소유권이전청구권 가등기를 설정한 후 미등기로 관리하다가 부동산을 양도한 사실에 대하여 미등기양도자산으로 보아 양도소득세를 과세함은 타당함(기각)

매매계약을 체결하고 소유권이전청구권 가등기를 설정한 후, 매매계약을 합의해제하기로 하는 내용의 공정증서를 작성한 후에도 쟁점부동산에 설정된 소유권이전청구권가등기가 말소되지 아니하다가 매수인들에게 최종 양도된 이후에 말소된 사실은 매매계약이 유효하게 합의해제되었다고 볼수 없으므로 청구인이 부동산을 미등기한 상태에서 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세함은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 2003.7.30. 이OO으로부터 OOO OOO OOO OOO OOOOO외 2필지 2,563㎡ 및 동 지상 건물 1,096.32㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 매입하여 2003.8.6. 소유권이전청구권가등기(이하 ‘쟁점가등기’라 한다)를 설정한 후, 쟁점부동산을 2005.4.12. 이OO, OOO, OOO(이하 ‘매수인들’이라 한다)에게 양도하였음에도 이와 관련하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사결과 청구인이 쟁점부동산을 이OO으로부터 취득한 후 소유권이전등기를 하지 아니하고 있다가 매수인들에게 미등기 양도한 것으로 보아, 2006.1.20. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 112,000,000원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.20. 이의신청을 거쳐 2006.8.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 2003.7.30. 이OO으로부터 쟁점부동산을 매수하기 위하여 매매계약을 체결하고 쟁점가등기를 경료한 사실에 관하여는 다툼이 없으나, 쟁점가등기는 청구인이 이OO에게 대여하여 준 200,000,000원을 담보하기 위하여 설정한 것이고, 담보가등기가 아니라 할지라도 위 매매계약은 2004.2.19. 합의해제되었고, 이 후 쟁점부동산이 매각되지 아니하자 청구인이 지급한 계약금 및 중도금을 수취하기 위하여 이OO을 대리하여 쟁점부동산의 매각에 나섰으며, 이OO은 2005.2.24. 매수인들에게 쟁점부동산을 양도하고 청구인에게 계약금 및 중도금을 지급하였던 것인 바, 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도하였다고 본 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인과 매수인들이 작성한 매매계약서 및 매매에 대한 합의서 등의 부속서류에 의하면 실제 양도자는 이OO이 아닌 청구인으로 확인되고, 청구인은 이OO에게 200,000,000원을 대여한 사실이 있다고 주장하나 이에 대한 대금증빙서류 및 이자수수내역 등 금전대여에 따른 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 바, 매수인들에 대한 쟁점부동산의 실질적인 양도인은 청구인이라 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도하였다고 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제104조 【양도소득세의 세율】

③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호 제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2003.7.30. 이OO으로부터 쟁점부동산을 매입하여 2003.8.6. 쟁점부동산에 권리자를 청구인으로 하는 쟁점 가등기를 설정한 사실, 이 후 매수인들은 2005.2.24. 쟁점부동산의 매입에 관하여 토지거래허가를 받아 2005.4.12. 쟁점부동산을 취득한 사실, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 아무런 양도소득세 신고를 하지 아니한 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 바, 처분청은 청구인이 이OO으로부터 취득한 쟁점부동산을 매수인들에게 미등기 양도하였다고 보아, 2006.1.20. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 112,000,000원을 과세하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 위 가등기는 청구인이 이OO에게 대여하여 준 200,000,000원을 담보하기 위하여 경료된 담보가등기이고, 이OO과 체결한 매매계약은 2004.2.19. 합의해제되었고 이는 공정증서에 의하여 확인될 수 있다 할 것이며, 이 후 쟁점부동산이 매각되지 아니하자 이OO에게 지급하였던 계약금 및 중도금을 수취하기 위하여 이OO을 대리하여 쟁점부동산의 매각절차에 참여하였음에 불과하다고 주장한다.

(3) 청구인과 이OO 사이의 매매계약이 유효하게 해제되었는지 여부에 관하여 살펴보면, 청구인이 제출한 공증인가 OOOOOOOO 작성 증서 2004년 제242호 공정증서 사본에 따르면 청구인과 이OO은 2004.2.19. 공증인가 OOOOOOOO에서 쟁점부동산에 관하여 청구인과 이OO이 2003.7.30. 체결한 매매계약을 해제하기로 하는 내용의 공정증서를 작성한 사실이 확인된다고 할 것이나, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 관한 등기부등본 사본 에 따르면 이OO과 청구인 사이에 위 매매계약을 해제하기로 하는 내용의 공정증서가 작성된 이후에도 쟁점부동산에 설정된 청구인을 권리자로 하는 소유권이전청구권가등기가 말소되지 아니하다가 매수인들에게 쟁점부동산이 최종 양도(2005.4.12.)된 이후인 2005.4.19. 말소된 사실, 또한 청구인과 매수인들은 2005.3.21. 매수인들이 쟁점부동산을 취득하기 위한 부속 합의서를 작성하였던 바, 동 합의서 제6항에는 ‘소유권 이전은 이OO씨가 청구인에게 매도하고 토지거래허가를 받는 기간을 감안하여 매수인들이 2005.4.15.까지 기한을 주기로 한다’라고 규정되어 있는 사실이 확인되는 바, 위 공정증서 사본만으로는 청구인과 이OO 사이에 2003.7.30. 체결된 매매계약이 유효하게 해제되었다고 확인하기에 부족하다고 보인다.

(4) 다음으로 청구인이 매수인들에게 쟁점부동산을 양도하였다고 볼 수 있는지에 관하여 살피건대, 처분청이 제출한 청구인과 매수인들 사이에 작성된 2005.2.15.자 합의서 사본, 매수인들이 작성한 확인서와 앞에서 확인한 사실을 종합하여 보면 청구인과 매수인들은 2005.2.15. 매수인들이 쟁점부동산을 취득하기 위한 부속 합의서를 쟁점토지의 매도인으로서 작성한 사실, 매수인들은 쟁점부동산을 청구인으로부터 매입하였다고 확인하여 준 사실이 확인되는 바, 청구인은 2003.7.30. 이OO으로부터 쟁점부동산을 매입한 후 청구인 명의로 등기를 경료하지 아니한 채, 2005.4.12. 매수인들에게 이를 양도하였다 할 것이고, 쟁점부동산이 토지거래허가지역이라 하여 청구인이 매수인들에게 양도한 행위가 사법상 무효로 될 수 있다 하더라도 이OO으로부터 매수인들 앞으로 이전된 쟁점부동산의 등기부상 소유자 명의가 환원되지 아니하는 이상 실질적으로는 청구인이 쟁점부동산을 양도하였다고 볼 수 있을 것이므로( OOOOOOO OOOO, OOOOOOOOOO OO O), 이 건 과세처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.