임대사업에 관한 건물의 양도에 따른 부가가치세법상의 공급시기를 양도대금의 잔금청산일로 하여 과세한 당초 처분의 당부(기각)

부동산 매매의 경우 계약금, 중도금, 잔금을 수수하고 양도하는 것이 통상의 거래관행이므로 매매대금이 완불되어 당해 부동산을 명도 받을 수 있는 때를 재화의 공급시기로 보아야 하는 것이며, 건물의 양도계약시 특약 조건상 잔금청산일까지 청구인이 계속하여 임대권을 행사하기로 약정하였고 청구인은 소유권 이전등기일 이후에도 계속 부동산 임대업을 영위하였으며, 건물의 잔금청산일은 94.2.26이므로 처분청이 건물의 공급시기를 잔금청산일인 94.2.26로 보아 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인이 90.11.13 경기도 평택시 OO동 OOOOO 소재 대지 537.6㎡를 청구외 OOOO개발공사로부터 취득하여 동 지상에 건물 1,563㎡(지상 5층, 지하 1층; 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 91.12.4 그 소유권 보존등기를 하고 91.12.24 과세특례자로 부동산 임대 사업자 등록을 하였으며, 93.2.26 청구외 OOOOO 금고와 쟁점건물 양도계약을 체결하면서 계약금 3억원을 수령하고 94.2.26 그 양도잔금을 수령하였다. 한편, 93.6.16 청구인은 쟁점건물 임대사업에 대하여 과세특례 포기신고를 하여 93.7.1부터 일반사업자로 과세유형이 전환되었으며 95.12.30 위 부동산 임대업을 폐업하였다. 처분청에서는 쟁점건물의 잔금수령일인 94.2.26을 재화의 공급일로 보아 일반세율(10%)을 적용하여 쟁점건물 양도에 따른 94년 1기분 부가가치세 55,213,580원을 95.9.16 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.5 심사청구를 거쳐 96.1.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인주장 청구인은 93.3.26 쟁점건물 양도계약금 3억원을 지급받고, 93.10.20 중도금으로 1억원을, 그리고 94.3.17 쟁점건물 양도 잔금 1억원을 수령하였는 바, 쟁점건물 양도거래는 그 계약일로부터 잔금수령일까지 1년이 소요된 거래로서, “장기매매 계약인 경우의 특수한 거래”에 해당하므로 이 건 거래는 중간지급 조건부거래에 해당된다. 따라서 계약금 수령액 3억원에 대한 쟁점건물의 공급시기는 그 계약일인 93.3.26이 되는 바, 당시 청구인은 부가가치세 과세특례자였으므로 위 계약금에 대하여는 2%의 세율이 적용되어야 함에도 불구하고 처분청에서 그 공급시기를 94년 1기로 보아 일반세율 10%를 적용하여 이 건 과세한 것은 부당하다. 설사 쟁점건물의 공급시기를 94.3.17이라고 본다 하더라도 쟁점건물중 1층 278.98㎡는 계약과 동시에 청구외 OOOOO 금고에 인도하였으므로 쟁점건물 양도가액중 1층 면적 상당액에 대해서는 93.2.26이 그 공급시기가 되고 따라서 동 금액에 대해서는 특례세율 2%를 적용하여야 한다.

나. 국세청장의견 부동산 매매의 경우 계약금, 중도금, 잔금을 수수하고 양도하는 것이 통상의 거래관행이므로 매매대금이 완불되어 당해 부동산을 명도 받을 수 있는 때를 재화의 공급시기로 보아야 하는 것이며, 쟁점건물의 양도계약시 특약 조건상 잔금청산일까지 청구인이 계속하여 임대권을 행사하기로 약정하였고 청구인은 소유권 이전등기일 이후에도 계속 부동산 임대업을 영위하였으며, 쟁점건물의 잔금청산일은 94.2.26이므로 처분청이 쟁점건물의 공급시기를 잔금청산일인 94.2.26로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 임대사업에 관한 쟁점건물의 양도에 따른 부가가치세법상의 공급시기를 양도대금의 잔금청산일로 하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 재화의 공급시기가 되는 거래시기를 정한 부가가치세법 제9조 제1항은 제1호에서 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때를, 제2호에서는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때를 거래시기로 하도록 규정하였다.

(2) 거래 형태에 따라 재화의 공급시기를 구체적으로 정한 동법 시행령 제21조 제1항은 제1호에서 현금판매와 외상판매의 경우에는 재화가 인도되는 때를 제4호는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 하도록 규정하고 있다.

(3) 한편 부가가치세법 시행규칙 제9조 제1호는 재화가 인도되기전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우를 중간지급 조건부로 재화를 공급하는 경우에 해당된다고 규정하였다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 전시 부가가치세법 시행령이 거래 형태에 따라 재화의 공급시기를 달리하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우에 있어서 청구인의 쟁점건물의 양도거래가 어떠한 형태의 거래인지는 우선 당사자간의 매매계약서에 의하여 가려야 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점건물을 5억원에 양도하기로 하고 93.3.26 계약하고 계약금 3억원을 지급하였으며 중도금은 10.20에 1억원을 잔금 1억원은 94.3.17에 받았으므로 이는 중간지급 조건부 거래에 속하므로 각 대금을 받았을 때가 공급시기라고 주장하면서 위 내용에 따른 계약서를 제시하고 있다. 그러나 쟁점건물의 이전 등기시에 등기소에 제출된 검인계약서에 의하면 93.2.26에 쟁점건물을 5억원에 양도하는 매매계약을 체결하고 계약금 3억원을 계약당일에 지급받기로 하고 중도금 없이 잔금 2억원을 94.2.26에 지급받기로 하였다. 한편 동 검인계약서에 의하면 계약일에 쟁점부동산을 매수인에게 명도하되 잔금 완불시까지 매도인인 청구인이 임대권을 행사하도록 약정하였다.

(3) 위에서와 같이 쟁점건물에 대하여 청구인이 당심판소에 제출한 매매계약서와 쟁점건물의 양도에 따른 이전 등기시 등기소에 제출된 검인계약서가 다른 바, 청구인이 당심판소에 제출한 매매계약서의 내용과 같이 대금이 수수되었다는 거증이 없을 뿐만 아니라, 검인계약서의 내용과 같이 청구인이 잔금을 받을 때까지 임대사업을 주관하였음이 쟁점건물을 양수한 OOOOO금고의 93.12.31 현재의 대차대조표에 의하여 인정되고 있다. 그러하다면 쟁점건물의 양도 따른 부가가치세법상의 공급시기는 이전 등기시 등기소에 제출된 검인계약서에 의하여야 할 것이다.

(4) 전시 검인계약서에 의하면 쟁점건물을 양도대금을 계약금과 잔금의 2회에 걸쳐서 대금을 지급받기로 하였으며 청구인이 잔금을 받을때까지 임대에 관한 권리를 가지고 있었으므로 잔금 받을때까지 청구인이 이를 이용하다가 잔금 받을때에 이를 양수인이 이용할 수 있도록 인도하였다고 보아야 할 것이다. 그러하다면 쟁점건물의 양도거래는 쟁점건물이 양수인에게 인도 되기전에 계약금만 받은 거래에 해당되어 전시 부가가치세법시행규칙 제9조 제1호에서의 중간지급조건부 거래에 해당되지 아니한다. 그러하다면 재화가 양도인에게 인도되어 양수인이 이를 이용할 수 있는 때는 검인계약서상의 잔금청산일인 94.2.26이며 이날이 전시 부가가치세 법령이 정한 쟁점건물의 공급시기가 된다 하겠으므로 이날을 공급시기로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 있다 하기 어렵다.

라. 결론 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.