(1) 청구인이 특수관계 있는 법인에게 쟁점부동산을 저가 임대하여 부당행위계산 부인으로 과세함에 있어 위 법인이 재임대하여 임차인으로부터 받은 임대료(관리비 포함) 전액을 시가로 본 처분의 당부(2) 소득금액을 추계결정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부(경정)

총수입금액에는 임차인으로부터 받은 관리비까지 포함되어 있으므로 동 관리비는 총수입금액에서 차감하여 달라는 주장을 하고 있으나 이에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견임.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 중구 OO동 OO OOO, 대지 566.3㎡ 및 상가건물 2,166.01㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 부동산 임대업을 영위(’86.3.1 개업)하는 공동사업자(소유지분이 청구인 12%, OOO 48%, OOO 12%, OOO 10%, OOO 10%, OOO 5%로 모두 가족관계임)의 1인으로서 쟁점부동산을 ’88.10.1부터는 청구인과 특수관계에 있는 청구외 주식회사 OO기업(위 청구인의 가족들이 100% 출자함. 이하 “청구외법인”이라 한다)에게 보증금 300,000,000원에 임대하는 것으로 하여 각 과세기간별로 쟁점부동산에서 발생된 소득금액을 아래와 같이 신고하고 해당세액을 납부하였다.쟁점부동산 임대와 관련한 총수입금액 및 소득금액

(단위 : 원)

과세기간

청구인외 5인 신고

처분청 경정

총수입금액

소득금액

총수입금액

소득금액

’88년

138,051,690

63,133,604

174,699,202

99,781,116

’89년

29,999,998

12,185,998

221,186,912

203,372,912

’90년

29,999,998

12,849,140

250,430,972

233,280,114

’91년

29,999,998

13,946,500

273,630,193

257,576,695

처분청은 청구인 및 그 가족이 청구외 법인으로부터 받은 임대료의 경우 시가보다 현저히 낮은 대가를 받았다 하여소득세법 제55조제1항(부당행위계산의 부인) 및 동 시행령 제111조 제2항 제2호에 의거 시가(청구외 법인이 타인에게 재임대한 금액을 시가로 봄)와의 차액을 총수입금액 및 소득금액에 산입하고 청구인 해당지분 12%(’88～’89년도는 OOO 지분과 합산하여 22%)에 대하여 ’94.5.1(’88년 및 ’89년도분은 94.9.12 일부감액 경정됨) 청구인에게 다음과 같이 각 과세기간별 종합소득세를 경정고지하였다.

(단위 : 원)

구 분

’88년

’89년

’90년

’91년

종합소득세

(8,030,170)

4,014,250

(32,633,350)

19,347,120

12,922,430

14,541,660

방 위 세

(1,353,710)

824,260

(6,503,490)

3,897,000

2,611,150

-

계

(9,383,880)

4,385,510

(39,136,840)

23,244,120

15,533,580

14,541,660

※ ( )내의 세액은 당초 결정세액임청구인은 이에 불복하여 ’94.6.30 심사청구를 거쳐 ’94.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 청구인이 청구외 법인에 쟁점부동산을 임대하면서 부당하게 낮은 대가를 받았다하여 처분청이 동 부동산 임대용역 제공에 대한 시가를 산정함에 있어 청구외 법인의 총수입금액(청구외 법인이 타인에게 재임대하여 받은 임대료 수입등) 전액을 시가로 보았으나 청구외 법인의 총수입금액에는 임대료외에 건물 임차인으로부터 받은 관리비(’88년: 11,916,000원, ’89년: 70,053,000원, ’90년: 86,030,000원 ’91년: 95,131,104원)가 포함되어 있으므로 동 금액은 처분청이 이 건 총수입금액을 산입한 금액에서 차감하여야 하며,

(2) 처분청은 이 건 총수입금액 누락분을 전액 소득금액에 산입하여 과세하였으나 청구인이 당초 신고시 계상한 필요경비는 대응경비를 모두 계상한 것이 아니라 서면신고기준율에 맞추기 위해 계상한 것이고 이 건 경정 수입금액 대비 신고수입금액의 기장율이 ’89년 13.5%, ’90년 11.9%, ’91년 10.9%에 불과하므로 이 건 소득금액을 추계조사 결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 처분청이 쟁점부동산 임대용역의 시가를 산정함에 있어 청구외 법인이 타인에게 재임대하여 받은 임대료 전액을 시가로 보아 총수입금액에 산입하였고 총수입금액에는 임차인으로부터 받은 관리비까지 포함되어 있으므로 동 관리비는 총수입금액에서 차감하여 달라는 주장을 하고 있으나 이에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 특수관계 있는 법인에게 쟁점부동산을 저가 임대하여 부당행위계산 부인으로 과세함에 있어 위 법인이 재임대하여 임차인으로부터 받은 임대료(관리비 포함) 전액을 시가로 본 처분의 당부(쟁점①)와 소득금액을 추계결정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부(쟁점②)를 가리는 데 다툼이 있다.

나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령소득세법 제55조(부당행위 계산) 제1항에서 “정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있고,동법시행령 제111조제2항에서 「법 제55조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.」고 규정하면서 그 제2호 본문에서 “특수관계 있는 자에게 금전·기타자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때”라고 규정하고 있는 바, 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 부당한 행위 또는 계산은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판단하여야 할 것이다.(소득세법 기본통칙 3-15-1----55 같은 뜻임)

(2) 사실관계 및 판단첫째, 청구인과 청구외 법인과의 관계를 보면 청구인 및 그 가족이 청구외 법인에 100%를 출자한 사실이 확인되어 양자간에는소득세법시행령 제111조제1항 제5호의 규정에 의한 특수관계가 성립함을 알 수 있다. 둘째, 쟁점부동산에 대한 임대수입관계를 보면, 청구인은 청구외 법인에 보증금 300,000,000원을 받고 있고 청구외 법인은 다시 동 법인과 특수관계가 없는 주식회사 OO외 2개 업체에게 재임대하여 보증금 117,000,000원 및 월 임대료·관리비등 20,471,000원을 받고 있는 것으로 쟁점부동산에 대한 임대차 계약서에 의해 확인되고 있는데 이를 연간수입임대료로 계산하여 볼 때 청구인은 청구외 법인으로부터 약 30,000,000원, 청구외 법인은 주식회사 OO등으로부터 약 257,352,000원을 받는 것으로 나타나 청구인이 청구외 법인으로부터 받는 임대료는 정상적인 거래(청구외 법인과 주식회사 OO등과의 거래)에서 이루어진 임대료에 비해서 현저하게 낮은 것으로 밝혀지고 있어 이 건의 경우 부동산 소득과 관련한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우로 보여진다.

셋째, 처분청은 청구외 법인이 주식회사 OO등으로부터 받은 임대료를 쟁점부동산 임대용역의 시가로 보았는데 그 금액(총수입금액)은 앞의 처분개요에서 본 바와 같이 ’88년 174,699,202원, ’89년 221,186,912원, ’90년 250,430,972원, ’91년 273,630,193원으로 되어 있고 동 금액에는 청구외 법인이 임차인들로부터 받은 월 임대료, 간주임대료, 건물유지관리비등이 포함된 금액임이 이 건 관련증빙서류에 의해 알 수 있고, 한편 청구외 법인이 임차인들로부터 받은 각 과세기간별 관리비는 청구외 법인의 쟁점부동산에 대한 손익계산서 및 관련증빙자료에 의해 다음과 같이 확인된다.

(단위 : 원)

구 분

’88년

’89년

’90년

’91년

경비원 급여

4,400,000

16,523,100

17,740,900

21,943,900

수도광열비

5,449,998

20,450,655

19,796,917

26,564,127

수 선 비

37,000

1,032,000

4,797,800

11,593,270

계

9,886,998

38,005,755

42,335,617

60,101,297

청구인해당지분 금액(12%)

2,175,139

8,361,266

5,080,274

7,212,155

※ ’88～’89년도는 OOO 지분과 합산하여 22%임.위 사실과 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 청구외 법인으로부터 받은 쟁점부동산의 임대료는 청구외 법인과 주식회사 OO등과의 정상적인 거래에서 이루어진 임대료와 비교하여 볼 때 현저하게 낮은 금액으로서 이는 특수관계 있는 자와의 거래로 인한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우로 인정되므로 청구외 법인이 주식회사 OO등으로부터 받은 임대료를 시가로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.다만, 앞의 사실관계에서 본 바와 같이 청구외 법인이 주식회사 OO등으로부터 받은 임대료에는 청구외 법인이 임차인들로부터 받은 건물유지 관리비도 포함되어 있음이 확인되고 동 관리비(’88년 9,886,998원, ’89년 38,005,755원, ’90년 42,335,617원, ’91년 60,101,297원) 상당액은 쟁점부동산 임대료의 시가를 구성하는 요소로는 볼 수 없으므로 이를 청구인의 총수입금액에서 차감(청구인 해당지분 금액 : ’88년 2,175,139원, ’89년 8,361,266원, ’90년 5,080,274원, ’91년 7,212,155원)하여 소득금액을 결정함이 타당하다 할 것이다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령소득세법 제120조(추계조사 결정) 제1항에서 “정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사 결정한다”고 규정하고 있으며,동법시행령 제169조제1항 제1호 본문에서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”의 경우를 위 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유의 하나로 규정하고 있다.

(2) 이 건의 경우 소득금액을 추계조사 결정할 수 있는 경우인지 여부청구인은 신고 총수입금액의 기장율이 이 건 경정 총수입금액과 대비하여 볼 때 극히 낮기 때문에(’89년 13.5%, ’90년: 11.9%, ’91년 10.9%) ’89년, ’90년 및 ’91년의 소득금액을 추계조사 결정하여야 한다는 주장이나, 이 건의 경우 앞에서 본 바와 같이 총수입금액을 증액 경정결정한 이유가 실제 매출누락에 따른 경우가 아니고소득세법 제55조의 규정에 의한 부당행위 계산 부인으로 과세한 것으로서 총 수입금액의 추가산입에 따라서 대응하는 경비가 별도로 발생할 수 없다고 보여지므로(건물유지 관리비는 쟁점①에서 차감하는 것으로 함)소득세법시행령 제169조제1항 각호에서 정한 소득금액의 추계조사 결정 사유에 해당하지 아니하여 청구주장의 타당성이 인정되지 아니한다.

라. 따라서 이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.【별 지】각 과세기간별 종합소득세 과세내용

(단위 : 원)

구 분

’88년

’89년

’90년

’91년

종합소득세

(8,030,170)

4,014,250

(32,633,350)

19,347,120

12,922,430

14,541,660

방 위 세

(1,353,710)

824,260

(6,503,490)

3,897,000

2,611,150

-

계

(9,383,880)

4,385,510

(39,136,840)

23,244,120

15,533,580

14,541,660

※ ( )내의 세액은 당초 결정세액임.각 과세기간별 소득금액에서 차감할 금액

(단위 : 원)

’88년

’89년

’90년

’91년

2,175,139

8,361,266

5,080,274

7,212,155