주택의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 주택의 취득자금으로 사용된 차입금의 이자를 필요경비로 계상할 수 있는지 여부(기각)

주택을 양도하고 과세표준과 세액의 신고나 세액을 납부하지 아니하여, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 해당세액을 부과한 당초처분은 정당함

1. 사실 청구인이 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO의 주택(대지 172평방미터, 건물 109.76평방미터이며 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 87.11.30 취득하여 89.4.25 양도한 사실에 대하여, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.20 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 4,316,740원 및 동방위세 431,670원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.19 심사청구를 거쳐 90.6.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 금융기관으로부터 대출도 받고 사채를 빌리기도 하여 쟁점주택을 취득하였으나, 취득당시에 발생한 과중한 부채로 인하여 이자를 부담할 능력이 없어서 부득이 쟁점주택을 양도한 것이고, 실질적으로 청구인이 부담한 이자를 필요경비로 계상하면 양도차익이 발생하지 아니하므로, 이 건 양도소득세등의 부과처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항에 의하면 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고 같은법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1～2호 <생략>

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점주택을 89.4.25 청구외 OOO에게 양도하고 89.5.31 까지 자산양도차익 예정신고가 없어 실지거래가액에 의한 결정요건이 불비되어 있고, 또 등기부등본상 쟁점주택의 전소유자는 청구외 OOO(개인)이고, 양도후 소유자는 청구외 OOO(개인)이므로 앞에서 열거한 법령에 의하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정하였음은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점주택의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 쟁점주택의 취득자금으로 사용된 차입금의 이자를 필요경비로 계상할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점주택을 89.4.25 양도하고 소득세법 제95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.3.19에 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 실지거래가액이 확인된다면 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다(국심87서816, 87.6.29, 같은취지 결정). 그런데 청구인은 이 건 심판청구시에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있어서, 당심이 실지거래가액을 확인하기 위하여 취득 및 양도당시의 계약서원본을 제출하도록 청구인에게 요구(90.8.16 항변자료제출요구)하였으나 청구인은 이를 제출하지 아니할 뿐만 아니라, 실지거래가액이 얼마라고 밝히지도 아니하면서 막연하게 양도차익이 발생하지 아니하였다는 주장만을 되풀이하고 있어서, 이 건의 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 적용하여 양도차익을 산정할 수는 없다 하겠다. 또한 청구인은 쟁점주택의 취득자금으로 사용된 차입금의 이자를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 필요경비에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제45조 및 같은법시행령 제94조 에 취득자금으로 사용된 차입금의 이자를 필요경비로 계상하도록 규정하고 있지 아니하므로 이부분 청구인의 주장은 이유없는 것으로 보여진다.

그러하다면 쟁점주택의 양도에 따라 발생한 소득은 양도소득세의 비과세에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제5조 제6호의 어느 규정에도 해당하지 아니하고, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 소득세법 제95조 또는 100조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 신고나 세액을 납부하지 아니한 이 건에 있어서, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 해당세액을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.