청구인 명의로 등기한 토지를 매수인중 미등기전매된 것으로 보고 과세한 당초처분의 당부(경정)

일부 면적에 대하여는 취득후 1년내의 단기양도거래나 미등기전매로 볼 수 없어 이 부분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것으로 판단되므로 처분청이 이와달리 토지 전부가 미등기 전매된 것으로 보고 양도 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 한뒤 미등기전매세율을 적용하여 과세한 당초처분은 이점에서 일부 부당함

1. 사실청구인은 전북 이리시 OO동 OO OOO에 거주하는 바 경기도 OO시 OO동 OOO 대 1,028평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로 부터 취득하여 89.6.29 청구외 OOO 외 5인에게 양도함에 있어 양수인중 OOO를 제외한 OOO 외 4인과 청구인에게로 89.7.3 공유취득등기를 하고 동일자로 공유물분할등기를 거쳐 위 같은동 OOOOO외 6필지로 분할한 후 청구인명의로 분할등기된 위 같은동 OOOOOO 대 198.5평방미터 및 OOOOOO 도로 19.4평방미터를 공유취득등기시 제외한 양수인 OOO에게 이전등기한 사실에 대하여처분청이 서울지방국세청장의 청구인에 대한 부동산투기조사결과 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 판명된다는 내용의 통보에 의거하여 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 미등기상태로 전매한 것으로 보아 양도 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 하고 미등기양도자산세율을 적용하여 89.12.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 191,550,000원 및 동방위세 38,310,000원을 과세하자 이에 불복하여 90.2.22 심사청구를 거쳐 90.5.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 OOO으로부터 85년 12월경 취득하여 보유하고 있다가 OOO 외 5인에게 89.6.29 이를 양도하고 그중 OOO를 제외한 OOO외 4인과 청구인 공동명의로 공유취득등기하였다가 당일자로 공유물분할등기를 거쳐 청구인명의로 단독등기된 2필지를 OOO에게 이전등기해준 것이므로 청구인은 쟁점대지에 관한 취득등기를 거쳐 양도한 것이어서 미등기전매라고 할 수 없음에도 불구하고 처분청이 이를 미등기전매로 보고 미등기전매세율(75%)를 적용하여 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견청구인은 서울지방국세청 부동산조사반이 1989.10.17 임의출석한 청구인으로부터 받은 전말서 내용에서 보듯이 실제거래내용이 당초소유자 OOO으로부터 청구인단독으로 매수하였음을 진술확인하였고 첨부된 매매계약서에서도 이를 확인할 수 있으며 기타 원소유자 OOO 및 양수자 OOO 등의 확인서로도 이를 입증하고 있으므로 청구인이 주장하는 내용은 신빙성이 없으며, 청구인 명의의 등기는 실질내용과 달리 등기된 것이어서 이는 미등기 전매에 대하여 중과하도록 되어 있는 소득세법상의 규정을 회피하기 위한 수단으로 보여 미등기전매라 아니할 수 없으므로 이를 미등기전매로 보고 조사된 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여소득세법 제70조제3항 제4호의 규정(미등기양도자산의세율)을 적용하고 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 단독취득하여 양도하고도 청구인으로부터 매수한 양수인중 1인을 제외한 사람들과 함께 공유취득등기를 하였다가 동일자로 분할등기를 거쳐 청구인 명의로 등기한 토지를 매수인중 공유취득등기시 제외한 양수인에게 이전등기한 사실에 대하여 처분청이 쟁점토지의 전부가 미등기전매된 것으로 보고 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 처분의 경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 청구외 OOO 외 5인에게 이를 양도하고 그 매수인중 OOO를 제외한 나머지 양수인과 공동으로 전소유자 OOO으로부터의 공유지분이전등기를 한 뒤 동일자로 공유물분할등기를 거쳐 그 명의로 등기된 2필지를 OOO에게 익일자로 이전등기한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 곳으로 보고 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하고 미등기양도자산 세율을 적용하여 양도소득세 및 동방위세를 과세하였음이 기록에 의하여 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 85년 12월경에 취득하여 청구외 OOO등에게 89.6.29 양도하고 당초 OOO으로부터 청구인과 매수인중 OOO를 제외한 나머지 OOO 등 모두 6인명의로 공유취득등기를 필하여 그 취득에 관한 등기를 한바 있는데도 처분청이 이를 간과하고 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세하였음은 부당하다고 주장한다.

먼저 관련법령인소득세법 제23조제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서,동법 시행령 제170조제4항 제2호 및 국세청장의 훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호, 제5호에 의하면 부동산을 미등기 상태로 전매하거나, 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 청구인의 쟁점토지의 양도가 미등기전매에 해당하는지 여부를 보면 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지에 관하여 매수인들과 공유지분이전등기를 한후 동일자로 경료된 공유물분할등기에 의하여 쟁점토지로부터 분할된 토지중 같은동 OOOOOO 대 198.5평방미터 및 OOOOOO 도로 19.4평방미터에 관하여는 청구인 명의로 이전등기를 거쳐 OOO에게 양도하였음이 확인된다. 그렇다면 청구인은 쟁점토지 전부에 관하여 취득등기를 한 것이 아니라 OOO를 제외한 매수인들과 공동으로 공유지분 표시없이 등기하였다가 이를 분할하여 그중 2필지만을 청구인 명의로 분할등기를 거쳐 OOO에게 이전등기한 것이므로 공유취득등기에 의한 청구인의 취득지분은 전체면적 1,028평방미터중 분할등기에 의하여 청구인명의로 분할등기된 2필지의 면적에 해당한 217.9평방미터(198.5평방미터 + 19.4평방미터)라 할 것이어서 이 부분에 관하여는 청구인이 취득등기를 거쳐 양도하였다 할 것이나 나머지부분 820평방미터에 관하여는 그 명의로 취득등기를 거친 바 없어 미등기상태로 전매한 것이라고 볼 것이며 청구인주장과 같이 청구인의 쟁점토지에 관한 공유지분등기를 쟁점토지 전부에 대한 취득등기로 볼 수는 없다고 할 것이다.

한편 쟁점토지의 양도가 취득후 1년이내의 단기양도에 해당하는지 여부에 대하여 보면, 취득시기에 관하여 청구인은 83.9.1 쟁점토지의 취득계약을 체결하고 당일 계약금을 83.10.1 중도금을 지급한 후 자금부족으로 잔금지급을 지체하다가 85년 12월경에 이르러 잔금을 모두 청산하였다고 주장하므로 살피건데,첫째, 서울지방국세청의 부동산 투기혐의관련조사시 전소유자 OOO이 조사공무원에게 제출한 확인서에 의하면 OOO은 83.9.1 쟁점토지를 청구인에게 180,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고 당일계약금 18,000,000원을 수령하고 83.10.1 중도금 72,000,000원을 수령한 뒤 쟁점대지상의 건축물신축허가 승계문제로 분쟁이 있어 잔금청산이 지연되다가 85년 12월경 서울시 서초구 OO동 소재 OOOO주식회사내 청구인 사무실에서 청구인으로부터 잔금조로 90,000,000원짜리 수표 1매를 수령하고 등기이전에 필요한 서류를 교부한 바 있다고 확인하고 있고,둘째, 서울지방국세청의 청구인에 대한 전말서에서 청구인은 전소유자인 OOO으로부터 쟁점토지를 매수하는 내용의 계약을 체결하고 계약금은 당일 지급하였으나 중도금 및 잔금은 사정으로 인하여 약정기일에 지불하지 못하다가 85년 12월말경 잔금을 전액 완불하고 등기이전에 필요한 서류를 넘겨 받은 적이 있다고 진술하고 있으며,셋째, 청구인이 당심에 제시한 내용증명우편에 의하면 청구인이 전소유자 OOO에게 쟁점토지에 대한 잔금의 지급을 지체하자 OOO은 청구인에게 84.1.20 부터 85.1.10 까지 사이에 6회에 걸쳐 쟁점토지의 잔금지불을 촉구하는 내용의 내용증명우편을 보낸 사실이 있음이 확인되고 있는 바,이들을 종합하면 청구인의 전소유자 OOO에 대한 쟁점토지 잔금은 85년 12월경에 지급된 것이라고 인정할 수 있어

청구인의 쟁점토지의 취득시기는 그 잔금이 청산되었음이 확인되는 85년 12월경이라고 할 것이므로 쟁점토지의 양도는 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때”에 해당한다고는 할 수 없다 할 것이다.

따라서 청구인이 미등기상태로 전매한 것으로 인정된 경기도 OO시 OO동 OOOOO 대 155.6평방미터외 4필지 해당분 합계 819.9평방미터에 대하여는 1년내 단기거래여부와 관계없이 서울지방국세청장의 조사결과 확인된 실지거래가액중 해당면적에 안분되는 가액을 그 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 세율은소득세법 제70조제3항 제4호 소정의 미등기 양도자산세율(75%)를 적용하여야 할 것이나 나머지부분인 위 같은동 OOOOOO 대 198.5평방미터외 1필지 해당분 합계 217.9평방미터에 대하여는 취득후 1년내의 단기양도거래나 미등기전매로 볼 수 없어 이 부분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 세율은 위 같은항 제1호 소정의 누진세율을 적용하여야 할 것으로 판단되므로 처분청이 이와달리 쟁점토지 전부가 미등기 전매된 것으로 보고 양도 및 취득가액을 확인된 실지거래가액으로 한뒤 미등기전매세율을 적용하여 과세한 당초처분은 이점에서 일부 부당한 것이라고 할 것인 반면 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.