것을 보아도 합당하다고

판단된다. 이 건의 경우 청구인이 이 건 토지를 양도할 시에는 특정지역이었으나 취득시에는 특정지역이 아닌 것에 대해서는 위에서 본바와 같으므로, 이 건 토지의 양도로 인한 양도차익은 취득가액 및 양도가액을 지방세법상 과세시가 표준액으로 결정하여 계산하는 것이 타당하다.

5. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.