청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(경정)

양도가액은 토지 및 건물의 실지거래가액을 안분하여 계산한 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 대구직할시 수성구 OO동 OOOOOOOO 대지 134.2㎡를 78.11.10 취득하여 79.8.11 동 지상에 건물 124.6㎡를 신축하고 88.1.20 위 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 28,000,000원에 양도한 후, 88.2.11 실지거래가액(양도:28,000,000원, 취득:17,634,130원)에 의하여 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 토지분에 대하여는 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 결정하고 건물분에 대하여는 건축신축비용(취득가액)이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정하여 92.7.16 청구인에게 88년도 귀속 양도소득세 5,359,980원 및 동 방위세 1,071,990원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 93.3.26 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인은 위 부동산을 양도하고 실지거래가액(양도가액 28,000,000원, 취득가액 17,634,130원)에 의하여 88.2.11 예정신고한 바 있음에도 처분청이 건축비 투입금액이 불분명하다는 이유로 건물분에 대하여 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다면서 위 건물의 신축비용이 장부에 의하여 그 건축비가 11,144,130원임이 확인될 뿐만 아니라 당시 물가 등을 비교하더라도 청구인이 신고한 위 건물 신축비용 11,144,130원은 사실임을 알 수 있으므로 이 건 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장은 주택신축비용은 그 지급관계가 불분명하며 계산서가 미비하므로 건물부분에 대하여는 기준시가에 의하여 결정하고, 토지의 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 토지 및 건물의 실지거래가액을 안분하여 계산한 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 먼저 이 건과 관련한 법령을 살펴본다. 위 쟁점부동산 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호를 모아보면 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함을 알 수 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서는 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있다.

다. 다음, 이 건의 경우를 살펴본다. 청구인은 78.11.10 위 쟁점부동산중 토지를 6,490,000원에 취득하여 79.8.11 동 지상에 건물(지하 1층 지상 2층 주택)을 건축비 11,144,130원으로 신축하여 88.1.20 위 쟁점부동산을 28,000,000원에 양도하였다면서 88.2.11 위 실지거래가액(양도가액 28,000,000원, 취득가액 17,634,130원)에 의하여 처분청에 자산양도차익 예정신고한 바, 처분청은 토지에 대하여는 청구인이 신고한 위 실지거래가액을 채택하였으나, 건물에 대하여는 건축비 11,144,130원은 지급관계장부 등이 미비하여 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 과세하였으나,

(1) 청구인의 공사관계 일기장에 의하면, 공사일·공사내역·건축자재명세 및 그 매입가액이 구체적으로 기재되어 있어 청구인이 직접 시공한 점을 감안할 때 신빙성이 있어 보이고

(2) 당심은 청구인이 주장하는 주택의 평당 건축비 단가의 신빙성 여부를 확인코자 한국감정원에 78～80년중 건축비 단가를 조회한 바, 한국감정원으로부터의 회신공문(기획 OOOOOO, 93.6.8)에 첨부된 건물신축단가표에 의하면, 79.4.1 현재 쟁점주택과 같은 세멘트 벽돌조 기와 2급～5급 주택의 평당 신축공사비가 400,000원～152,000원이며 80.10.1 현재는 위와 같은 구조의 주택의 경우 평당 건축비가 709,000～230,000원으로 기재되어 있는 점을 감안할 때, 이 건 쟁점주택(79.8.11 신축한 세멘트 벽돌와즙 2층 주택)의 경우 당시 평당 건축비 293,266원을 투입 신축하였다는 청구인 주장은 그 신빙성이 있어 보인다 할 것이다.

(3) 위 사실을 모두어 볼 때 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 있는 것으로 보여진다 할 것이다.

다. 따라서 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.