미분양상가를 장기임대후 양도하는 경우 양도소득에 해당함(기각)

미분양상가의 임대를 일시적인 목적에서 이루어진 것으로 보기는 어려운 점, 청구인들의 장부상으로도 미분양상가를 고정자산으로 계상되어 있는 점 등에서 양도소득으로 보는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인들(박OOO, 박OOO)은 1993.9.20. OOO 소재 OOO프라자(지하2층·지상5층 근린생활시설, 상가 총68호, 이하 “OOO프라자”라 한다)를 신축한 후, 1993년에 상가 32호를, 1994년～1999년에 상가 7호를, 2005년에 잔여분 상가 29호(이하 “쟁점미분양상가”라 한다)를 양도(청구인들의 심판청구서 등에는 1993년에 40호, 1994년～1999년에 6호, 2005년에 잔여분 22호를 양도한 것으로 되어 있으나, 부동산등기부등본 및 관리비 대장 등에 의하면, 이는 착오로 보이고, 다만 잔여분 상가의 경우 부동산등기부등본을 기준으로 할 경우 23호이다)하였는데, 청구인은 1993년 양도분의 경우 사업소득(부동산매매업)으로, 1994년～1999년 양도분의 경우 양 도소득으로, 2005년 양도분의 경우 다시 사업소득(부동산매매업)으 로 하여 분양(양도)에 따른 제세신고를 하였다.

나. 처분청은 2008.5.27.～2008.5.30. 기간 동안 청구인들에 대한 개인제세통합조사를 실시한 후, 2005년도 이루어진 OOO프라자의 쟁점미분양상가 29호의 양도는 청구인이 이를 장기간(12년) 임대사업에 공하다가 양도한 경우이므로 사업소득이 아니라 양도소득에 해당하는 것으로 보아, 쟁점미분양상가 분양에 따른 청구인들의 사업소득(결손 금)을 부인하여, 2008.7.10. 청구인들에게 아래 <표>와 같이 종합소득세 합계 169,096,340원을 경정·고지하였다. OOO 다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인들은 OOO프라자를 신축하여 이를 양도하는 등 부동산매매업을 영위하였고, 최초의 상가 32호 분양에 대한 제세 신고도 사업소득으로 하였으며(이후 상가 7호의 양도소득 신고는 착오에 불과함), 쟁점미분양상가의 경우 IMF 금융위기 등의 사유로 부동산 시장이 급격하게 냉 각 되어 어쩔 수 없이 부동산 임대에 공하다 매각한 것에 불과하여, 이 에 따른 소득은 여전히 사업소득(부동산매매업)에 해당됨에도, 처분 청이 이를 부인하고 양도소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들은 청구인이 신축한 OOO프라자의 쟁점미분양상가의 2005년 양도에 따른 소득이 사업소득이라고 주장하나, 청구인들은 쟁점미분양상가를 10년 이상 장기간 임대사업에 사용하였고, 1994년～ 1999년 사이 양도한 상가 7호의 경우 청구인들 스스로가 양도소득으 로 관련 제세를 신고하였으며, 아울러 청구인들이 장부에 쟁점미분양상가를 재고자산이 아니라 유형(고정)자산으로 계상하여 두었을 뿐 아니라, 이에 대하여 2001년 1회 감가상각비를 비용처리한 사실이 있 는 점 등을 종합할 때, 청구인들은 쟁점미분양상가를 이용하여 부동산임대업을 영위하다 양도한 것으로 보이므로, 이에 따른 소득을 양도소득으로 보고 그에 따른 사업소득(결손금)을 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신축판매한 상가 68호 중 잔여분 29호를 장기간(12년) 임대하다 매각한 경우, 이에 따른 소득이 사업소득(부동산매매업)인지 양도소득(부동산임대업)인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사업자등록증, 부동산등기부등본, OOO프라자의 관리비 내역, 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 1992.10.26.부터 2005.6.30.까지 OOO에서 ‘OOO프라자’라는 상호로 부동산·부동산매매업을 영위하였는데, 위 사업장 소재지에서 별도로 부동산임대업의 사업자등록을 한 사실은 없다. (나) 청구인들은 1993.9.20. 총 상가 68호로 구성된 OOO프라자를 신축하였고, 아래 <표>와 같이 1993년 32호, 1994년～1999년 7호, 2005년 쟁점미분양상가 29호를 양도하였다. OOO (다) 청구인들은 수입(양도)금액 합계를 1,861,774,999원, 필요경비 합계를 3,160,550,955원, 소득금액 합계를 △1,298,775,956원으로 계산한 후, 2005년 쟁점미분양상가 양도에 따른 소득을 사업소득으로 신고하여 그 결손금(양도차손)을 타 소득금액(사업소득 및 근로소득)에서 공제하고 남은 금액은 이월결손금으로 신고하였는데, 처분청은 2005년 쟁점미분양상가 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 청구인들의 결손금 공제 등을 부인하고, 이 건 과세처분을 하였다. (라) 청구인들은 자신들의 장부(대차대조표)에 쟁점미분양상가를 아래 <표>와 같이 유형고정자산 중 건물로 분류하여 두었고, 동 건물과 관련하여 2001년 감가상각비 16,551,352원을 계상한 사실이 있 다. OOO

(2) 이에 대하여 청구인들은, 처분청이 2005년 쟁점미분양상가 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 결손금 공제 등을 부인함은 부당하다고 주장하고 있는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 1993년 당시 매매(분양)목적으로 OOO프라자를 신축하였고, 그에 따라 1993년 상가분양에 따른 소득 역시 사업소득으로 기신고 하였으며, 이후에도 이러한 의도는 변한 사실은 없으나, 다만 경기불황에 따른 분양수요 저하에 따른 미분양 사태가 발생하 여, 청구인들로서는 손실을 줄이고자 불가피하게 쟁점미분양상가를 임대에 공할 수 밖에 없었던 것이다. (나) 처분청은 장기간의 임대사실, 일부 상가의 경우 양도소득으로 신고한 사실 및 장부상 쟁점미분양상가의 유형자산으로의 분류 등을 이유로, 청구인들이 실질적으로 부동산임대업으로 영위하다 쟁점미분양상가를 양도한 것으로 보아야 한다(따라서 이는 사업소득이 아니라 양도소득이다)는 의견이나, 쟁점미분양상가의 임대는 장기 미분양에 따른 어쩔 수 없는 상황에 기인한 것으로, 이는 분양이 이루어질 때까지 일시적으로 임대한 것에 불과하고, 양도소득으로 기신고한 상가 7호의 경우 전체 상가수에서 차지하는 비율(10.3% = 7호 ÷ 전체 68호)에 비추어 볼 때 착오에 의한 신고 오류에 불과하며, 장부상 유형자산으로의 분류 역시 단순한 분류 착오에 불과할 뿐이고, 만약 청구인들이 진실로 쟁점미분양상가를 임대사업에 사용되는 유형자산으로 분류하였다면 이에 대한 감가상각비를 비용처리를 하였을 것이나 그러한 사실이 없는 것(2001년에 전체 보유자산의 0.3%에 대하여만 감가상각비를 계상한 사실이 있을 뿐임)도 이를 뒷받침하고 있는 점 등을 종합할 때, 쟁점미분양상가의 양도에 따른 소득은 여전히 사업소득으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(다) 특히, 최근의 쟁점미분양상가의 원활하지 않은 임대현황을 보아도, 청구인들이 부동산임대업으로 사업을 전환한 것으로 보기는 어려우므로, 쟁점미분양상가의 양도에 따른 소득을 양도소득으로 봄은 부당하다고 할 것이다.

(3) 한편, 위 주장과 관련하여 청구인들이 제출한 증빙자료에 의하여 추가로 확인되는 사실은 다음과 같다. (가) 청구인 박OOO는 1965년부터 OOO건설 주식회사에서 근무(마지막 5년은 부사장으로 재직)하다 1996년 퇴직하였고, 1997년 이후 현재까지 OOO종합건설(주) 및 OOO건설(주) 대표이사로 재직하면서 OOO동 빌라 신축공사, OOO 아파트(2001년), OOO 아파트(2006년) 건설 등의 공사에 관여한 것으로 확인된다. (나) OOO프라자의 관리비 대장상 전기료 내역을 바탕으로 계산한 1997년과 2000년의 OOO프라자 전체 공실률 및 쟁점미분양상가 공실률은 아래 <표>와 같다. OOO (다) 공인중개사 전OOO이 2009.1.13. 작성한 ‘확인서’에는 “상기 본인은 1999.11.～2006.3.까지 부동산 중개업을 하던 사람으로 OOO프라자의 미분양분에 대한 중개업무를 계속하였습니다. ... (중략)... 1999년부터 2004년 11월까지는 의뢰받은 물건 중 한건도 중개를 성사시키지 못하였습니다. 이는 당시 IMF 등 경기불황과 인근의 상가공급이 포화상태로 해당 상가는 물론 주변의 상가들에 대한 중개업무가 매우 활발하지 못하였기 때문입니다. 그후 본인은 2004년 12월과 2005년 5월에 당시까지 미분양되었던 잔여상가 모두에 대한 중개를 성사시킨 적이 있었습니다.”라고 기재되어 있고, 공인중개사 이OOO이 2009.1.14. 작성한 ‘확인서’에는 “상기 본인은 1994년도부터 1999년까지 OOO프라자 분양을 위한 중개업무를 진행하였습니다. ... (중략)... 그러나 중개업무 기간 중 본인은 OOO프라자로부터 의뢰받은 물건 30여건 중 1개의 물건도 중개를 하지 못하였습니다.

당시 대상 물건지 인근의 상가공급은 포화상태였으며, 부동산 매매경기는 극히 활발하지 못하였기 때문입니다.”라고 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 「소득세법」상 사업소득(부동산매매업)에 속하는지 혹은 양도소득(부동산임대업)에 속하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것OOO인 바, 청구인들 스스로가 1993년 양도분에 대하여는 사업소득으로 신고하였다가 1994년～1999년 양도분은 양도소득세로 신고한 점, 청구인의 임대기간(12년 상당)에 비추어 볼 때 쟁점미분양상가의 임대를 매매(분양)전 일시적인 목적에서 이루어진 것으로 보기는 어려운 점, 청구인은 높은 공실률을 들어 일시적인 임대에 불과하다는 취지의 주장을 하고 있으나, 임대사업을 영위하는 한 경제상황의 변동에 따라 공실은 언제든지 수반될 수 있는 것이고, 청구인이 신축한 OOO프라자 전체의 공실률 및 쟁점미분양상가의 공실률이 비정상적으로 높다고 단정할 수는 없는 점, 청구인들의 장부상으로도 쟁점미분양상가가 재고자산이 아니라 유형(고정)자산으로 계상되어 있는 점 등을 종합하면, 청구인들은 쟁점미분양상가를 이용하여 상당한 기간 동안 실질적으로 부동산임대업을 영위하다 이를 양도한 것으로 봄이 타당하다 할 것이서, 이를 사업소득(부동산매매업)임을 부인하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법 」 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다.