주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(취소)

취득 및 양도가액 모두 실지거래가액이 확인되고 있으므로 전시 법규정에 따라 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산출하는 것이 타당하다고 할 것이며, 양도가액이 취득가액보다 낮은 과세 처분은 취소하여야 함

1. 사실 청구인은 서울특별시 구로구 OOO동 OOOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 88.8.6 같은시 양천구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 29.4평방미터, 동 지상건물 39.4평방미터의 다세대주택(이하 “쟁점 주택”이라 한다)을 청구외 OOO로부터 취득하여 거주하다가 89.4.22 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고가 없자, 이 건 주택의 취득 및 양도가액을 각각 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하고 90.3.19자 청구인에게 89귀속분 양도소득세 773,230원 및 동방위세 77,320원을 결정고지한 바, 청구인은 이에 불복하여 90.5.9 심사청구를 거쳐 90.8.29 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 쟁점 주택은 다세대주택으로 신축분양자인 청구외 OOO로부터 88.8.6자 25,500,000원에 취득하여 거주하다가 쟁점 주택 취득시 차입한 채무 10,000,000원을 상환할 수 없고 은행대출금 이자 상환이 어려워 부득이 단기간인 89.4.22 청구외 OOO에게 25,000,000원에 손해를 보고 양도한 것이 사실이므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건의 경우, 청구인은 쟁점 주택을 25,500,000원에 취득하여 25,000,000원에 양도했다고 주장하면서 그 거증서류로 취득시 및 양도시의 매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제출하고 있으나 취득 및 양도당시의 구체적 정황 설명이나 대금결재내용의 금융자료등 객관적 입증을 제시하지 못하고 막연히 손해를 보고 양도했다는 주장만을 가지고는 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 사실과 다르게 작성될 수 있음을 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 있어 보이지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 거주자의 양도차익계산에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 이 건 토지 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 대통령령이 정하는 경우중의 하나로서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으므로 전시 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에 의하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산출하기 위하여서는 늦어도 그 과세표준 확정전에 양도 및 취득가액 모두를 확인할 수 있는 증빙서류를 처분청에 제출하여야 할 것이다. 청구인은 쟁점 주택을 양도(89.4.22)하고 전시 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 이행한 바는 없으나 쟁점 주택의 양도소득에 대한 과세표준 확정신고기한(90.5.31)내에 심사청구를 제기(90.5.9)하여 실지거래가액에 관한 증빙을 제출한 바 있으므로 이 건의 경우에도 소득세법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 규정하는 취지에 따라 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있다면 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출할 수 있다고 할 것이다.

(국심 89서 902, 89.8.10자 동지) 이 건의 경우 청구인이 주장하는 실지거래가액을 보면, 취득가액은 쟁점 주택등 다세대주택을 신축 판매한 청구외 OOO과 OOO로부터 25,500,000원에 분양 취득하였음이 매매계약서와 거래가액확인서에 의하여 확인되고 있으며, 실지 청구인이 전시 매도인에게 지급한 금액을 보면 88.6.20 OOO 명의로 OOOO은행에서 6,500,000원(등기부상 채권최고액 8,500,000원)과 청구인 명의로 OO은행에서 88.8.6자 3,500,000원(등기부상 채권최고액 4,600,000원), 계 10,000,000원의 대출금을 제한 15,500,000원을 지급하였고, 청구인은 동 주택 취득자금 조달을 위해 86.10.12부터 88.7.11까지 거주하던 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOO 삭월세 보증금 5,000,000원과 개인차입금 10,000,000원으로 충당하였음이 등기부 및 채무확인서, 주민등록표에 의하여 확인되고 있다.

다음 양도가액은 위와 같은 은행대출금 및 개인차입금 20,000,000원에 대한 이자를 감당하기 어려워 청구인은 취득가액보다 더 낮은 25,000,000원에 양도하였다고 하는 바, 이를 살펴보면, 쟁점 주택과 연접한 다세대주택(12평)의 경우, OO OOOO가 27,000,000원으로, OOO OOOO가 23,000,000원으로 쟁점 주택 계약시기와 유사한 시기인 90.3.23～90.3.25사이 매매, 계약되었음이 쟁점 주택을 중개한 서울 양천구 OO동 OOOOOOO 소재 OO부동산(OOO)이 제출한 매매계약서에 의해 확인되고 있고 청구인이 과일노점상으로 생계를 유지하면서 무리한 이자 부담으로 쟁점 주택을 양도한 후 동 주택에 전세보증금 9,000,000원에 입주한 사실등으로 보아 쟁점 주택을 채무관계로 부득이 취득가액보다 낮게 25,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성있는 것으로 보아진다. 따라서 이 건 취득 및 양도가액 모두 실지거래가액이 확인되고 있으므로 전시 법규정에 따라 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산출하는 것이 타당하다고 할 것이며, 양도가액이 취득가액보다 낮은 이 건 과세 처분은 취소하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.