증여받은 토지의 양도시 취득가액 산정기준(기각)

증여받은 토지를 증여일로부터 1년이내에 양도한 경우 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하되 취득가액은 증여세 과세가액을 취득가액으로 봄

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.7.21. 부(父) 윤OO(2000.8.7. 사망)으로부터 증여받은 OOO OOO OOO OOO OOOOO 임야 1,769.5㎡, 같은 곳 산84-2 임야 942㎡, 같은 곳 산84-6 임야 1,305㎡, 합계 4,016.5㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 곳 702 답 463㎡, 같은 곳 705 답 959㎡, 합계 1,422㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고 쟁점토지①을 포함하여 “쟁점토지”라 한다)를 2001.2.7. 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준을 “0”으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지

① 및 쟁점토지②가소득세법 제96조제1항제4호에 규정하는 “취득 후 1년 이내의 부동산”에 해당된다하여 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 증여받은 당시 기준시가에의하여 평가한 가액(증여세 과세가액)으로 하여 양도차익을 산정하여 2005.6.7. 청구인에게 2001년도분 양도소득세 2건 36,773,730원(쟁점토지

② 양도분), 83,107,230원(쟁점토지

① 양도분에 쟁점토지②의 양도소득금액을 가산하고 고지세액을 기 고지세액으로 공제) 합계 119,880,960원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.21. 이의신청을 거쳐 2005.9.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 부(父) 윤OO으로부터 증여받은 쟁점토지를 증여일로부터 1년 이내에 양도한 것은 사실이나, 이는 투기목적또는단기매매차익의 목적이 아니라 부(父) 윤OO이 2000.8.7. 사망한 후 청구인의 결혼자금 마련, 모친이 거주하던 주택의 경매진행 등의 경제적 사정으로 부득이하게 양도한 것임에도 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하다.

(2) 또한, 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 과세하는 것이 정당하다고 판단하는 경우에도 취득가액은 양도가액을 취득 및 양도시점의 기준시가비율에 의하여 환산한 가액으로 함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)소득세법 제96조제1항 제4호에 규정하는 “취득 후 1년 이내의 부동산인 경우”에는 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 것이므로 당초처분은 적법하다.

(2) 청구인은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우에도취득가액은 양도가액을 취득 및 양도 시점의 기준시가비율에 의하여 환산한 가액으로 하여야 한다고 주장하나,소득세법시행령 제163조제9항의 규정에 의하면, 취득가액은 수증일 현재 상속세및증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것으로 규정하고 있으므로 청구인이 증여 받은 당시 증여세과세가액인 기준시가에 의하여 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속개시일 직전에 부(父)로부터 증여받은 토지를 증여일로부터 1년 이내에 양도한 경우, 기준시가에 의하여 양도차익을산정하여 과세할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.1.제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이 에부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우5.허위계산서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우6.양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장 에게 신고하는 경우7.기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법·공공용지의취득및손실보상에관한특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.

(2)소득세법시행령 제162조의 2【양도가액】

④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법·공공용지의취득및손실보상에관한특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.

(3)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(4)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는증여일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다.

(6)상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이 하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가 액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작 하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지 가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하 여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2000.7.21 부(父) 윤OO으로부터 쟁점토지를 증여받아 2001.2.7. 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2)처분청은 쟁점토지의 양도가소득세법 제96조제1항 제4호에규정하는 “취득후 1년 이내의 부동산인 경우”에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하며, 청구인이 주장하는 바와 같이 “모친이 거주하는 주택의 경매진행에 따른 취득자금의 확보및 청구인의 결혼자금 확보 등으로 인한 경제적 사정”은 소득세법시행령 제162조의 2 제4항에서 규정하는 부득이한 사유에 해당되지 아니하고,소득세법시행령 제163조제9항에서 증여받은 자산에 대하여는증여일 현재 기준시가에 의하여 평가한 가액(증여세 과세가액)을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다하여 양도가액은 실지거래가액 237,056,568원으로, 취득가액은 증여세과세가액인 51,085,830원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과처분하였다.

(3)청구인은소득세법 제96조제4항 및소득세법시행령 제162조의 2제4항에서 “토지수용법·공공용지의 취득 및 손실보상에관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우”로서 “부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 기준시가에 의할 수 있다하여 과세할 수 있다”고 규정하고 있는 점을 들어 수용이외 다른부득이한 사유로 1년 이내에 양도한 경우에도 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하는 한 기준시가에 의해 과세할 수 있다고 주장하며, 부득이한 사유로 “모친이 거주하는 주택의 경매진행에 따른 동 주택의 취득자금 확보 및 청구인의 결혼자금 확보 등으로 인한 경제적 사정”을 들고 있다.또한, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하여야 하는 것으로 판단하는 경우에도 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 이러한 사실에 기초하여 먼저, 청구인이 주장하는 바와 같이 “모친이 거주하는 주택의 경매진행에 따른 동 주택의 취득자금 확보 및 청구인의 결혼자금 확보 등으로 인한 경제적 사정”을 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도하게 된 부득이한 사유로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.소득세법 제96조제4항 및소득세법시행령 제162조의 2제4항에서는 “토지수용법·공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등”을 부득이한 사유로 들고 있는 바, 이는 부동산을 취득한 자가 자신의 의지와 무관하게 부동산을 양도할 수밖에 없는 특수한 사정을 고려한 것으로 보이며 토지소유자의 경제적 사정 등에 의하여 양도한 경우에도 부득이한 사유로 인정한 것으로는 보이지 않는다.

(5) 다음으로 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액은 실지거래가액으로 하면서 취득가액은 기준시가에 의하는것은 부당하므로 취득가액은 환산가액으로 하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다.양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은소득세법 제97조제1항 제1호 나목의규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이며, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도당시 실지거래가액에 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 하는 것이나,소득세법시행령 제163조제9항에서상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 청구인이 증여로 취득한 쟁점토지에 대한 증여세 과세가액을 취득가액으로 하는 것은 적법한 것으로 보인다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.