쟁점토지의 취득시기를 대금완납일이 아닌 매매대금의 97.7%가 납부된 04.5.31.로 볼 수 있는지 여부

양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도시기로 볼 수 있는 것인 바, 잔금청산일 이전부터 청구인이 쟁점토지를

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(주)에게 임대하여 실제로 사용수익한 것으로 나타나는 점, 04년 5월 이후의 재산세를 청구인이 부담한 것으로 보여지는 점을 종합할 때, 이 건 쟁점토지의 취득시기는 매매대금의 약 97.7%가 지급된 04.5.31.로 보는 것이 합리적이라 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 한국토지주택공사로부터 당초에 이미자가 분양받았던 OOO 1122-6 대 992.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.3.20. 권리의무승계계약에 따라 매수하여 2010.5.31. OOO주식회사에게 OOO원에 양도하고 쟁점토지의 취득시기를 취득가액의 97.7%가 지급된 2004.5.31.로 보아 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 잔금을 모두 청산한 2010.5.26.로 보아 1년 미만 단기양도의 세율(50%)을 적용하여 세액을 재계산한 후 2012.1.9. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

다수의 선결정례 등은 일관되게 잔금청산일이 확인되는 경우 및 사회통념상 양도에 대한 대가가 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급시기를 매매시기로 봄이 타당하다고 하고 있으며, 과세관청에서도 통상 매매대금 지급내역을 확인하여 매매대금의 대부분이 지급된 시기를 취득 및 양도시기로 보아 과세하고 있으므로 쟁점토지의 취득시기는 매매대금의 대부분이 지급된 2004.5.31.로 보아야 하므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 매도법인인 한국토지공사는 대금의 완납전에는 쟁점토지의 소유권이전 및 사용.수익이 불가하다는 입장이며,「소득세법」 제98조는 자산의 취득시기를 ‘대금청산일’로 규정하고 있는 바, 쟁점토지에 대한 매매대금의 잔금지급이 완료된 2010.5.26.을 취득시기로 봄이 타당하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 취득시기를 매매대금의 97.7%가 지급된 2004.5.31.로 볼 것인지(청구인), 매매대금을 완납한 2010.5.26.로 볼 것인지(처분청) 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는다음 각 호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명의 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 용지매매계약서, 권리의무승계계약서 및 부동산매매계약서 등에 의하면, 최초에 전 소유자인 이OOO가 한국토지주택공사로부터 분양(아래와 같이 한국토지주택공사와 총 분양원금 OOO원과 약정이자 OOO원을 2002.6.5.부터 납부하는 것을 시작으로 총5회에 걸쳐 매 6개월씩 2004.5.31.까지 납부하기로 계약)받은 쟁점토지를 청구인이 2003.2.28. 이OOO로부터 권리의무승계계약에 따라 매매대금 OOO원(2003.2.28. 계약금 OOO원 및 2003.3.20. 잔금 OOO원)에 취득한 것으로 나타난다.OOO

(2) 청구인이 제출한 수납산출내역 및 토지대금납부확인서(한국토지주택공사 OOO직할사업단장 명의)에 의하면, 청구인이 실제로 한국토지주택공사에 납부한 금액은 다음과 같은 바,OOO납부현황을 살펴보면, 계약상 잔금지급약정일인 2004.5.31.까지 원금과 약정이자 합계OOO원이 납부되었는데, 이는 약정된 매매대금 총액인 원금과 약정이자 합계OOO원의 약 97.7%에 해당하고, 마지막 지급일인 2010.5.26. 원금지급액은 OOO원, 그 이전인 2008.12.10. 원금지급액도 OOO원으로서 2005.6.27. 이후 지급된 원금 OOO원은 매매대금 원금총액 OOO원의 0.294%에 해당하는 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 심판청구이유서, 무통장입금증 사본 등에 의하면, 양도당시 이전부터 청구인이 쟁점토지를 양수법인인 OOO주식회사에게 주차장 용도로 임대하여 2008년 6월부터 매월 OOO원의 임대료(연간 OOO원)를 수령하고 있었던 것으로 나타나고, 한국토지주택공사가 위 임대료를 청구인이 부당이득을 취한 것으로 보아 부당이득반환청구소송 등의 제기 사실은 없는 것으로 보인다.

(4) 청구인이 제출한 재산세납부사실 확인서에 의하면, 쟁점토지에 대한 재산세는 명의상 소유자인 한국토지주택공사에서 납부하였으나, 당초 잔금지급약정일인 2004년 5월 이후의 재산세는 한국토지주택공사가 잔금청산과정에서 청구인으로부터 추징하여 총 OOO원의 재산세를 징수하여 청구인이 이를 실제로 부담한 것으로 보인다.

(5) 처분청이 양도법인인 한국토지주택공사 측에서 청구인이 대금을 완납하고 사용승낙을 득하거나 소유권이전등기가 경료되기 전에는 쟁점토지의 사용이 불가하다는 의사를 표시한 것이라는 한국토지주택공사 평택사업본부의 회신 공문(판매부-1654, 2011.6.30.)에 의하면, 「잔금약정일 2004.5.31, 대금완납일 2010.5.26., 사용수익일 2010.5.26., 매매매매계약서 제3조 제2항에 따라 매수인은 매매대금을 완납하고 공사의 사용승낙 또는 소유권이전을 받아야 대상토지의 사용이 가능함」이라고 기재되어 있다.

(6) 관련법령과 사실관계를 종합하여 볼 때, 원칙적으로 자산의 양도시기는「소득세법 시행령」제162조에서 규정하는 바와 같이 잔금을 청산한 날이나, 양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도시기로 볼 수 있는 것(대법원 88누8609, 1987.7.11. 등 참조)인 바,쟁점토지의 계약상 잔금지급약정일인 2004.5.31.까지 약정된 매매대금 총액인 원금과 약정이자 합계 OOO원의 약 97.7%에 해당하는 원금과 약정이자 합계 OOO원이 납부된 점, 대금청산일 이전부터 청구인이 쟁점토지를 OOO주식회사에게 임대하여 실제로 사용수익한 것으로 나타난 점, 2004년 5월 이후의 재산세를 청구인이 부담한 것으로 보여지는 점 등에 비추어 보면, 이 건 쟁점토지의 취득시기는 매매대금의 약 97.7%가 지급된 2004.5.31.로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 2010.5.26.로 보고, 양도시기를 2010.5.31.로 하여 단기양도에 따른 중과세율(50%)을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.