쟁점주택의 전부가 장기임대주택에 해당하는지 여부

쟁점주택은 4층과 5층이 각각 독립된 가구로서, 5층만 장기임대주택으로 등록되어 임차 중이고, 4층은 임차인이 아닌 소유주(공동소유주 중 1인)가 직접 사용하고 있는 바, 쟁점주택의 전부가 임차되고 있지 아니한 이상, 쟁점주택 전부를 임대주택으로 보기 곤란한 점, 다가구주택을 1주택으로 보는 소득세법 시행령 제155조 제15항은 특례규정으로, 해당 요건을 충족(해당 주택을 양도하는 경우)하여야 적용히 가능한데, 이 건은 보유단계(다른 주택을 양도하는 경우)에서 판정하여야 하므로, 원칙에 따라 독립.구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 4층을 장기임대주택으로 보지 않은 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 소재 아파트(이하 “양도주택”이라 한다)와 OOO에 소재한 건물(지상 5층으로, 1～3층은 상가, 4.5층은 주택이며, 이하 주택부분만을 “쟁점주택”이라 한다)을 소유하던 중 2018.3.20. 양도주택을 양도하고, 양도소득세 OOO을 신고.납부하였다.

나. 청구인은 2019.4.3. 쟁점주택은 장기임대주택이므로, 양도주택을 1세대1주택으로 보아 비과세되어야 한다며, 양도소득세를 환급하라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.5.20. 쟁점주택 중 4층은 장기임대주택으로 등록되지 않았다며 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 양도주택과 쟁점주택 이외에 소유한 주택이 없고, 쟁점주택은 장기임대주택에 해당하므로, 양도주택의 양도는 1세대1주택을 양도한 것으로 보아 비과세가 적용되어야 한다.

(2) 처분청은 쟁점주택이 공동소유라는 이유로, 이 건 처분을 하였으나 공동소유주택은 공동소유자 각자가 주택을 소유한 것이므로, 쟁점주택이 장기임대주택에 해당하는 이상, 청구인의 소유주택 수에서는 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택이 장기임대주택이므로, 양도주택은 비과세되어야 한다고 주장하나, 쟁점주택 4.5층은 각층이 독립된 1채의 주택이 되는 것이므로, 양도주택에 대해 1세대1주택 비과세가 적용되려면 4.5층 모두가 장기임대주택으로 인정되어야 하는데, 쟁점주택은 5층만 장기임대주택이고, 4층은 장기임대주택이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 전부가 장기임대주택에 해당하는지 여부나. 관련 시행령소득세법 시행령제154조의2(공동소유주택의 주택수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.???? 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기 임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.(가) 쟁점주택은 청구인, OOO 등 3인이 공동소유(1/3씩)하고, 4층은 양도주택 양도 당시 공동소유자인 OOO가 실거주하고, 5층은 임대(임대인:OOO)하고 있었다.(나) OOO이 발급한 주택임대사업자등록증(2017.11.28.)에는 청구인, OOO 등 3인이 공동사업자이며, 임대주택 소재지는 “OOO”이다.(다) OOO이 발급한 면세사업자등록증(2017.12.4.)에서 사업장소재지는 “OOO”이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 구분 등기되지 않은 다가구주택에 해당하므로 전부를 하나의 주택으로 보아야 하고, 5층이 장기임대주택이므로, 쟁점주택 전체를 장기임대주택으로 보아야 한다고 주장하나,쟁점주택은 4층과 5층이 각각 독립된 가구로서, 5층만 장기임대주택으로 등록되어 임차 중이고, 4층은 임차인이 아닌 소유주(공동소유주 중 1인)가 직접 사용하고 있는바, 쟁점주택의 전부가 임차되고 있지 아니한 이상, 쟁점주택 전부를 임대주택으로 보기 곤란한 점, 다가구주택을 1주택으로 보는「소득세법 시행령」 제155조제15항은 특례규정으로, 해당 요건을 충족(해당 주택을 양도하는 경우)하여야 적용이 가능한데, 이 건은 보유단계(다른 주택을 양도하는 경우)에서 판정하여야 하므로, 원칙에 따라 독립.구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 4층을 장기임대주택으로 보지 않은 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.