청구인 등이 구주택을 멸실하고 신주택을 건축하는 과정에서 청구외 ○○○ 등이 건축비를 부담하는 대가로 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하여 준 경우 이를 양도로 볼 수 있는지 여부(기각)

청구인은 토지에 대한 소유권 이전등기가 양도가 아니고 환지처분에 해당한다는 주장이나 청구인 등이 토지 소유권을 매매를 원인으로 ○○ 등에게 이전등기하였고, 이 건의 경우 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호에서 정한 재건축조합에도 해당하지 아니하므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

(2) 토지는 ’94.9.29 구주택이 멸실된 후 ’94.10.8 나대지 상태에서 양도되어 이러한 경우 1세대 1주택의 부수토지의 양도로 볼 수 없음

1. 처분 개요

청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 817㎡ 지상의 연립주택 10세대(1세대당 대지권 81.7㎡, 건물 80.33㎡로서 이하 “구주택”이라 한다)의 소유자였는데 동 구주택을 철거하고 같은 장소에 새로운 연립주택 17세대(1세대당 대지권 47.85㎡, 건물 79.24㎡로서 이하 “신주택”이라 한다)를 신축하여 그 중 10세대는 청구인 등에게 배정하고 나머지 7세대는 청구외 OOO 등 7인(이하 “OOO 등”이라 한다)에게 분양하기로 하는 계약을 ’94.7.20 체결하면서 건축비 1,030,000,000원은 OOO 등이 부담하는 대신 청구인 등은 구주택의 각자 대지 소유지분중 33.647㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 등에게 이전하여 주는 것으로 하였으며, ’94.9.29 구주택을 멸실한 후 ’94.10.8 청구인 등의 쟁점토지에 대한 소유권을 OOO 등에게 매매를 원인으로 이전등기 하였다.처분청은 청구인 등이 소유하고 있던 쟁점토지가 OOO 등에게 이전등기된데 대하여 이를 나대지의 양도로 보아 ’95.7.16 청구인에게 ’94년 귀속분 양도소득세 17,296,660원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 ’95.9.13 심사청구를 거쳐 ’95.12.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 청구인 등은 구주택을 철거하고 같은 장소에 신주택을 신축하기 위하여 재건축조합을 결성하는 과정에서 청구인 등이 각자 소유한 쟁점토지를 새로운 조합원인 청구외 OOO 등에게 이전등기하여 준 것이므로 이는 환지처분으로 보아야 하고, 따라서소득세법 제4조제4항의 규정에 의하여 양도에 해당하는 것으로 볼 수 없으므로 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다.

(2) 설사, 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 양도로 본다 하더라도 1세대 1주택 부수토지의 양도에 해당하므로 양도소득세 비과세대상이다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기가 양도가 아니고 환지처분에 해당한다는 주장이나 청구인 등이 쟁점토지 소유권을 매매를 원인으로 OOO 등에게 이전등기하였고, 이 건의 경우주택건설촉진법시행령 제32조제2항 제8호에서 정한 재건축조합에도 해당하지 아니하므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

(2) 쟁점토지는 ’94.9.29 구주택이 멸실된 후 ’94.10.8 나대지 상태에서 양도되어 이러한 경우 1세대 1주택의 부수토지의 양도로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인 등이 구주택을 멸실하고 신주택을 건축하는 과정에서 청구외 OOO 등이 건축비를 부담하는 대가로 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하여 준 경우 이를 양도로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지의 소유권 이전을 양도로 할 경우 1세대 1주택의 부수토지 양도로 볼 수 있는지 여부나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령소득세법 제4조제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 “양도소득”으로 보도록 규정하면서 같은조 제3항에서 양도라 함은 “자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항 제3호에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.”고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제14조제1항에서 「법 제4조 제4항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업지역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인한 분할·합병 또는 교환의 경우를 포함한다.」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단첫째, 청구인등이 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하게 된 사실관계 등을 보면, 청구인 등 10인이 소유하고 있던 구주택(10세대 연립주택)이 낡아 이를 철거하고 같은 장소에 신주택을 건축(17세대 연립주택)하기 위하여 청구외 OOO 등 7인과 ’94.7.20 재건축에 관한 합의서를 작성하면서 총 공사비 1,110,000,000원중 1,030,000,000원을 OOO 등이 부담하는 대신 청구인 등의 각자 구주택 토지 소유지분 중 33.647㎡를 OOO 등에게 소유권을 이전하여 주기로 약정하였고, 청구인 등이 ’94.9.29 구주택을 멸실한 후 ’94.10.8 OOO 등에게 쟁점토지에 대한 소유권을 매매를 원인으로 이전 등기하였음이 재건축합의서, 쟁점토지의 매매계약서 및 등기부 등에 의해 확인되며, 한편, 구주택 멸실 후 ’95.4.29 새로운 연립주택(17세대 1,999.54㎡)을 준공하여 청구인 등 10인과 OOO 등 7인은 신주택의 1세대당 대지권 47.85㎡, 건물 79.24㎡를 각자 소유하게 되었는 바, 이와 같이 청구인 등이 쟁점토지에 대한 소유권을 OOO 등에게 이전하여 준 것은 신주택의 건축비를 OOO 등이 부담하는 대가로 이전등기한 것으로서 이는 유상거래로 봄이 타당하다. 둘째, 청구인은 구주택 대지지분의 감소(33.647㎡)가 위와 같이 재건축과정에서 발생된 것이므로 이를 환지처분으로 보아야 한다는 주장이나, 이 건의 경우는 신주택 건축과정에서 개인들간의 건축비 부담과 관련하여 일어난 유상거래로서소득세법 제4조제4항에서 양도로 보지 아니하는 토지구획정리사업법 및 기타 법률(주택건설촉진법 등)에 의한 환지처분에 해당하는 것으로 보기는 어렵다.

위와 같이 청구인이 구주택의 노후로 이를 멸실하고 신주택을 건축하면서 건축비를 지불하는 대신 대지지분 일부의 소유권을 이전한 것은 대가관계가 있는 유상양도에 해당하는 것으로 보아야 할 것이므로, 이에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (국심94서 5870, ’95.4.11 같은 뜻임)다. 쟁점②에 대하여청구인은 쟁점토지 양도의 경우 1세대 1주택의 부수토지 양도에 해당되어 양도소득세 비과세대상이라는 주장이나, 앞의 쟁점

① 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점토지는 그 지상의 구주택이 ’94.9.29 멸실된 이후 ’94.10.8 나대지 상태에서 양도된 것으로서 이러한 경우소득세법 제5조제6호(자)목의 양도소득세 비과세요건에 해당하는 것으로 볼 수 없으므로 청구주장은 이유없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.