실지거래가액으로 과세한 당초처분의 당부(기각)

토지를 실수요목적으로 취득한데 대한 거증을 제시하지 못하고 있으며 매매계약서상 매수인이 미등기전매등 부동산 투기거래로 차익을 획득한 사실을 알면서 방조하였으므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 타당함

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안양시 OO동 OOOOOO소재 대지 491.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.1.5 취득하여 90.6.14 양도하고, 90.6.27 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도시 작성한 매매계약서내용중 매수인과 매매대금이 토지거래허가신청서 내용과 상이함을 확인하고, 동 매매계약서를 허위계약서로 인정한 후 청구인을 국토이용관리법 제21조의3 제3항에 위반된 자로 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 확인된 실지거래가액(취득가액 39,900,000원, 양도가액 610,000,000원)으로 하여 92.1.16 청구인에게 양도소득세 331,220,520원 및 동 방위세 66,373,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.6 심사청구를 거쳐 92.6.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 80.1.5 취득한 이후 89.10.23까지 토지구획정리사업 중이었기 때문에 쟁점토지를 사용·수익할 수 없는 상태에 있다가 90.6.14 양도하면서 매매계약을 청구외 OOO외 2인과 체결한 다음 OOO으로부터 계약금 60,000,000원, 중도금 190,000,000원 합계 250,000,000원을 수령하고 잔금 360,000,000원은 청구외 OOO로부터 수령한 사실이 있었으나 OOO이 당초계약자 3인중 1인으로 알고 있었으며, 또한 토지거래허가신청서상 거래금액을 사실과 다르게 기재한 것은 국토이용관리법 제21조의4 제1항 제1호의 표준지가수준에 맞추지 아니하면 허가서가 반려되어 매매등기를 이행할 수 없기 때문에 부득이한 것이지 본인이 10년정도 소유한 쟁점토지의 양도소득세를 포탈할 목적으로 금액을 낮춘것은 아니므로 쟁점토지의 양도는 투기거래로 볼 수 없어 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 81.1.5 청구외 안양시로부터 쟁점토지를 39,900,000원에 취득한 바 있고 그 후 계속 나대지 상태로 있다가 90.6.14 청구외 OOO에게 610,000,000원에 양도한 사실이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인되고 있는데 반해, 90.5.14 신청한 토지거래허가신청서의 내용을 보면 매수자가 청구외 OOO로 되어 있고 양도금액 예정가액도 394,291,000원으로 기재되어 있으므로 이는 관계법령인 국토이용관리법 제21조의3 을 위반하였다고 볼 수 있고, 또한 쟁점토지 취득상황 및 이용실태등을 볼 때, 처분청의 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 의한 거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초처분의 당부를 다투는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 취득가액 및 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정하는 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 보면 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우...」라고 규정하면서 동호 (마)목에는 「국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우」를 들고 있다. 또한 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산이라함은 국세청 고시 제89-88(89.8.1)호에서 도시계획구역안의 토지의 경우 주거지역, 상업지역, 지역지정이 없는 지역은 330평방미터 이상의 경우라고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 당초처분의 당부.

첫째, 쟁점토지의 등기부등본 및 도시계획 사실관계 확인원을 보면 쟁점토지는 경기도 안양시 OO동 OOOO OOOO에 소재하며 동 지역은 도시계획구역안의 일반주거지역으로서 동 대지의 면적이 491.1㎡인 것이 확인되고 있으므로 이는 앞에서 본 「국세청장이 정한 일정규모(330㎡) 이상의 부동산」에 해당됨을 알 수 있고, 둘째, 청구인이 제출한 쟁점토지의 양도시 실지매매계약서와 토지등거래계약 허가서의 내용에 의하면 쟁점토지의 매수인은 OOO외 2인이고 실지양도가액은 610,000,000원인 반면, 청구인이 쟁점토지거래계약허가 신청시 제출한 허가서상의 쟁점토지의 매수인은 OOO로 되어 있고 실지양도가액은 394,291,000원으로 기재되어 있으며, 또한 동 사실에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 이는 청구인이 사실과 다른 허위계약서를 별도작성하여 신고하였음을 알 수 있으며, 셋째, 청구인은 90.5.25 쟁점토지를 청구외 OOO외 2인과 610,000,000원에 매매계약을 체결하고 계약금 60,000,000원과 중도금 190,000,000원을 수령한 상태에서 매수인 OOO외 2인이 90.6.14 청구외 OOO에게 680,000,000원에 미등기전매함에 따라 청구인은 잔금 360,000,000원을 OOO로부터 수령한 사실이 쟁점토지의 양도시 매매계약서, 등기부등본, 당초 조사관서의 조사복명서 및 청구외 OOO(청구인의 친정아버지)의 확인서 등에 의해 확인되고 있으므로 매수인 OOO등 3인에 OOO이 포함된 것으로 알았다는 청구주장은 신빙성이 없고, 또한 청구인은 쟁점토지를 실수요목적으로 취득한데 대한 거증을 제시하지 못하고 있으며, 양도시 매매계약서상 매수인이 미등기전매등 부동산 투기거래로 양도차익 70,000,000원을 획득한 사실을 알면서 이를 방조한 것으로 볼 수 있다.

위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인은 국세청장이 정한 일정규모(330㎡) 이상인 쟁점토지 491.1㎡를 양도함에 있어 매수인 및 매매대금을 허위로 신고하였으므로 이는 국토이용관리법 제21조의3 의 규정에 위반한 거래에 해당되므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.