특수관계자로부터 고가매입한 것으로 보아 부당행위계산부인한 처분의 당부(기각)

법인이 대표이사로부터 취득한 토지에 대해 인근토지의 매매실례가액이나 소급감정한 감정평가액을 시가로 볼 수 없어 개별공시지가에 의해 부당행위계산부인함은 정당함

1. 처분개요

처분청은 청구법인이 1999.12.20 청구법인의 대표이사 이OO으로부터 경기도 광주군 도척면 OO리 OOOOO 전 566㎡ 등 토지 11필지 6,403㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 968,500,000원에 매입한 사실에 대하여, 청구법인이 개별공시지가 329,574,300원 상당의 쟁점토지를 특수관계자로부터 고가 매입한 것으로 보아, 특수관계자간 부당행위계산 부인하여, 시가(개별공시지가)와 매입가액의 차액 638,925,700원을 법인소득금액 계산상 익금산입하고, 대표자에게 상여처분하여 2001.3.5 소득금액변동통지를 하였다.청구법인은 이에 불복하여 2001.5.26 이의신청을 거쳐, 2001.10.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 1996.10월 특수관계가 없는 자들로부터 쟁점토지의 인근토지를 ㎡당 149,685원(당시 감정가액은 ㎡당 140,000원)에 취득한 사실이 있고, 1996년부터 1999년까지의 개별공시지가가 상승추세에 있었던 점을 감안할 때, 청구법인이 1999년에 쟁점토지를 ㎡당 151,257원에 취득한 것은 고가매입이라고 볼 수 없다.

(2) 청구법인은 2001.7.26 쟁점토지에 대하여 OO감정평가법인에 소급감정을 하였는 바, 가격시점을 1999.11.10로 한 쟁점토지의 감정가액은 835,299,000원이므로 이를 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지와 인근토지는 취득시기가 3년이상 차이가 나고, 취득당시의 지목 및 취득 후 이용상황이 상이할 뿐만 아니라, 쟁점토지 취득당시의 개별공시지가도 인근토지는 ㎡당 106,000원이나, 쟁점토지는 ㎡당 51,471원에 불과하여 인근토지에 비하여 고가매입이 아니라는 청구법인의 주장은 인정하기 어렵다.

(2) 청구법인이 제시한 감정평가서는 작성시점(2001.7.26)에서 가격시점(1999.11.10)까지의 기간이 1년 8개월이상 소급 감정된 것으로 불복청구를 위한 감정가액이고, 동 감정가액이 쟁점토지의 취득당시 시가를 적절하게 반영하였다고 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 인근토지의 매매실례가격을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부와

(2) 과세처분이후 소급감정한 감정평가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 법인세법(1999.12.28 법률 제6047호로 개정되기 이전의 것) 제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 특수관계자 라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 부당행위계산 이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 시가 라 한다)을 기준으로 한다.같은법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우같은법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.2.상속세 및 증여세법 제38조·동법 제39조및동법 제61조내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액구 상속세및증여세법(1999.12.28 법률 제6048호로 개정기 이전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.같은법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액같은법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가

2. 건 물대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1978.12.20 개업한 의류제조업체로 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO에 본점을 두고, 경기도 광주군 도척면 OO리 OOOOOO에 공장을 운영하고 있으며, 기존공장 확장을 위하여 1996년부터 4회에 걸쳐 기존공장의 인근토지를 매입하였다.청구법인은 1999.12.20 청구법인의 대표이사 이OO이 소유하고 있던 쟁점토지 11필지 6,403㎡를 총 매매금액 968,500,000원(㎡당 151,257원)에 매입하고 이를 장부상 취득가액으로 계상하였는 바,쟁점토지 중 OO리 OOOO 전 1,549㎡등 7필지 4,601㎡는 1997.1.17 청구법인의 대표이사 이OO이 원주민(임OO, 조OO, 최OO)으로부터 ㎡당 33,236원에 취득하였고, 나머지 4필지 1,802㎡는 청구법인의 대표이사 이OO이 종전부터 소유하고 있던 토지이다.처분청은 쟁점토지의 매입금액 968,500,000원(㎡당 151,257원)이 쟁점토지의 1999.1.1현재 개별공시지가 329,574,300원(㎡당 51,471원)에 비하여 높은 것으로, 청구법인이 특수관계자로부터 쟁점토지를 시가의 약 3배에 가까운 가격으로 매입함으로써 법인의 소득을 부당히 감소시킨 것으로 보아, 쟁점토지의 개별공시지가와 실제매입가액의 차액인 638,925,700원을 청구법인의 법인소득금액 계산상 익금산입하고, 대표자에게 상여처분하였다.

(2) 쟁점

(1) : 청구법인은 쟁점토지의 매매가격이 인근토지의 실제거래가격에 비하여 높은 것이 아니므로 청구법인이 쟁점토지를 특수관계자로부터 고가매입한 것으로 보아 부당행위계산 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 다음과 같은 요지의 주장을 하고 있다. 청구법인은 1996.10월 특수관계가 없는 자 3인으로부터 쟁점토지의 인근토지인 같은곳 OOOOOO 등 토지 8필지 7,749.66㎡(이하 “인근토지”라 한다)를 ㎡당 149,685원에 매입한 사실이 있고, 1996.4월 쟁점토지와 같이 공장부지로 사용하는 또 다른 인근토지(같은곳 OOOO를 말하며, 청구법인이 담보목적으로 가격시점을 1996.4.10 기준으로 평가하였음)에 대한 OO감정원의 감정가액이 ㎡당 140,000원으로 나타나며쟁점토지와 인근토지의 1996년도 개별공시지가가 비슷하고, 1996년부터 1999년까지 개별공시지가가 상승추세였던 점에 비추어 볼 때, 1999.12월 당시의 쟁점토지의 가격은 인근토지의 가격과 비슷하다고 할 것이므로, 청구법인이 1999.12월 쟁점토지를 ㎡당 151,257원에 매입한 것은 정당한 시가로 조세의 부담을 부당히 경감시킨 행위로 볼 수 없다.

(나) 이에 대하여 처분청은 청구법인이 원주민(임OO, 조OO, 최OO)으로부터 쟁점토지의 인근토지를 취득한 시기는 1996.10월로 쟁점토지의 취득시기인 1999.12월과는 3년 2개월이나 차이가 나고, 1996년부터 1999년까지는 IMF관리체제하에서 부동산가격이 전반적으로 침체상태였으며, 청구법인의 대표이사인 이OO은 1997.1.17에도 쟁점토지 중 7필지(취득당시에는 3필지가 7필지로 분할된 것임)를 포함한 연접토지 8필지 11,173.93㎡를 원주민(임OO, 조OO, 최OO)으로부터 ㎡당 33,918원에 취득한 사실이 있고, 이를 1999.12.20 청구법인에게 ㎡당 평균 151,257원에 양도한 것으로 확인되는 바청구법인이 1996.10월에 원주민으로부터 양수한 인근토지의 매매실례가격 ㎡당 149,685원을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 하고 있다.

(다) 당 심판원에서 확인한 바, 청구법인은 1996.10.15부터 1996.10.23까지의 기간중 3회에 걸쳐, 쟁점토지의 인근토지 7,749.66㎡를 원주민(조OO, 임OO, 최OO)으로부터 1,160,000,000원(㎡당 149,685원)에 매입한 사실이 있으며쟁점토지의 또 다른 인근토지인 같은곳 OOOO에 대한 1996.4.10자 OO감정원의 감정평가액은 ㎡당 140,000원이며, 평가당시 지목은 공장용지이고, 청구법인의 대표이사인 이OO은 1997.1.17 쟁점토지 중 7필지(취득당시에는 3필지가 7필지로 분할된 것임)를 포함한 인근 연접토지 8필지 11,173.93㎡를 원주민(임OO, 조OO, 최OO)으로부터 ㎡당 33,918원에 취득하였던 것으로 확인되고쟁점토지의 개별공시지가는 1996.1.1기준 ㎡당 12,300원에서 1999.1.1기준 ㎡당 51,471원으로, 청구법인이 1996.10월 원주민으로부터 매입한 인근토지의 개별공시지가는 1996.1.1기준 ㎡당 12,400원에서 1999.1.1기준 ㎡당 106,000원으로 각각 상승한 사실이 확인된다.

(라) 위 관련법령의 규정에 의하면, 특수관계자간 토지의 고저가 양수도 여부를 판단하는데 있어, 토지의 시가는 특수관계가 없는 자간의 매매실례가격이 있는 경우에는 그 매매실례가격이 우선적으로 적용되고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 감정가액과 상속세및증여세법상 평가액이 순차적으로 적용될 수 있는 것이나토지의 경우 거래토지마다 특성에 따라 개별적인 가격이 형성되는 점을 감안할 때, 단순히 쟁점토지와 연접된 인근토지라 하여 인근토지의 거래가액이나 감정가액을 곧바로 쟁점토지의 시가로 인정하기는 어려운 점이 있고이 건 청구법인이 제시한 인근토지와 청구법인이 담보목적으로 감정평가한 또 다른 인근토지는 쟁점토지와는 취득 및 평가시기, 개별공시지가, 이용실태 등에 있어 차이가 있으며,쟁점토지 중 일부에 대한 1997.1.17자 청구법인의 대표이사 이OO의 실제매입가액 또한 ㎡당 33,236원으로 확인이 되는 바, IMF이후 전반적으로 토지가격의 회복세가 미미하였으나 쟁점토지의 개별공시지가는 1996년 취득이후 1999년 양도시까지 상당부분 현실화되었음에도 이 건 쟁점토지의 거래가액은 양도당시 개별공시지가 대비 293%인 점을 감안할 때, 인근토지의 매매실례가격이나 또 다른 인근토지의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. (마) 따라서, 이 부분에 대한 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점

(2) : 청구법인은 쟁점토지에 대한 청구법인의 실제취득가액을 시가로 인정할 수 없다면, 청구법인이 세무서에 제출하기 위하여 OO감정평가법인에 감정의뢰한 쟁점토지의 소급감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 이 건 과세처분일(2001.3.5) 이후인 2001.7.26 세무서 제출용으로 쟁점토지를 OO감정평가법인에 감정의뢰하였는 바, 동 감정평가서에 의하면, 가격시점을 1999.11.10로 한 쟁점토지의 감정평가액은 835,299,000원으로 나타나고 있다. (나) 위 소급감정가액에 대하여 청구법인은법인세법시행령 제89조에서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액과 상속세및증여세법의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다고 규정하고 있으므로, 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점까지 6개월 이상 소급하여 감정한 감정가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 볼 수 있다는 주장이고처분청은 과세처분일 이후 불복청구 목적으로 작성된 소급감정가액은 시가로 인정하기 어렵다고 하고 있다.

(다) 시가에 대하여 공인된 감정기관의 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 시점까지 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 볼 수 있는 것이나, 이는 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며, 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교 검토되어야 할 것이다(국심1993부1731, 1993.12.30, 국심99서493, 2000.4.28 같은 뜻)또한, 소급감정하여 신고한 감정평가액이 개별공시지가 및 인근 유사토지의 감정평가액이나 시세로 보아 시가로 볼 수 없는 경우에는 소급감정한 감정평가액으로 과세함은 부당하고 개별공시지가로 평가하여야 할 것이다(국심98서1854, 2000.7.18 같은 뜻)이 건 쟁점토지에 대한 OO감정평가법인의 감정평가서는 청구법인의 요청에 의하여 2001.7.26 작성되었는 바, 가격시점(1999.11.10)을 1년 8개월 이상 소급하여 작성한 것이고, 이는 처분청의 조사가 이미 종료되어 2001.3.5 고지처분이 된 이후에 불복청구목적으로 작성한 것임을 청구법인 또한 인정하고 있다.

위 감정평가서상 「토지감정평가항목표」를 보면, 인근지역의 지가 비교자료도 작성되지 않았고, 표준지 선정내용도 나타나지 않고 있으며, 쟁점토지 중 잡종지는 체육시설(운동장)로, 전 및 답 등 나머지 토지는 일괄 잡종지 상태로 조사하였다고 되어 있는 바, 위 감정가액이 쟁점토지의 취득당시의 실제 이용실태를 적절하게 반영하였다고 보기 어려우며감정평가액 또한 ㎡당 130,454원으로 개별공시지가(㎡당 51,417원)에 비하여 2.5배 이상 차이가 나고 있어, 개별공시지가와의 현저한 가격차이를 인정하여야 할 특별한 사정이 발견되지 않는 이 건의 경우, 위 소급감정가액이 쟁점토지의 매매당시 시가를 적절하게 반영하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. (라) 따라서, 이 부분에 대한 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.