양도가액에서 공제할 필요경비 인정의 범위(경정)

양도에 따른 중개수수료는000원으로 보는 것이 합리적이고, 따라서 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 양도할 때에 지급한 중개수수료 000원을 필요경비로 공제하여야 한다고 판단됨.

1. 원처분 개요 가. OOO, OOO, OOO등 3인(이하 “청구인들”이라 한다)은 경상북도 봉화군 춘양면 OO리 O OOOOO 임야 40,364㎡와 같은리 O OOOOO 임야 78,133㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 88.10.31 취득하여 89.7.10 청구외 OOO에게 양도하였다.

나. 처분청은 청구인들은 쟁점토지를 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우로, 인천지방검찰청의 과세자료 및 매매계약서에 의하여 확인된 실지거래가액(취득가액 17,900,000원, 양도가액 179,200,000원)으로 양도차익을 산정하고 92.8.21 청구인들에게 89년도 귀속분 양도소득세 115,627,750원 및 동 방위세 23,134,180원을 별첨과 같이 부과하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 92.10.15 이의신청, 93.1.6 심사청구를 거쳐 93.4.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인들 주장

① 청구인들은 중개업자 OOO의 소개로 쟁점토지를 취득하여 양도하였는 바, 쟁점토지의 실지취득가액은 평당 500원이 아니고 1,000원으로 합계 35,800,000원이다.

② 청구인들은 쟁점토지가액을 179,200,000원으로 하고 청구외 OOO 소유의 여관가액을 3억원으로 하여 서로 교환키로 하였으나 실제로는 여관가액을 감정가액인 205,225,600원으로 하였는 바, 이 금액에서 전세금 47백만원, 융자금 60백만원, 현금 13,800,000원을 차감한 84,425,600원을 쟁점토지의 실지양도가액으로 하여야 한다.

③ 쟁점토지의 취득시 이전비용(사법서사 비용) 216,000원과 부동산 중개수수료 400,000원 및 양도시 부동산 중개수수료 3백만원을 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견

① 청구인들이 쟁점토지를 평당 1,000원씩 17,900,000원에 취득하여 179,200,000원에 양도한 사실이 부동산 매매계약서에 의해서 확인되고, 또한, 검찰조사시 청구인들이 그 사실을 확인하고서는 이 건 처분이 있자 구체적인 거래사실을 입증할 수 있는 금융자료등의 제시도 없이 양도 및 취득가액을 부인한 것은 받아들일 수 없다.

② 청구인들이 공제할 것을 주장한 취득시 이전비용과 중개수수료는 처분청이 이 건 결정당시 이미 공제하였음이 확인되며, 양도시 중개수수료는 사인간에 작성된 거래확인서를 제시하고 있으나 구체적인 입증자료의 제시도 없고, 또한 신빙성이 없어 처분청이 이를 공제하지 않은 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 실지취득가액이 평당 1,000원인지 아니면 500원인지 여부

② 쟁점토지의 실지양도가액을 179,200,000원으로 본 처분이 정당한지 여부

③ 양도가액에서 공제할 필요경비 인정의 범위 나. 심리 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여(쟁점토지의 실지취득가액이 평당 1,000원인지 아니면 500원인지 여부)

① 이 건 과세원인 발생당시에 시행된 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도차익을 산정할 때에 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 대통령령이 정하는 경우로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있으며, 국세청장의 훈령(제980호)인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 경우로서 “부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때”를 열거규정하고 있다.

② 청구인들은 쟁점토지의 실지취득가액은 평당 1,000원으로 합계 35,800,000원이라고 주장하나, 인천지방검찰청에서 처분청에 과세자료로 통보(형삼 OOOO, 91.6.28)한 피의자 신문조서(90.8.14 인천남부경찰서)에서 청구인 OOO등은 쟁점토지를 평당 500원에 취득하였다고 진술하고 있는 점, 청구인들이 주장한 쟁점토지의 실지취득가액이 평당 1,000원이라는 사실을 객관적으로 알 수 있는 증빙자료(금융자료등)가 없는 점 등으로 보아 청구인들의 주장은 이유없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여(쟁점토지의 실지양도가액을 179,200,000원으로 본 처분이 정당한지 여부) 청구인들은 쟁점토지의 가액을 179,200,000원으로 하고 OOO 소유의 여관(인천직할시 남동구 OOO동 OOOOOOOO에 소재한 OOO여관)가액을 3억원으로 하여 서로 교환하였는 바 여관의 감정가액(OO감정평가사 합동사무소 89.8.1)은 205,225,600원이므로 이 감정가액에서 전세금 47백만원, 융자금 60백만원, 현금 13,800,000원을 차감한 84,425,600원을 쟁점토지의 실지양도가액으로 하여야 한다는 주장이나, 앞에서 본 인천지방검찰청 과세자료 통보의 피의자 신문조서에서 청구인 OOO은 쟁점토지를 OOO에게 179,200,000원에 양도하였다고 진술하고 있으며, 또한 쟁점토지의 매입자인 OOO도 진술조서(90.7.26 남부경찰서)에서 쟁점토지를 179,200,000원에 취득하였다고 진술하고 있는 점, 청구인들과 OOO사이에 작성(89.6.12)된 쟁점토지의 매매계약서에 쟁점토지의 매매가액이 179,200,000원으로 되어 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액은 179,200,000원으로 보여지므로 청구인들의 주장은 이유없다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여(양도가액에서 공제할 필요경비 인정의 범위)

① 소득세법 제45조 제1항 제4호 및 같은법시행령 제94조 제4항에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 규정하고 있는 바, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등을 포함한다 할 것이다.(소득세법기본통칙 3-8-10...45도 같은 뜻임)

② 청구인들은 쟁점토지를 취득할 때에 중개인 OOO(주소지: 인천직할시 남동구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOOO)에게 지급한 수수료 400,000원(88.10.30 OOO의 영수증)을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 처분청의 이 건 관련 양도소득세 결정결의서와 계산명세서를 보면 취득시 중개수수료 400,000원은 이미 필요경비로 공제하였음이 확인되므로 이부분 청구인들의 주장은 이유 없다.

③ 청구인들은 쟁점토지를 취득할 때에 사법서사 OOO(사업장:경상북도 봉화군 봉화읍 OO리 OOOOO)에게 이전비용으로 지급한 216,000원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 바, 국세심판소의 조회에 대하여 OOO이 회신(봉지 제5호, 93.6.21)한 자료를 보면, 이전비용 216,000원중 쟁점토지의 이전등기비용은 165,000원(등록세 99,530원, 방위세 19,900원, 인지세 10,050원, 수수료 35,520원)이고 매도인 OOO의 주소변경 등기비용등은 51,000원인 것으로 보아, 쟁점토지의 이전비용으로 청구인들이 지급한 등록세등 비용은 165,000원임이 확인된다. 처분청이 국세심판소에 제출한 자료(재산 OOOOOOOOO, 93.6.9)에 의하면 처분청이 등록세등으로 68,000원을 이미 공제하였으므로, 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 취득할 때에 OOO에게 지급한 이전비용 165,000원에서 이미 공제한 68,200원을 제외한 96,800원을 추가로 공제하여야 한다고 판단된다.

④ 청구인들은 쟁점토지를 양도할 때에 중개인 OOO에게 지급한 수수료 3백만원(89.7.21 OOO의 영수증)을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 바, 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 취득할 때에 OOO에게 지급한 중개수수료 400,000원을 이미 필요경비로 인정하였으므로 쟁점토지를 양도할 때에 OOO에게 지급한 중개수수료도 인정하여야 한다고 보여지며, 단지, OOO의 확인서(93.1.5 쟁점토지와 OOO여관을 중개하고 수수료로 3백만원을 받았다는 내용)와 쟁점토지의 양도시 매매계약서(89.6.12 매매가액 179,200,000원) 및 OOO여관의 취득시 매매계약서(89.6.12 매매가액 3억원)의 중개인이 OOO으로 되어 있는 점으로 보아 청구인들이 쟁점토지를 양도할 때에 중개인 OOO에게 지급하였다고 하는 수수료 3백만원에는 쟁점토지의 양도(양도가액 179,200,000원)에 따른 수수료와 OOO여관의 취득(취득가액 3억원)에 따른 수수료가 포함되어 있다고 보여지므로 쟁점토지의 양도에 따른 중개수수료는 1,121,870원(3백만원×179,200,000원/179,200,000원+3억원)으로 보는 것이 합리적이고, 따라서 처분청은 청구인들이 쟁점토지를 양도할 때에 지급한 중개수수료 1,121,870원을 필요경비로 공제하여야 한다고 판단된다.

(3) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【주문 별첨】 청구인들 부과세액

청구인

양도소득세

방 위 세

OOO

OOO

OOO

57,374,540원

16,210,440원

42,051,770원

11,483,550원

3,240,280원

8,410,350원