기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 있는지 여부(경정)

기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세원칙상 그 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을수는 없음

1. 사실 청구인은 서울시 은평구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로 위 같은동 OOOOOO 소재 대지 125평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 64.8.30 대한주택공사로부터 취득하여 90.2.8 (등기원인: 89.11.28 경락) 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 91.1.16 청구인에게 90년귀속분 양도소득세 13,772,930원 및 동 방위세 2,754,580원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 91.2.19 심사청구를 거쳐 91.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 64.8.30 대한주택공사로부터 쟁점토지인 서울시 은평구 OOO동 OOOOOO 대지 125평방미터와 OOOOOO 대지 129평방미터(이하 “쟁점외 토지”라고 한다) 및 그 지상주택 14.81평을 취득하여 거주하다가 위 주택이 노후화되고 협소하여 이를 멸실하고 주택을 신축코자 했으나 자금이 부족하여 건축업자인 청구외 OOO이 동인의 자금으로 위 양지상에 주택을 1채씩 신축하면 그 중 쟁점외 토지 위에 신축할 주택을 청구인소유 쟁점토지와 교환키로 약정하고 85.10.17 쟁점 토지위에 신축한 주택은 청구외 OOO을 건축주로 하고, 쟁점외 토지위에 신축할 주택은 청구인을 건축주로 하여 건축허가를 받아 주택을 신축하는 도중 위 OOO의 사기행위로 인하여 청구인에게 채무가 발생, 채권자의 임의경매신청에 의하여 쟁점토지가 법원경락되어 90.2.8 청구외 OOO에게 양도되었는 바, 가. 쟁점토지의 양도소득이 청구인에게 귀속된 바 없음에도 그 양도 소득세를 청구인에게 과세함은 부당하고, 나. 쟁점토지는 1세대1주택의 부수토지에 해당되므로 그 양도소득에 대하여는 이를 비과세함이 타당하며, 다. 쟁점토지가 과세대상이 된다 할지라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수는 없다 할 것이고, 쟁점토지의 경우 기준시가에 의한 양도차익(40,780,592원)이 실지양도가액(30,100,000원)을 초과하니 이 건 양도차익은 위 실지양도가액을 한도로 하여 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지위에 주택을 신축하기 위하여 건축업자와 계약하였으나 건축업자의 사기행위로 채무가 발생하게 되어 채권자의 임의경매신청에 의해 쟁점토지가 청구인의 의사와는 관계없이 양도되었기에 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제4조 제3항에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 89.4.28 서울민사지방법원의 임의경매신청에 의해 90.2.8 경락으로 소유권이 이전되었으므로 이는 사실상 유상으로 양도한 것에 해당된다 할 것이어서 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 가. 쟁점토지가 법원경락되어 양도된데 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부와 나. 쟁점토지가 1세대1주택의 부수토지에 해당되어 비과세대상인지를 가리고, 다. 예비적청구로서 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 있는지를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

“가”에 대하여 소득세법 제4조 제3항에서는 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”라고 규정하고 있는 바, 이 건 처분은 담보제공된 쟁점토지가 청구인의 채무불이행으로 인하여 경매처분절차에 의하여 경락자에게 소유권이전된 것에 대하여 양도소득세를 부과한 경우로서, 당해 토지의 경락대금이 청구인의 채무에 충당되었으므로 사실상 유상으로 양도된 것이라 할 것인 바, 처분청이 이건 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 적법한 것으로 판단된다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 먼저 쟁점토지의 양도당시(90.2.8)시행된 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제5조 제6호 자목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내에 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 비과세토록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조 제1항에서 “법 제5조 제6호 자목에서 「1세대1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(이하 생략)”고 규정하고 있는 바, 위 규정을 종합하여 보면, 1세대1주택의 요건을 갖춘 대지와 건물을 같은세대원이 각 각 소유하고 있는 경우에는 이를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 및 그 부수토지로 볼 수 있으나 대지와 건물의 소유자가 별도의 세대원인 경우에는 건물이 1세대1주택의 요건을 갖춘 경우라 할지라도 그 부수토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지에 포함되지 아니한다고 해석된다(소득세법기본통칙 1-2-31...5 동지). 다음으로 이 건 사실관계를 보면, 쟁점토지는 청구인의 소유이고 그 지상주택은 청구외 OOO이 청구인의 토지사용 승낙하에 85.10.17 건축허가를 받아 신축한 건물임이 관계등기부등본 및 건축허가서등에 의거 밝혀지고 있고, 이러한 사실에 대하여는 청구인도 다툼이 없는 바, 이 건의 경우 쟁점토지와 그 지상주택의 소유자가 각 각 상이하여 동일한 세대의 소유가 아님이 명백하고 그 지상주택이 1세대1주택의 비과세 요건을 충족한 주택도 아니어서 그 부수토지인 쟁점토지는 전시 법조에서 규정한 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지에 해당되지 아니한다 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 양도소득에 대하여 비과세하여야 한다는 청구인의 주장은 관계법리를 오해한 주장으로 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점 “다”에 대하여 먼저 관련법규를 살피건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익산정의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 대통령령이 정하는 예외적인 경우에 한하여 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호는 “양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항은 과세표준의 계산에 관한 규정은 그 실질내용에 따라 적용하도록 하고 있다. 다음으로 이건 사실관계를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 법소정기한내에 자산양도차익 예정신고를 이행한 바 없고, 양도가액은 30,100,000원(경락대금)으로 확인되나 그 취득가액이 불분명함을 이유로 이 건 양도차익을 기준시가로 계산하여 40,780,592원으로 결정하였다. 이에 대하여 청구인은 이 건 양도차익을 실지과세원칙상 쟁점토지의 실지양도가액(30,100,000원)을 한도로 결정하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 양도소득세를 부과하기 위한 양도차익을 산정함에 있어 그 취득가액이나 양도가액중 어느하나가 불분명하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세원칙상 그 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을수는 없다 할 것(국심 91서1349, 91.9.25, 대법원 83누106, 84.2.14 외 다수)인데 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(40,780,592원)이 실지양도가액(30,100,000원)을 초과하므로 이 건 양도차익은 쟁점토지의 실지양도가액인 30,100,000원을 한도로 함이 타당하다고 할 것이고, 따라서 이 부분 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.