양도차익을 기준시가에 의거 산정하고 과세한 당초 처분의 당부(취소)

취득시 잔금조로 770만원을 지급한 것으로 보이고 있는 점등을 모아 볼때, 쟁점 토지 취득 및 양도가액이 각각 1,970만원과 2,020만원이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여지므로 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 과세해야 된다는 청구주장은 타당함

1. 사실청구인은 인천광역시 남동구 OOO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 인천광역시 OO동 OOOOO OOOOOOO 대지 137평방미터를 86.3.25 인천광역시로부터 환지 취득한 후 88.7.19 이를 양도한데 대하여 처분청은 청구인의 자산 양도차익 예정신고가 없다 하여 기준시가에 의거 청구인의 자산 양도차익을 계산하여 89.2.14자로 양도소득세 3,360,490원 및 동방위세 672,090원을 결정고지한바, 이에 불복하여 89.8.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 당초 청구인이 인천광역시 OO지구 토지 구획정리 사업지구체비지인 OO지구 OOOOO OOOOOO 대지 155.3평방미터를 청구외 OOO로부터 85.5.15. 1,970만원에 매매계약하였으나 위 체비지를 포함한 12필지의 토지에 대하여 원주민들이 매입요구하는등 민원이 발생하여 철거가 곤란하고 공사가 지연되어 인천광역시에서 쟁점 토지로 환지 변경처리하여 86.1.25 환지 예정자 변경 지정 통보를 받은후 86.3.25 체비지 변경등록 통보를 받은 토지로서 당초 체비지는 직사각형의 토지이었으나 환지 변경된 쟁점 토지는 전면은 좁고 후면은 넓은 기형토지로 부득이 이를 청구외 OOO에게 88.6.30자로 2,020만원에 양도계약한 것인바, 쟁점 토지 취득 및 양도가액이 각각 1,970만원과 2,020만원이므로 이 건 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 과세해야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 처분청이 이 건 토지의 양도차익을 기준시가로 결정한데 대하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 것을 주장하면서 그 주장근거로 관련 매매계약서만을 제시하고 있을뿐 대금수수에 관한 객관적인 입증자료(영수증, 금융자료등)를 제시하지 못하고 있어 매매계약서상의 금액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것인바, 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 양도차익을 기준시가에 의거 산정하고 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 양도한 쟁점 토지를 기준시가에 의거 예정 결정한데 대하여, 청구인은 쟁점 토지는 86.3.25 인천광역시로부터 변경 환지받은 토지로서, 당초 청구인이 인천광역시 OO지구 토지 구획정리 사업지구내 체비지인 OO지구 OOOOO OOOOOO 대지 155.3평방미터를 청구외 OOO로부터 85.5.15자로 1,970만원에 매매계약 하였으나 위 체비지를 포함한 12필지의 토지에 대하여 원주민들의 민원이 발생하여 철거가 곤란하고 공사가 지연되어 인천광역시에서 쟁점 토지 환지 변경처리하여 86.1.25 환지 예정자 변경지정 통보를 받고 86.3.25 체비지 변경등록을 받은 토지로 이 건 취득가액이 1,970만원이고, 또한 쟁점 토지를 88.6.30자로 청구외 OOO에게 2,020만원에 양도하였으므로 실지 거래가액으로 하여 과세하여야 할 것을 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

먼저 쟁점 토지 취득경위를 살펴보면 쟁점 토지는 86.3.25자로 인천광역시로부터 변경환지 받은 토지(시민 30320-1273)로서 당초 청구인은 인천광역시 OO지구 토지 구획정리 사업지구내 체비지인 OO지구 OOOOO OOO 대지 2,980.5평방미터의 일부인 155.3평방미터를 청구외 OOO로부터 85.5.15. 매매계약 체결(위 OOO는 인천광역시에서 82.8.25 사업시행자인 청구외 OO실업(주)에 매각한 토지를 84.12.28 매수하여 총 16명에게 지분 양도)하였으나, 청구인의 이 건 체비지를 포함한 12필지의 토지 매수자 OOO외 11인이 OO지구 체비지(OOOOO내 2,004.6평방미터)에 대하여 사용할 수 없다는 민원이 유발되는등으로 인하여 동 토지를 인천광역시 OO동 OOOOO OOOOO(대지 2,047.2평방미터)로 환지 계획변경하여 86.1.25자로 청구인에게 환지예정자 변경지정(구획 30320-1958)한후 86.3.25자로 쟁점 토지 (인천광역시 OO동 OOOOO OOOOOOO 137평방미터)로 체비지 변경 등록통보(시민 30320-1273)를 하였고 환지예정지 지정증명원에 의하면 과부족 면적이 없는 것으로 확인되고 있어 쟁점 토지는 변경 환지 취득된 토지임을 알 수 있다.

다음으로 이 건 관련규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고동법 시행령 제170조제4항은 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고동법 시행규칙 제82조의 2제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정 토지를 받은후 확정신고 기간 이전에 양도자가 소관세무서장에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누 287, 87.2.10외 다수)인바,이 건의 경우 청구인은 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정신고 기한(89.5.31)이전인 89.4.12 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청을 경유, 심사청구를 한 사실을 알 수 있어, 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정신고기간내에 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관 세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점 토지의 취득 및 양도가액을 살펴보면,첫째, 청구인은 취득 및 양도시의 85.5.15자 및 88.6.30자 매매계약서 원본과 취득시의 소개인의 인감증명을 첨부한 거래사실 확인서, 양도시의

거래상대방 및 소개인의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 제시하고 있고,둘째, 청구인이 제시하고 있는 취득 및 양도시의 매매계약서상 매매대금이 각각 1,970만원(계약금 200만원 계약일 지불, 중도금 1,000만원 85.5.16지불, 잔금 770만원은 철거 및 구획정리 작업후 지불)과 2,020만원(계약금 100만원 계약일지불, 중도금 1,000만원 88.7.15지불, 잔금 920만원 88.7.31지불)임을 입증할 수 있는 금융자료 증빙제시 요구에 청구인은 청구인의 남편인 청구외 OOO의 저축예금통장(OO은행 OO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOO)2매와 85.5.16자 1,200만원의 영수증 및 88.7.31자의 잔금 770만원의 영수증(이는 전시 OOO가 발행한 영수증임), 88.6.30자 100만원의 영수증 및 88.7.15자 1,920만원의 영수증(이는 청구인이 발행한 영수증임)을 제시하고 있어 이를 살펴본바, 청구인이 제시하고 있는 저축예금통장 2매중 84.10.5 발행 교부된 저축예금 통장에서 85.5.16자로 1,350만원이 인출된 사실이 확인되고 있고, 88.1.6자로 발행교부된 저축예금통장에 88.7.16자로 1,900만원이 입금된 사실이 확인되고 있으며,셋째, 청구인이 제시하고 있는 취득시의 매매계약서상에 잔금 770만원을 「철거 및 구획정리 작업후 지불」로 되어 있어 동 사실에 대한 영수증 및 금융자료를 조사한바, 청구인이 제시하고 있는 위 OOO의 88.7.31자의 영수증상 단서에 「OO동 OOOOO OOO로 명의변경 통지」(쟁점 토지 지번임)로 기재되어 있고 88.1.6자로 발행교부된 저축예금 통장에 88.7.27자로 1,200만원이 인출되었음이 확인되고 있어 88.7.27자로 인출한 1,200만원중에서 취득시 잔금조로 770만원을 지급한 것으로 보이고

있는 점등을 모아 볼때, 쟁점 토지 취득 및 양도가액이 각각 1,970만원과 2,020만원이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여지므로 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 과세해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.