주택의 양도가액을 감액경정하고, 주택의 수리비를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장의 당부(기각)

주택에 담보된 양도인의 채무를 양수인이 인계받기로 약정한 경우, 동 채무액을 양도가액에 가산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

1. 처분개요

청구인은 OOO OOO OOO OO OOOOO 대지 437.2㎡, 같은 동 242-15 대지 375.1㎡ 합계 812.3㎡ 위 지상주택 1,620.96㎡중 60.16㎡(연립주택 제201호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2000.12.5 임의경매(OOOOOO OOOO OOOOOOOOOOO)로 취득하여 보유 하다가 2003.3.20 김OO에게 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점주택의 양도일 현재 청구인 및 배우자가 3주택을 소유하고 있다 하여, 청구인을 1세대 3주택자로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2004.8.5 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 5,341,830원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.9.30 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택의 양도가액이 과다하게 조사되었으므로 정당한 시가인 60,000,000원으로 감액경정하여야 하고, 쟁점주택의 수리비 15,000,000원이 실지로 소요되었으므로 15,000,000원을 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 매수인이 쟁점주택의 매매대금중 계약금 13,000,000원(2003.2.20 지급), 잔금 30,000,000원(2003.3.20 지급) 합계 43,000,000원을 청구인에게 지급한 사실이 영수증에 의하여 확인되고, 쟁점 주택을 담보로 한 금융기관대출금 33,500,000원을 매수인이 승계 하기로 한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 쟁점 주택의 양도가액을 76,500,000원으로 보아야 하고, 쟁점주택의 수리비로 지출되었다는 15,000,000원은 구체적인 증빙의 제시가 없어 동 금액을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택의 양도가액을 60,000,000원으로 감액경정하고, 쟁점 주택의 수리비 15,000,000원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장의 당부.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류 보유기간 보유수 거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우소득세법시행령 제162조의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택의 양도일 현재 1세대 3주택자에 해당 되는 사실과 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정해야 하는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 시가가 60,000,000원 밖에 되지 아니 함에도 양도가액을 76,500,000원으로 산정한 것은 부당하고, 쟁점 주택의 수리비 15,000,000원을 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 쟁점주택의 양도가액에 대하여 본다.(가) 쟁점주택의 매매계약서(2003.2.20 체결)에는 쟁점주택의 총 매매대금을 43,000,000원으로 하고, 13,000,000원은 계약과 동시에 영수하고, 30,000,000원은 2003.3.20 지급하기로 하며, 주택은행융자금 33,500,000원은 매수인이 승계하기로 한다는 약정내용이 나타난다.(나) 영수증(2003.2.20자 및 2003.3.20자)에는 청구인이 쟁점 주택의 매수인인 김OO으로부터 전원주택 201호 매매계약금 으로 13,000,000원을 2003.2.20에, 전원주택 201호 매매잔금 으로 30,000,000원을 2003.3.20 각각 영수한 사실이 나타난다.(다) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도가액을 60,000,000원 으로 감액하여야 한다고 주장하나 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점 주택의 실지거래가액은 매매대금 43,000,000원과 금융기관채무 33,500,000원을 합한 76,500,000원인 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 쟁점주택의 수리비 15,000,000원을 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다.(가) 청구인이 쟁점주택을 취득하는데 소요된 취득세와 등록세 및 교육세는 2,240,000원인 사실이 처분청의 양도소득세 간이조사 종결복명서 에 나타나고 처분청은 동 금액을 취득가액에 포함하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.(나) 청구인은 쟁점주택의 수리비로 15,000,000원이 지출되었다고 주장하면서 쟁점주택 인근에 거주하는 강OO, 이OO, 고OO, 전O 등의 확인서를 제시하였는 바, 동 확인서에는 전원빌라 201호의 수도가 터져서 수리하는 것을 보았고, OOOOOOOOOO에서 창문샷시, 천장덴조공사, 수도배관공사, 보일러공사를 하는 것을 보았다 는 확인내용이 나타난다.(다) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 수리비로 15,000,000원이 지출되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 확인서의 내용만으로는 쟁점주택의 수리비로 15,000,000원이 지출된 사실이 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.