양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

개인에게 양도한 것으로 그 취득시기는 환지청산금을 납부한 날로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일하며 그 거래형태는 지방자치단체로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당함

1. 청구인 주장청구인이 서울시 구로구 OO동 OOO 소재 토지(환지예정지 268.4평중 청구인 소유지분은 489.3/977.7 × 1/3임)를 74.12.30 취득하여 소유하고 있던 중 80.10.31 토지구획정리사업이 완료되면서 163.1평방미터로(권리면적 148.0평방미터, 과도면적 15.1평방미터) 환지처분 받음에 따라 위 과도면적 15.1평방미터에 대한 환지청산금 2,377,290원(14,248,000 × 15.1평방미터/90.5평방미터)을 83.12.26 서울시에 납부한 후 위 환지 토지를 88.7.27 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여 처분청은 취득 및 양도가액을 모두 기준시가로 계산하여 89.1.20자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 840,990원 및 동 방위세 168,180원을 결정고지하였는 바, 환지확정 처분시 교부받은 토지(163.1평방미터)에 대한 양도차익을 계산함에 있어서는 권리면적과 과도면적을 구분하여 권리면적 양도분은 그 취득 및 양도가액을 모두 지방세법상의 과세시가표준액으로 결정하여 산정하여야 하고, 과도면적 양도분은 서울시로부터 취득한 것으로 보아 그 취득가액은 환지청산금으로, 그 양도가액은 환산가액으로 결정하여 산정함이 타당하므로 이 건 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

2. 국세청장 의견소득세법 시행령 제94조제5항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 결정할 경우 환지 청산금은 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시의 기준시가의 7/100만 필요경비로 공제함을 알 수 있어 이 건 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 쟁점이 건의 다툼은 환지토지면적중 종전토지의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 서울시에 납부한 환지청산금으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

청구인이 서울시 구로구 OO동 OOO 소재 전 434평에 대한 환지예정면적 268.4평중 148.0평방미터(268.4평 × 489.3평방미터/977.7평방미터 × 1/3지분)를 74.12.30 취득하여 소유하고 있다가 80.10.31 토지구획정리사업이 완료되면서 163.1평방미터(권리면적 148.0평방미터, 과도면적 15.1평방미터)로 환지처분받음에 따라 위 과도면적 15.1평방미터에 대한 환지청산금으로 2,377,290원(14,248,000원 × 15.1평방미터/90.5평방미터)을 83.12.26 서울시에 납부한 후 88.7.27자로 위 환지토지를 양도한데 대하여 처분청은 이 건 양도소득세를 부과함에 있어 권리면적과 과도면적을 구분치 아니하고 일괄하여 기준시가로 계산하여 과세하였는 바,청구인은 위 과도면적 15.1평방미터에 대한 취득 및 양도가액의 계산을 취득가액은 서울시에 납부한 환지청산금 2,377,290원으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 과세함이 정당하다고 주장하고 있어 이에 대한 청구주장을 받아들일 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호,동법 시행령 제170조제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체·또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

한편, 이 건 환지토지 163.1 평방미터중에서 종전토지의 권리면적인 148.0평방미터는 74.12.30 개인으로부터 취득하였다가 88.7.27 개인에게 양도한 것으로 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 의제취득일인 75.1.1로, 양도일은 88.7.27로 하고 그 거래형태는 개인과의 거래로 보아야 하고, 과도면적 15.1평방미터는 청구인이 서울시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 그 취득시기는 환지청산금을 납부한 83.12.26로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일한 88.7.27로 하며, 그 거래형태는 지방자치단체(서울시장)로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠으므로 이 건 환지토지 163.1평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 148.0평방미터에 대하여는 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 15.1평방미터에 대하여는 서울시장에게 83.12.26 납부한 2,377,290원(14,248,000원 × 15.1평방미터/90.5평방미터)을 취득가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다(88중1479, 89.2.22 동지임).

5. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.