재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 당초처분이 정당한지의 여부(취소)

토지는 투기거래에 해당되지 않으므로 기준시가로 양도소득세 등을 과세하여야 한다는 청구주장은 이유가 있음

1. 사실청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 77.8.4 매매를 원인으로 86.3.19 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 324.1평방미터(이하“쟁점토지”라 한다)를 89.7.25 양도하고, 89.7.27 기준시가로 자산양도차익 예정신고납부를 이행하였으나, 처분청이 청구인의 쟁점토지거래가 국세청장이 제정하여 시행하던 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래에 해당된다 하여 실지거래가액기준으로 그 양도차익을 계산하고, 90.5.16 자로 89년도 귀속분 양도소득세 960,376,390원 및 동방위세 192,075,270원을 결정고지함에 따라 청구인은 이에 불복하여 90.6.29 심사청구를 거쳐 90.10.10 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장청구인은 체비지인 쟁점토지를 구획정리사업이 완료되면 건물을 신축하여 귀금속 내지 화랑을 운영하거나 임대할 목적으로 77.8.4 취득하였으나 82.4.10 구획정리사업이 완료된 후 쟁점토지 소재지 일대가 도시설계구역으로 지정되어 청구인 단독으로는 상가등을 신축할 수가 없어 12년동안 보유하여 오던 쟁점토지를 89.7.25 양도하여 동 자금으로 89.11.20 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OO 소재 상가건물(대지 512.3평방미터, 4층건물 1,460.6평방미터)을 취득하여 임대하여 오고 있는데 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 이 건 쟁점토지의 양도를 실지거래가액으로 과세한 것은 부당하므로 기준시가에 의해 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지를 취득한 후 적극적으로 이용하지 아니하고 나대지 상태로 장기간 방치하고 있다가 지가가 급등하자 거액의 양도차익을 얻기 위해 양도하였고, 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OO 소재 부동산(대지 512.3평방미터, 건물 1,460.6평방미터)을 취득한 후 실제거래금액 2,202,000,000원을 1,644,730,000원으로 줄여 작성한 관인계약서를 제출하였으며 또한 쟁점토지이외에도 수필지의 부동산을 취득 및 양도한 사실등을 미루어 볼 때, 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 확인된 실지거래가액으로 양도소득세등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 당초처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건의 과세경위 및 청구주장을 보면 처분청은 청구인의 쟁점토지거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 보아 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점토지에 건물을 신축하여 귀금속 내지 화랑을 운영하거나 임대할 목적으로 77.8.4 취득하였으나 쟁점토지일대가 도시계획설계구역으로 지정되어 청구인 단독으로는 건물을 신축할 수 없어 부득이 양도한 것인데 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건을 부동산투기 거래로 인정하여 실지거래가액으로 과세한 것은 부당하다는 주장이다.다음으로 이 건 관련규정인소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산토록 규정되어 있으며, 전시 구소득세법 시행령(89.8.1대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항중 제2호의 규정에 의하면 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.또한 전시구소득세법시행령 제170조제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정[국세청훈령 제980호 (87.1.26)]제72조 제3항에서는 투기거래의 유형을 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다”라고 규정하면서 그 각호로서「

① 부동산을 미등기상태로 전매한 때

② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:아파트당첨권)를 양도한 때

③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

④ 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

⑤ 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

⑥ 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑦ 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세 기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그가액(등록세과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

⑧ 위 각호이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법시행령 제170조제9항 및같은법시행규칙 제82조의2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때」로 열거하고 있다.

처분청의 과세근거 서류와 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지의 거래는 전시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 내지 제7호의 유형에는 해당되지 아니함은 상호 다툼이 없고 처분청이 전시 제8호의 규정에 따라 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 것은 정당하다는 의견인 반면 청구인은 제8호의 규정은 조세법률주의원칙에 위배되는 무효의 규정이라는 주장인 바 살피건대,처분청이 쟁점토지의 거래를 투기거래로 인정한 이유를 보면 청구인이 77.8.4 쟁점토지를 취득하여 나대지 상태로 보유하고 있다고 지가가 급등함에 따라 양도한 사실과 이 건 쟁점토지 이외에 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OO 소재 부동산을 취득하면서 실제거래금액을 줄여서 관인계약서를 작성하였을 뿐 아니라 쟁점토지이외 다수의 부동산을 취득 및 양도한 사실을 들고 있는 바 청구인은 쟁점토지에 건물을 신축할 목적으로 77.8.4 취득하였으나 구획정리사업이 완료된 후 87.2.4 쟁점토지일대가 테헤란로 도시설계 구역으로 지정·공고되어 쟁점토지는 인근7개필지 토지와 공동으로 건물을 신축하도록 지정되었으므로 부득이 나대지 상태로 보유하고 있었음이 90.9.21자 서울특별시장의 회신공문(건지 01254-03689, 90.9.21)에 의하여 확인되고 있고, 또한 쟁점토지이외의 다른 부동산을 취득 및 양도한 사실을 이 건 쟁점토지의 거래유형을 판단하는 기준으로 인용한데 대하여는 양도소득세 과세처분이 과세대상을 기준으로 거래유형을 판단하여야 함에도 쟁점토지이외의 다른 부동산 거래성격을 이 건 쟁점토지 투기거래판단의 기준으로 한 것은 부당하다 할 것이며,다음으로 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지

아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 대법원이 누차 판결 [대법원 89누8149 (90.5.8), 90누1519 (90.7.10), 90누3768 (90.7.27), 90누3652 (90.7.27), 90누3478(90.7.27), 90누2543 (90.8.10), 90누4426 (90.8.10), 90누3638 (90.8.14), 90누3164 (90.8.14)] 하고 있는 점을 감안할 때 쟁점토지는 투기거래에 해당되지 않으므로 기준시가로 양도소득세 등을 과세하여야 한다는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.