부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부(취소)

청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액은 실지거래가액인 것으로 확인된다 하겠으며 처분청이 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 부당한 반면 청구주장은 이유 있는 것으로 판단됨

1. 사실 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로서 같은시 강서구 OO동 OOOOOOOO 소재 OOOO OO OOOO 대지 58.7평방미터 및 동지상건물 57.62평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.7.6 청구외 OOO로부터 취득하여 89.4.2 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도에 따른 자산양도차익 예정신고한바 없으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 90.1.16자로 양도소득세 2,839,510원 및 동방위세 283,950원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.7 심사청구를 거쳐 90.9.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 88.7.6 청구외 OOO로부터 21,500,000원에 취득하여 89.4.2 청구외 OOO에게 21,900,000원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다고 하더라도 과세표준 확정신고 기간전에 증빙서류를 첨부하여 시정요구서를 제출하였으므로 실지거래가액으로 취득 및 양도가액을 결정할 수 있다고 하겠으나 이 건의 경우 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보면, 처분청의견서에 의하면 강서구 OO동 OOOOO 소재 OO부동산은 89.3월경 양도부동산인 OOOO 20평형의 경우 거래가액이 23,000,000원 내지 24,000,000원이었다고 하고 또한 기준시가 상승율은 139.1%(18,634,424 : 13,394,371)이나 청구인이 제시한 매매계약서의 실지거래가액 상승률은 101.9%인 점과 양도당시의 금융거래 등 증빙의 제시가 없어 믿기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 88.7.6 청구외 OOO로부터 21,500,000원에 취득하여 89.4.2 청구외 OOO에게 21,900,000원에 양도하였으므로 위 취득 및 양도가액에 의하여 과세하여 달라는 주장이다. 먼저 관련법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에 의하여 실지거래가액으로 취득 및 양도가액을 결정할 수 있는 경우는 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 하였고, 동법시행규칙 제82조의2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 제100조의 규정에 의한 신고기간이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있다. 살피건대, 먼저 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 수 있는지 여부를 보면 청구인이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였으나 위 규정에 의한 과세표준 확정신고 기한이전에 위 가액대로 매매계약서 원본 및 거래상대방의 확인서를 처분청에 제시하였고 국세청 심사청구시에도 동일서류를 제출한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면 위 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다.

다음으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 21,500,000원과 양도가액 21,900,000원이 사실인지를 보면, 첫째, 쟁점부동산이 실지취득 및 양도가액은 기준시가에 비하여 취득가액은 약 1.5배, 양도가액은 1.2배로서 실지거래가액이 기준시가보다 높고 둘째, 쟁점부동산은 17.4평에 불과한 3층 연립주택으로서 서울변두리에 소재하고 있고 88.5.31 청구인의 쟁점부동산 취득시점에서는 부동산가격이 전반적으로 소강상태에 있었으며 청구인의 양도시점인 89.3.4경에는 부동산가격이 상승하는 추세였으나 주로 서울강남에 위치하고 있는 아파트 및 단독주택만 해당될 뿐 영세한 개인사업자가 부실하게 건축하는 것으로 일반적으로 인식되고 있는 연립주택은 일반인들의 선호도가 낮으므로 89년초에는 쟁점부동산의 가격변동은 별로 없었다고 여겨지므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 위 취득 및 양도가액은 사실로 보여지며, 셋째, 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO과 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 청구외 OOO이 인감증명을 첨부하여 청구인이 주장하는 위 취득 및 양도가액을 확인하고 있고, 넷째, 당심조사공무원이 쟁점부동산 소재지 인근 부동산소개소에 탐문조사한 바 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보인다고 확인하고 있는바, 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 21,500,000원과 양도가액 21,900,000원은 실지거래가액인 것으로 확인된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 부당한 반면 청구주장은 이유 있는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.