청구인들이 거래한 쟁점 토지에 대해서 투기거래를 가리는 여부(취소)

처분청은 이의 절차를 거친바 없이 막연히 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되었다는 사실 하나만을 들어 투기거래로 보고 이 건 과세하였으므로 사실을 잘못 판단한 것임

1. 사실청구외 OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOO OO에 거주하는 사람들로서, 청구인 OOO은 86.12.17 충남 당진군 OO면 O OOO OO소재 임야 5,256평방미터를 취득하여 이를 88.2.28 양도하였고, 청구인 OOO은 같은 날 같은 곳 O OOO O 소재 임야 10,649평방미터를 취득하여 이를 88.2.26 양도하였으며, 청구인 OOO은 같은 날 같은곳 O OOO O소재 임야 13,488평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다) 및 O OOO소재 임야 8,279평방미터의 2분의 1지분을 취득하여 이를 88.2.22 및 88.1.9 양도하고 88.4월 지방세법상의 과세시가 표준액에 의거 자산 양도차익 예정신고 및 자진납부한데 대하여, 처분청은 청구인 OOO이 취득후 양도한 전시 O OOO소재 임야 8,279평방미터의 2분의 1지분을 제외한 쟁점토지 거래에 대해서 양도소득세 공정과세위원회의 자문없이 투기거래로 인정, 양도가액은 매수자가 확인한 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 89.4.20 청구인 OOO에게 양도소득세 1,048,290원 및 동방위세 104,820원, 청구인 OOO에게 양도소득세 2,190,330원 및 동방위세 219,030원, 청구외 OOO에게 양도소득세 2,501,490원 및 동방위세 250,150원을 고지하자,청구인은 이에 불복하여 89.9.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인들은 쟁점 토지를 각각 단 한번 취득한 후 1년 3개월간 보유하다 양도하였는데도 이를 투기거래로 보고 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의거 과세함은 부당하므로 지방세법상의 과세시가 표준액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견먼저, 이 건 관련 법규정을 보면,소득세법 제23조제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 위 대통령령이 정하는 경우라 함은동법 시행령 제170조제4항 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항(1호 내지 7호 생략) 제8호에 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의 2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하고 있어 투기거래자는 실지거래가액을 조사하여 결정할 수 있도록 규정하고 있다. 이 건 사실관계를 보면, 청구인들은 형제간으로서 쟁점 토지를 같은 시기에 각각 거래한 바 있고, 특히 청구인 OOO은 전남 영암군 군서면 OOO리 OOO외 5필지 답 대지 임야 788,007.5평방미터를 86.2.13과 88.7.24에 각각 취득한 사실이 관계기록에 나타나 있으며, 청구인 OOO은 28세이며, 청구인 OOO은 27세로서 쟁점토지를 각 등기한 부동산을 취득하기 위한 자금을 세무사업을 하고 있는 부 OOO로부터 수증하여 취득한 사실이 조사복명 내용에 의하여 확인이 되고 있다.

한편, 처분청의 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 처분청은 청구인들을 투기혐의자로 보고 89.2.28 조사계획을 수립하여 투기거래 여부를 조사하였던 바, 위와 같은 사실을 발견하고 조사과정에서 확인된 양도시 실지거래가액에 의거 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 관계기록에 의하여 확인되고 있다.

따라서, 전시한 이 건 사실관계와 관련 법 규정을 모아 볼때, 청구인들 개개인으로 보았을 때는 단 1회의 거래에 불과하나 청구인들을 한 가족 단위로 보았을 때에는 거래 필지수가 다수로서 선의의 실수요자로는 보여지지 않는바, 이에 대해 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 아무런 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점청구인들이 거래한 쟁점 토지에 대해서 투기거래여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인들이 거래한 쟁점 토지가 투기거래에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한데 대하여, 청구인들은 쟁점토지를 각각 단 한번 취득한 후 1년 3개월간 보유하다 양도하였는데도 이를 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세함은 부당하므로 지방세법상의 과세시가 표준액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하고 있는 바,먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면,소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하면서 그 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며, 재산제세 조사사무처리규정 제72조 (조사 결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)

1. 부동산을 미등기 상태로 전매한 때.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도한 때.

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때.

4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때.

5. 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때.

6. 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때.

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함). 읍 지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때.

8. 위 각호 이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기 억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의 2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때”를 열거하고 있다.다음으로 이 건 사실관계를 전시 규정에 비추어 살펴보면, 전시 사실에서 처럼 청구인들이 거래한 쟁점 토지 3필지는 청구인 개개인이 보유한 기간으로 볼때 그 보유기간이 1년이상으로 미등기 전매 또는 단기 양도로는 볼 수 없으며, 군, 면지역에 소재하는 토지이므로 그 거래면적을 모두 합하여도 1만평미만(8,891평임)이고 취득가액 기준 과세시가표준액도 6,466,460원에 불과하므로 전시 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호부터 제7호에 해당되지 않으므로 이를 투기거래로 보았다면 제8호의 규정에 해당되는 토지라 할 것이다.

따라서, 쟁점 토지가 제8호에 해당하는 토지라 한다면 동 규정에 정한바에 따라 양도소득세 공정과세위원회에 상정, 심의를 거쳐 자문을 받아 동 거래가 투기거래임을 구체적으로 인정하는 절차를 거쳐야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 처분청은 이의 절차를 거친바 없이 막연히 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되었다는 사실 하나만을 들어 투기거래로 보고 이 건 과세하였으므로 사실을 잘못 판단한 것으로 인정된다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.