토지취득시기의 판단(기각)

이주택지개발사업으로 인한 택지분양인 경우 잔금지급일을 취득시기로 봄

1. 원처분 개요청구인이 거주하던 울산시 남구 O동 OOOOOOOO 지역이 환경오염지구로 지정됨에 따라 울산시는 당해지구 거주민의 이주대책으로 OOOOOO공사로부터 토지를 매입하여 이주 대상자에게 분양하기로 결정하여 OO지구 이주택지개발사업이 시행된 바, 청구인은 1990.2.16자 울산시와의 이주택지매매계약에 의하여 울산시 남구 OO동 OOOOOOOOO 대지 209.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 택지분양권을 취득하여 1991.5.31 정산대금 불입 후 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 쟁점토지의 잔금지급일에 택지공사가 진행중이었으므로 택지공사준공일을 취득일로 하여 기준시가에 의거하여 양도차익을 산정, 1997.3.16 청구인에게 양도소득세 22,357,980원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.5.19 심사청구를 거쳐 1997.9.12 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인이 택지공사를 수행한 OOOOOO공사와 직접 매매계약을 체결한 것이 아니고 또 울산시가 확정된 지번과 면적 없이 계약한 것이기 때문에 이 건 택지분양은 미완성 목적물의 분양이 아니라 미확정 목적물의 분양으로 보아야 하고, 쟁점토지의 소유권은 OOOOOO공사로부터 울산시에 이전되고 울산시로부터 청구인에게 이전된 바, 울산시는 쟁점토지의 소유권을 취득하기 전인 1990.2.16 미확정 택지 면적에 대하여 청구인과 분양계약을 체결하였으므로 청구인이 1990.4.9까지 지급한 것은 양도대금으로 볼 수 없고 매매예약을 전제로 울산시가 수납한 매매예약금으로 보아야 하며, 따라서 울산시가 OOOOOO공사로부터 당해 토지를 취득한 공사준공일 후 각 필지별 확정면적이 이주대상자들에게 통보되어 그 확정면적에 대하여 대금이 청산된 1991.5.31을 청구인의 취득시기로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견“OO1지구 이주민 택지분양대장”에 기록된 바와 같이 당초면적이 확정되어 1.3㎡ 증가된 토지에 대하여 정산대금을 지급한 1991.5.31은 대지가 조성중인 토지의 취득시 당초 계약과는 별도로 증가된 토지이므로 새로이 취득한 것으로 보아야 하고 그 토지의 취득시기는 당해토지의 대금을 청산한 날(재재산 46014-187, 1996.5.4 같은 뜻임)이므로 쟁점토지의 잔금지급일은 1990.4.9로 보는 것이 타당하고 잔금지급일 현재 택지공사가 진행중이었으므로 택지공사 준공일을 취득일로 보아 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득시기를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제27조에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정한 후,같은법시행령 제53조제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부·명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일」로 규정하고 있으며,동 제2항에서는 「완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우에 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 그 취득일로 본다」고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단먼저 사실관계를 살펴본다.

(1) 울산시 남구 O동 OOOOO OOO지구의 이주사업과 관련되는 울산시 자료에 의할 때 1985.10.15 환경오염지구 이주대책사업시행 공고 후 1987.10.21 택지공사가 착공되어 1990.9.30 준공되었고, 울산시가 이주민에게 택지분양권을 양도하기로 결정한 후 1990.2.16 청구인과 울산시간에 쟁점토지 분양계약이 체결되었으며, “OOO지구 이주민 택지분양대장”에 의하면 청구인이 쟁점토지를 취득하고 매매대금 잔금을 지급한 수납일이 1990.4.9로 되어 있고 토지면적의 증가로 인하여 정산대금을 추가 지급한 수납일이 1991.5.31로 되어 있음을 볼 수 있다.

(2) 쟁점토지는 1991.5.13 OOOOOO공사로부터 울산시에 소유권이전된 후 매매를 원인으로 1991.6.4 울산시로부터 청구인에게 소유권이전 되고 같은 날 매매를 원인으로 청구인으로부터 청구외 OOO에게 소유권이전된 사실을 등기부등본에 의해 알 수 있다. 다음으로 쟁점사항에 대한 양측 주장을 요약·대비하면,국세청장은 증가된 토지(1.3㎡)에 대하여 정산대금을 지급한 것은 당초 계약과는 별도로 증가된 토지를 새로이 취득한 것으로 보아야 하고, 쟁점토지의 잔금청산시기는 이주택지매매계약상의 잔금지급일인 1990.4.9로 보아야 하므로 관련법령에 의거 쟁점토지가 준공되어 완성된 1990.9.30을 취득일로 보아야 한다는 의견인데 반해, 청구인은 울산시가 OOOOOO공사로부터 소유권을 취득하기 전에 확정된 지번과 면적 없이 가분할된 면적으로 계약한 미확정 목적물의 분양이므로 쟁점토지가 확정되기 전에 청구인이 납부한 분양대금은 매매예약금의 성격으로 보아야 하고, 추후 통보된 확정면적에 대하여 대금이 청산된 1991.5.31을 취득시기로 보아야 한다는 의견이다. 살피건대, 울산시와 청구인간의 1990.2.16자 이주택지매매계약은 별도의 매매계약 없이 당초 계약에 따라 소유권이 이전되었고 또 동 계약체결 당시에 이미 청구인이 취득할 대상토지(OOO지구 98브렄 15놋트)의 면적(208㎡) 및 등급(159)이 설정되어 있었음이 울산시장이 발급한 토지잠정등급확인서에 나타나므로 위 계약을 청구주장과 같이 매매예약으로 볼 만한 근거가 없다 하겠다.

한편, OOOOOO공사가 시행하는 택지개발사업지구내 쟁점토지의 경우, 매매계약체결일 당시 그 위치와 분양면적이 특정되어 있을 뿐만 아니라 그 자체가 독립된 매매의 목적물이 될 수 있는 점에 비추어 볼 때 잔금지급일 현재 비록 쟁점토지에 대한 택지조성공사가 준공(또는 사용승낙)되지 아니하였다 하더라도 쟁점토지는 구소득세법시행령 제53조제2항에서 정한 완성되지 아니한 자산으로 보기 어려우므로 그 취득시기는 같은조 제1항의 규정에 따라 잔금지급일인 ’90.4.9이 된다 할 것이다(국심 97부851, 97중2870 관련 ’99.1.29 합동회의 의결 참조).

따라서 쟁점토지 중 매매계약 후 증가된 면적을 제외한 208㎡에 대한 잔금이 지급된 1990.4.9을 취득시기로 보는 것이 타당하다고 판단된다(국심 97서1118, 1997.9.5 같은 뜻). 다만, 당해 이주택지매매계약 후 증가된 토지(1.3㎡)에 대하여는 새로이 취득한 토지로 보는 것이 타당하다고 판단되므로(국심 97중2567, 1998.11.2 같은 뜻임) 그 취득시기는 청구인이 정산대금(43,560원)을 납부한 1991.5.31로 된다고 하겠다.이상의 사실 및 논지에 의할 때, 울산시와의 이주택지매매계약에 의하여 1990.4.9까지 지급된 금액을 매매예약금으로 보아 쟁점토지의 취득시기를 최종 정산대금 납부일인 1991.5.31로 해야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 또 처분청이 택지공사준공일(’90.9.30)을 쟁점토지의 취득시기로 하여 기준시가를 적용한 것은 잔금지급일(’90.4.9)을 그 취득시기로 하여 기준시가를 적용하여야 타당한 것으로 판단된다.그러나 위 잔금지급일을 취득시기로 하는 경우 택지공사준공일(’90.9.30)을 취득시기로 한 처분청의 처분보다 청구인에게 불리한 결과가 되어국세기본법 제79조제2항(불이익변경금지) 규정에 위배되므로 이 건 심판청구는 기각되어야 할 것이다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.