아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 평가하여야 한다는 주장의 타당여부(기각)

실지양도가액이 2억 5,500만원이라고 주장하면서 매매계약서의 사본만 제출하고 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당함

1. 원처분 개요 청구인은 92.8.22 경매를 원인으로 취득한 서울특별시 강동구 OO동 OOO OOOOO OOOOOO 54평형(대지118.04㎡ 및 건물 176.38㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)을 94.3.30 매매를 원인으로 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고를 이행하지 아니 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니 하였으므로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도차익을 산정하고 96.3.18 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 39,965,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.16 심사청구를 거쳐 96.8.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 취득일 이전에 고시된 기준시가 1억 8,300만원이 양도시까지 변동되지 아니하였는 데도 처분청이 소득세법시행령 제115조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제56조의5 제2항의 규정에 의하여 위 기준시가를 취득가액으로 하고, 이를 환산한 가액 2억 4,200만원을 양도가액으로 한 것은 부당하므로 1억 8,300만원으로 함이 타당하며,

(2) 설사, 쟁점아파트의 양도가액이 처분청의 환산가액으로 하는 것이 타당하다 하더라도 이 건의 경우 처분청이 결정전조사내용통지에 대한 소명자료 제출기한(96.3.22) 이전인 96.3.16 결정고지 하였고, 청구인은 소명기한내에 관련증빙을 제출하였으므로 실지거래가액으로 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 구비하여 양도소득세를 신고하지 아니 하였으므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점아파트의 취득일 이전에 고시된 기준시가 1억 8,300만원이 양도시까지 변동되지 아니하였으므로 양도가액도 1억 8,300만원으로 함이 타당하다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 평가하여야 한다는 청구주장의 타당성 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 먼저 쟁점아파트의 양도당시 시행되던 소득세법시행령 제115조 제2항의 규정에 의하면 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장의 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 위 제2항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 당해 토지 또는 건물의 보존기간과 기준시가의 상승율을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있으며, 또한 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제2항 본문의 규정에 의하면 령 제115조 제3항에서 「재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액」이라 함은 다음의 가액을 말한다고 규정하면서, 그 제1호에서 「양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 ＋ (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × 양도자산보유기간 월수 / 기준시가 조정월수」라는 산식을 열거하고 있다.

(2) 위의 관련법령의 의미는 아파트 등 공동주택의 경우 국세청장이 평가·고시한 가액이 있으면 그 가액을 기준시가로 적용하되, 만일 이 때 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있는 경우에는 취득가액은 취득시의 기준시가를 적용하고, 양도가액은 위에서 살펴본 소득세법시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 산식을 적용하여 계산한 양도시의 기준시가를 적용함이 타당하다고 해석된다(대법원 96누808, 96.6.11, 국심 95경1365, 95.10.11, 같은 뜻임).

(3) 이 건 쟁점아파트의 경우를 보면 국세청장의 90.9.1 기준시가 1억 8,300만원을 고시한 후 3년 10개월이 경과한 94.7.1 기준시가 1억 9,300만원을 고시한 데 반해, 청구인은 92.8.22 취득하여 94.3.30 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되므로 쟁점아파트의 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있음을 알 수 있다.

(4) 위의 법령 및 사실을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 취득일과 양도일이 동일한 기준시가 조정기간 내에 있으므로, 처분청이 취득가액 및 양도가액을 소득세법시행령 제115조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 규정에 의하여 평가한 것은 적법타당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 먼저 관련법령인 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호(93.12.31 개정된 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 다만, 부동산 단기거래 등 투기성이 있는 경우나 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우로서 그 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 이 건 쟁점아파트의 경우는 위에서 열거한 투기성이 있는 거래에 해당되지 아니하고, 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고를 하지 아니 하였음에는 다툼이 없으며, 또한 청구인은 실지양도가액이 2억 5,500만원이라고 주장하면서 매매계약서의 사본만 제출하고 거래상대방의 사실확인서나 매매대금수령시 수수한 수표 등 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 하겠다.

(3) 위의 법령 및 사실을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여 평가함이 타당한 것으로 보여지므로 처분청의 처분은 적법하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.