부동산매매계약서상 양도가액 중 채무원금을 초과하는 금액을 이자소득으로 볼 수 있는지 여부

청구인의 확인서상에 매매대금이 OOO원인 것으로 기재되어 있으며, 양도인인 민＊＊이 양도소득세를 무신고하여 세무조사를 받고 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO만원의 부과처분을 받았으나 불복청구를 하지 아니한 것으로 볼 때, 쟁점매매계약서상 매매대금 OOO원은 당시 시세를 반영한 금액이라고 보이는 점, 청구인이 민＊＊로부터 대여금에 대한 선이자와 월 1.5%～2% 상당의 이자를 수취한 사실이 확인되고, 청구인이 잔금으로 지급한 OOO만원에 대한 영수증을 보면 OOO만원이 이자상당액으로 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때 청구인이 민＊＊에게 금전을 대여하고 원금과 이자상당액을 쟁점토지로 대물변제 받은 것으로 보이므로, 청구인이 민＊＊로부터 수령한 OOO만원 및 쟁점계약서상의 OOO만원을 비영업대금의 이익으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.2.12. OOOO OOO OOO OOO OOO O OO-O 외 8필지 임야 및 전 102,868㎡(이하 “전체토지”라 한다) 중 300분의 98(이하 “쟁점토지”라 한다)를 민OOO로부터 취득하였고, 쟁점토지를 양도한 민OOO은 양도소득세를 무신고함에 따라 OOO세무서장이 민OOO에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도가액을 OOO원으로 확정하고, 민OOO이 청구인에게 지급한 비영업대금의 이익에 대한 과세자료를 통보하였다.

나. 처분청은 이를 근거로 청구인에 대하여 2013.1.24.부터 2013.2.19.까지 종합소득세 부분조사를 실시하여, 청구인이 비영업대금의 이익 2007년 귀속 OOO원, 2009년 귀속 OOO원, 합계 OOO원을 신고 누락한 것을 확인하고, 2013.3.21. 및 2013.3.28. 청구인에게 종합소득세 2007년 귀속 OOO원, 2009년 귀속 OOO원, 합계 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.15. 이의신청을 거쳐 2013.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 2분의 1에 대한 매매계약은 2005.3.9. 작성된 매매계약서 (이하 “쟁점①매매계약서”라 한다)의 매매대금 OOO원을 2005.3.10. 및 2005.4.6. 송금하여 이미 완료되었으나 토지거래 허가지역이어서 등기를 할 수 없었고, 처분청이 과세근거로 삼은 2009.2.12. 등기소에 제출된 쟁점토지 전부에 대한 매매계약서(이하 “쟁점②매매계약서”라 한다)는 민OOO이 임의로 작성하고 청구인 성명이 새겨진 막도장을 날인하여 검인 신청한 것으로, 매매대금 OOO원은 경매예정가격이나 재산적 가치 등으로 보아 터무니 없는 금액이고, 특약사항 1호의 공부상하자금액 OOO O,OOOO원은 매매대금 OOO원에 맞추기 위한 금액으로, 공부상하 자금액 중 청구인의 하자금액으로 표시된 OOO원은 쟁점①매매계약서의 매매대금 OOO원과 발생하지도 않은 이자상당액 OOO원이라고 하는 등 임의로 작성한 허위의 계약서이며, 더구나 쟁점토지의 2분의 1은 쟁점①매매계약서 및 약정서와 같이 2005년도에 OOO원을 지급하여 취득하였고, 쟁점토지 나머지 2분의 1에 대한 잔금 OOO원이 2009.2.12. 및 2009.3.30., 2009.3.31.에 송금된 내용을 보아도 쟁점②매매계약서는 허위임이 명백하며, 처분청이 2009년 귀속 이자소득으로 산정한 OOO원은 쟁점②매매계약서의 매매대금 OOO원에서 쟁점①매매계약서의 매매대금 OOO원, 사업자금대여금 OOO원, 등기시 송금한 잔금 OOO원, 묘지이장비 OOO원, 합계 OOO원을 공제한 금액이고, 사업자금대여금 OOO원에 대한 상환을 요구하여 민OOO로부터 2007.1.3.부터 2007.8.30.까지 OOO원이 청구인에게 입금되었을 뿐 이자소득이 실현된 사실이 없으며, 처분청은 쟁점②매매계약서상 매매대금이 OOO원이므로 원금을 제외한 이자 상당액은

소비대차로 전환되어 이자소득이 실현되었다는 의견이나, 이자있는 소비대차는 쌍무·유상계약이어야 하며 대주(貸主)는 목적물의 소유권을 차주(借主)에게 이전할 의무가 있는데 쟁점②매매계약서는 소비대차이론에 합당한 매매계약서도 아니므로 이자소득이 실현된 사실이 없어 부당하고, 쟁점토지의 취득대금 OOO원과 대여금 OOO원을 회수하기 위하여 최소한의 채권확보를 위하여 법무사인 민OOO에게 알아서 등기해달라고 등기를 의뢰한 것이므로 민OOO이 임의로 작성한 허위매매계약서의 매매대금 OOO원을 근거로 원금과의 차액은 전부 이자소득이라 하여 과세함은 부당하므로 이 건 종합소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 2분의 1에 대한 매매계약은 2005년도에 매매대금 OO원을 지급하여 이미 완료되었으나 토지거래 허가지역이어서 등기를 할 수 없었다고 주장하고 있으나, 이는 토지거래계약 허가지역내의 토지를 허가받지 않은 상태에서 매매 거래한 것으로 그 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하며, 청구인이 민OOO과 2005.3.9. 작성하여 공증한 약정서를 보면, 당시 청구인은 민OOO과 실버타운 건립 등 복지사업을 공동으로 추진하기 위해 쟁점토지를 포함하여 전체토지를 취득할 목적이 있었음이 확인되고, 쟁점토지가 토지거래 허가지역에서 해제된 이후 민OOO과 쌍방합의하에 쟁점②매매계약서를 새로이 작성하여 소유권이전등기를 하였으므로 쟁점①매매계약서로 등기할 수 없었을 뿐 당시에 매매계약이 완료 되었다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하며, 청구인은 쟁점②매매계약서가 민OOO이 임의로 작성한 허위의 계약서이고 매매대금 OOO원은 터무니 없는 금액이며, 그 내용 또한 매매대금 OOO원에 맞추기 위해 발생하지도 않은 이자상당액을 포함하고 있다고 주장하고 있으나, 소유권이전등기 이후 2013년 3월 이 건 종합소득세가 부과되기 전까지 상당기간 동안 매매당사자간 이의가 없었고, 민OOO에 대한 양도소득세 조사결과 OOO원이 부과 되었으나 이의제기 등 불복청구를 하지 않았으며, 쟁점②매매계약서상 매매대금 OOO원은 당시 시세를 반영한 금액으로, 특약사항 1호의 공부상하자금액은 청구인이 청구인의 누나 이OOO(이하 “이OOO”이라 한다) 및 동생 이OOO(이하 “이OOO”이라 한다)로부터 자금을 차용하여 민OOO에게 청구인의 이름으로 빌려준 OOO원, 청구인이 당초 대여한 OOO원, 합계 OOO원의 대여원금 및 이에 대한 이자상당액 OO O,OOOO원을 포함한 금액이며,

민OOO로부터 선이자와 월 1.5～2% 상당의 이자를 수취한 사실이 확인되고, 청구인이 잔금으로 지급한 OO O,OOOO원에 대한 영수증을 보면 위 OOO원이 이자상당액으로 확인되어 있는 것으로 볼 때, 청구인은 민OOO에게 금전을 대여하고 민OOO로부터 원금과 이자상당액을 쟁점토지로 대물변제 받은 것으로 판단되므로 이 건 종합소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점②매매계약서가 임의로 작성되어 허위이고, 그 매매대금 역시 임의로 정한 금액이므로 실현된 이자소득이 없다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이의신청 결정이유서 등 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 민OOO의 제안으로 쟁점토지 외에 전체토지 중 민OOO의 사촌 소유인 300분의 202를 매입하여 실버타운 건립 등 복지사업을 동업하기 위해 약정서를 작성하여 2005.3.9. 법무법인 OO에 공증하였고, 같은 날 쟁점토지 중 2분의 1을 OOO원에 매매한다는 쟁점①매매계약서를 작성하였는바, 매매대금은 2005.3.10. OOO원, 2005.4.6. OO원을 민OOO의 계좌OOO로 송금한 사실이 입금증에 의해 확인되며, 쟁점토지가 토지거래 허가지역에 해당되어 소유권이전등기를 하지 아니하고 2005.3.14. 채권최고액이 OOO원인 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 의해 확인된다. (나) 청구인이 민OOO에게 빌려 준 OOO원에 대한 송금 내용은 다음과 같고, 민OOO이 위 금액에 대한 이자로 2007.1.3.부터 2007.8.30.까지 20회에 걸쳐 OOO원을 청구인의 통장으로 이체한 사실이 확인되나 이후 이자를 지급한 사실을 확인되지 아니하며, 자금의 일부는 이OOO 및 이OOO의 자금이라고 하고 있다.

1) 2006.6.9. OOO원 중 선이자 OOO원을 공제한 나머지 OO O,OOOO원을 송금하고 OOO원의 차용증(약정이자율 없음, 상환일 2006.8.9., 작성일 2006.6.9.) 작성

2) 2006.7.4. OOO원 중 선이자 OOO원을 공제한 나머지 OOO원을 송금하고 OOO원의 차용증(약정이자율 없음, 상환일 2007.1.30., 작성일 2006.9.27.) 작성

3) 2006.8.30. OOO원 중 선이자 OOO원을 공제한 나머지 O,OOOO원을 송금 (다) 민OOO은 약정한 상환일자에 대여원금을 상환하지 아니하여 이OOO 및 이OOO로부터 상환 독촉을 받은 바 있고, 2007.10.4. 이OOO은 채권최고액이 OOO원인 근저당권을, 이OOO는 채권최고액이 OO O,OOOO원인 근저당권을 설정한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의해 확인된다. (라) 청구인과 이OOO, 이OOO는 원금을 회수하기 위해 2008.7.4. 쟁점토지에 대하여 OOO법원 OOO에 경매를 신청(2008타경 12001 부동산임의경매)하였는바, 최초의 최저매각가격은 OOO원 이었으나 공동지분으로 인하여 1～3회 유찰되었고, 4회 최저매각가격은 O,OOO,OOO,OOO원으로서 최초매각가격보다 OOO원이 하락하였으며, 이에 민OOO은 서로의 이해를 위해 추가로 OOO원을 더 주면 청구인 명의로 소유권이전등기를 하는 조건을 제안하여, 청구인은 경매를 취소하고 2009.2.12. OOO원은 민OOO의 계좌(OOO 09602******)로, 2009.3.30. OOO원 및 2009.3.31. OOO원은 강OOO의 계좌 (OOO은행 100203*******)로 이체한 사실이 금융기관이 발행한 확인증에 의해 확인되며, OOO원의 영수증은 다음 <표1>과 같다.

<표1> 영수증 (마) 청구인과 민OOO이 2009.2.2. 작성한 쟁점②매매계약서를 보면, 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원(지급일 2009.2.2.), 중도금 OOO원 (지급일 2009년 2월), 잔금 OOO원(지급일 2009.2.12.)으로 기재되어 있으며, 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 2009.2.12. 매매를 등기원인으로 하여 청구인과 청구인의 처 고OOO이 각각 2분의 1인 공유지분으로 소유권이전 등기하였고, 2009.2.17. 청구인과 이OOO, 이OOO가 근저당권 설정등기를 말소하였으며, 거래가액이 금 OOO원으로 기록(목록번호 2009-137)되어 있는 것이 나타난다. (바) 민OOO은 쟁점②매매계약서 특약사항에 중도금인 공부상하자금액 OOO원은 대여원금과 이자금액이고, 계약금 OOO원과 잔금 OOO원 중 산소이전비용 OOO원을 제외한 합계 OOO원이 추가로 받은 금액임을 주장하면서, 영수증 사본과 통장이체 이자 내역을 제출하였으며, 공부상하자금액과 이자 산정 내용은 다음 <표2>, <표3>과 같고, <표2>에서 이OOO의 원금은 쟁점①매매계약서의 매매대금 OOO원이다. <표2> 공부상하자금액 내용 (OO : OO) <표3> 이자 산정 내용 (OO : OO) (사) 청구인은 민OOO이 그동안 받은 OOO원 정도와 청구인이 낙찰 (경매예정 가액 OOO원)받으려면 OOO원이 필요하므로 모두 OOO원이 소요되는 것이라고 언급한 바 있고, 쟁점②매매계약서를 민OOO이 임의로 작성하고 막도장을 새겨 날인하여 소유권이전 등기를 하였으나, 청구인은 채권확보를 목적으로 대금을 정산하여 주었을 뿐 이자는 받은 사실이 없다고 주장하면서, 경위서와 확인서를 제출하였는데 다음 <표4>, <표5>와 같다.

<표4> 청구인의 경위서 (아) 청구인이 이 건 세무조사 기간 중 이OOO에게 ‘민OOO 사업자금 동원시 OOO원 차입하여 원금과 이자 OOO원 상환’, 이OOO에게 ‘친누님으로 문제의 민OOO OOO 토지 나머지 2/3지분 취득자금 조성시 대여하여 2007.8.21. 원금 OOO원과 이자 OOO원 상환’으로 통장거래내역을 소명하였고, 이OOO 상환대금은 남편 최OOO (계좌 80124*******)의 입금 확인증에 의해 확인된다.

(2) 「소득세법」제16조 에 의하면, 제1항은 이자소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다고 규정하면서, 제12호에서 비영업 대금의 이익이라고 규정하고 있고, 제2항은 이자소득금액은 당해 연도의 총수입금액으로 한다고 규정하고 있으며, 제3항은 제1항 각 호의 규정에 의한 이자소득 및 제2항의 규정에 의한 이자소득금액의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제45조에 의하면, 이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다고 규정하면서 제9호의2에서 비영업대금의 이익은 약정에 의한 이자지급일. 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받는 경우 또는 제51조 제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산에서 제외하였던 이자를 지급받는 경우에는 그 이자지급일로 한다고 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 전부에 대한 매매계약서(쟁점

② 매매계약서)가 임의로 작성되어 허위이고, 그 매매대금 역시 임의로 정한 금액이므로 실현된 이자소득이 없다고 주장하고 있으나, 양수인인 청구인의 확인서에는 ‘계약서 금액을 OOO원으로 하자고 한 것은 지금까지 민OOO에게 간 돈이 모두 OOO 정도 되고 경매 4회 예정금액이 OOO이니 당신이 낙찰받으려면 모두 OOO이 들어간 것이나 마찬가지라고 하여 본인으로서는 손해 볼 것이 없다고 판단이 되어 그럼 그렇게 하라고 통화를 하였고’라고 기재되어 있으며, 양도인인 민OOO이 양도 소득세를 무신고하여 세무조사를 받고 양도가액을 OOO원으로 한 양도소득세 OOO원의 부과처분을 받았으나 이의제기 등 불복청구를 하지 아니한 것으로 볼 때 쟁점②매매계약서상 매매대금 OOO원은 당시 시세를 반영한 금액이라고 보이는 점, 청구인이 민OOO로부터 대여금에 대한 선이자와 월 1.5～2% 상당의 이자를 수취한 사실이 확인되고, 청구인이 잔금으로 지급한 OOO원에 대한 영수증을 보면 OOO원이 이자상당액으로 기재되어 있는 점에 비추어 볼 때 청구인이 민OOO에게 금전을 대여하고 민OOO로부터 원금과 이자상당액을 쟁점토지로 대물변제 받은 것으로 보여져 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단되므로, 청구인이 대여금 상환을 요구하여 민OOO로부터 수령한 2007년도 OOO원 및 쟁점

② 매매계약서의 공부상하자금액에 포함되어 있는 OOO원을 비영업대금의 이익으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.