이주대책 일환으로 취득한 토지의 양도는 공공사업용으로 양도한 토지에서제외되므로 양도소득세 감면대상이 아니며 취득시 택지개발을 한 경우 실지거래가액이 불명확한 거래로 볼 수 있으므로 양도차익은 기준시가에 의함이 타당함(경정)

토지취득가액이 불명확하므로 기준시가로양도차익계산

1. 원처분 개요청구인은 경상남도 울산군 청량면 O리 OOO OO 대지 602㎡(이하“이주전토지”이라 한다)에 거주하던 O 회야댐 건설관계로 83.7.11 이주전토지를 울산시에 양도한 후 이주대책의 일환으로 경상남도 울산시 남구 O동 OOOOOOO 대지 243.2㎡ (이하“쟁점토지”이라 한다) O 177㎡를 85.6.27, 66.2㎡를 88.3.11 울산시로부터 각각 취득하여 88.9.30 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다.처분청은 청구인이 울산시로부터 분양받은 가액 2,646,330원과 청구외 OOO에게 양도한 가액 86,000,000원을 확인하고 이를 쟁점토지의 취득 및 양도가액으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 94.5.2 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 39,179,250원 및 그 방위세 7,835,840원을 결정·고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 94.5.24 이의신청 및 94.8.5 심사청구를 거쳐 94.11.9 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 회야댐 이주민의 택지인 쟁점토지 양도는 울산시 남구 OO동의 환경오염지구 이주민택지의 양도에 대한 양도소득세 비과세와 동일한 사항이므로 이 건은 감면대상에 해당하며, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 부담한 2,646,330원으로 산정하였으나 울산시가 부담한 이주민 택지 개발비도 회야댐 수몰 주민에게 보상한 금액이므로 취득가액에 포함(합계 45,000,000원)하여야 하며, 처분청은 실지거래가액으로 과세하였으나 기준시가로 과세하여야 한다고 한다.

나. 국세청장 의견국세청장은조세감면규제법 제57조에는 공업단지등 공공사업에 필요한 토지등을 당해 사업시행자에게 양도한 경우에 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있으며, 양도자의 사정등에 따라 양도소득세를 감면하지 않는다고 재무부는 해석(재산 56073-117호, 93.4 이 건 탄원서에 대한 회신)하고 있으므로 처분청이 양도소득세를 감면하지 아니하고 이 건 양도소득세 등을 결정고지한 처분에 잘못이 없으며, 처분청이 양도소득세 결정시 취득가액은 이주민 택지분양시 본인이 부담한 가액 2,640,330원으로 하고 양도가액은 청구외 OOO에게 양도한 실지거래가액 86,000,000원으로 결정고지한 내용이 관련기록에 의하여 확인되고 있어 실지거래가액으로 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도가 양도소득세 감면대상에 해당되는지 여부

② 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산한 것이 타당한지 여부나. 쟁점1에 대하여 본다.

(1)소득세법 제1조, 제4조 제3호 및 제23조 제1항 제1호 및방위세법 제4조제1항 제2호의 규정을 종합하여 보면 “토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세 및 방위세를 과세한다고 규정하고 있고,조세감면규제법 제57조제1항 제1호 및 제2호에 의하면 「공공용지취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용 토지등을 국가·지방자치단체에 양도하는 경우 및 토지수용법 기타 법률에 의한 수용의 경우 등에 해당하는 공공사업용 토지등의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제한다」고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 이주전토지에 거주하던 O 회야댐 건설관계로 83.7.11 이를 울산시에 양도한 후 이주대책의 일환으로 쟁점토지를 85.6.27 울산시로부터 취득하여 88.9.30 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있음을 볼 때 쟁점토지는 공공사업용으로 양도한 토지에 해당하지 아니하므로 양도소득세의 감면사항에 해당하지 아니한다고 판단된다.

다. 쟁점2에 대하여 본다.

(1)소득세법 제23조제4항 단서 및같은법 제45조제1항 단서에 의하면 토지 또는 건물을 양도 및 취득하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 하도록 규정하고 있으며,같은법시행령 제170조제1항 본문에 의하면 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 O 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제170조제4항 제1호 및 제3호에 의하면 「소득세법 제23조제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”라 함은

1. 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인된 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있으며,공공용지의 취득 및손실보상에 관한 특례법 제8조에 의하면 「 사업시행자는 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주자”라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·시행하여야 한다」고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제5조제1항에 의하면 「법 제8조 제1항의 규정에 의하여 수립되는 이주대책의 내용에는 이주 정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 기타 공공시설등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 한다」고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액 산정시 울산시가 부담한 개발비등을 포함하여야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면,첫째, 쟁점토지의 양도가액은 86,000,000원으로 처분청과 다툼이 없으며,둘째, 쟁점토지의 취득가액을 처분청은 청구인이 울산시에 납부한 용지비 2,646,330원만 인정하고 있으나, 청구인의 쟁점토지의 취득시 청구인이 회야댐의 건설로 이주전 토지를 울산시에 양도함에 따른 생활근거지를 상실하게 됨에 따라 울산시가 이주민 택지를 자비를 투입 개발하여 쟁점토지의 용지비만을 이주민이 부담하게 한 것이고, 그러함에도 쟁점토지를 청구인등에게 개발전 용지가액으로 분양한 것은 거주이전에 따른 생활근거지 상실에 대한 보상적 차원에서 저가로 양도한 것으로 인정되고 따라서 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서도 단지 용지취득비 또는 용지취득비에 택지개발비를 더한 가액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하는 것은 불합리하고 보상가액을 평가하여 취득가액에 가산하여야 할 것이나 현실적으로 이에 대한 평가가 불가하므로 쟁점토지의 취득가액은 불명확하다고 할 것이므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건을 과세한 처분에 잘못이 있다 할 것이므로 기준시가로 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.