부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOO 지하 5·6호 대지 22.4㎡, 상가 36.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’82.7.26 취득하여 ’95.5.29 양도한 후 실지거래가액(취득가액 22,000,000원, 양도가액 20,000,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 양도차익을 기준시가(취득가액 14,771,708원, 양도가액 47,353,488원)로 산정하여 ’97.11.1 청구인에게 ’95년 귀속분 양도소득세 8,359,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’97.11.27 이의신청, ’98.1.14 심사청구를 거쳐 ’98.3.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 ’82.7.26 22,000,000원에 취득하고 ’95.4.28 20,000,000원에 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 양도 및 취득시의 매매계약서를 제출한 사실이 없어(양도시 부동산매매계약서는 소유권이전 등기 목적으로 법무사가 작성한 검인계약서만 제시) 신고내용에 신빙성이 없으며, 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 청구외 OOO이 분양한 가액이 아닌 청구인이 청구외 OOO에게 대여한 금액으로 보아야 하나, 청구외 OOO에게 20,000,000원을 대여한 사실을 입증 할 수 있는 증빙의 제시가 없어 취득시의 실지거래가액을 확인 할 수 없으며, 양도가액에 대한 입증자료로 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO의 처 OOO 명의의 금융자료를 제시하나 청구주장 잔금지급일이 95.4.28임에도 위 금융자료는 94.4.1-94.5.1기간의 자료로 상호 연관성이 결여되어 청구주장 양도가액을 실거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이므로, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

구소득세법 제23조 제4항 및 ’95.12.30 개정된 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호(’96.1.1 이후 결정분부터 적용)의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

첫째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 ’82.7.26 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하여 12년 10개월간 보유하다가 ’95.5.29청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원, %)

취득가액

양도가액

실지거래가(A)

(청구주장)

22,000,000

20,000,000

기준시가(B)

(처분청)

14,771,708

47,353,488

비율(A/B)

148.9

42.2

위와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 취득가액은 기준시가의 148.9%인 반면, 양도가액은 42.2%에 불과한 것으로 되어 있어, 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 당초 분양자인 청구외 OOO으로부터 직접 분양받은 것이 아니고, 청구외 OOO에게 22,000,000원을 대여해주었다가 대여금을 변제 받지 못하자 청구외 OOO이 청구외 OOO으로부터 분양받은 쟁점부동산을 대물변제조로 취득하게 되었다고 주장하면서 쟁점부동산이 위치한 동일 상가내의 청구외 OOO의 분양가격확인서를 제시하고 있으나, 심사청구시 청구인이 주장한 대여금액 20,000,000원과 금액의 차이가 있으며 대여금액이나 대여한 사실을 뒷받침할만한 증빙자료의 제시도 없어 청구외 OOO의 분양가격확인서만으로는 청구주장을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액이 20,000,000원임을 주장하면서 ’94.11.18 작성한 매매계약서, 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서, OOO의 처인 청구외 OOO의 금융자료 등을 제시하고 있으나, 매매계약서상 거래금액이 25,000,000원으로 되어있는 점, 청구주장 잔금지급일이 ’95.4.28 임에도 위 금융자료는 ’94.4.1～’94.5.1 기간의 자료로 상호연관성이 결여되고 있는 점, 쟁점부동산 양도시 기준시가가 47,353,488원에 이르고 있는점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 실지양도가액 20,000,000원을 진실된 거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.