쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 8천만원으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하였으나 전소유자로 부터 취득가액을 확인하여 실제 취득가액으로 경정함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.5.13. OOO OOO OOO OOO OO번지 소재 건물 132.98㎡(사찰 67.2㎡, 주택 60.32㎡, 변소 5.46㎡, 계 132.98㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 취득하여 2007.5.3. OOO에게 양도하고 양도가액을 150,000천원, 취득가액은 불분명하다고 보아 양도당시 기준시가로 환산한 310,495천원을 적용하여 2007.7.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것이 아니라 전소유자인 OOO의 양도소득세 신고내용을 통하여 취득가액이 14,000천원으로 확인된다는 OO지방국세청장의 감사지적에 따라 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 위 확인된 실지거래가액(14,000천원)을 취득가액으로 경정하여 2008.10.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 35,488,240원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 경찰공무원으로 OO, OO경찰서장 등을 역임하고 2007년10월에 명예퇴직하였는 바, 2001.8.14. OOO 사찰건물인 쟁점부동산 및 그 부속토지(약 1천평)를 OOO(OO스님)와 매매대금 1억2천만원으로 매매계약서를 체결하면서 계약당일 계약금 2천만원, 2001.9.10. 중도금 4천만원, 잔금 6천만원은 OOO가 토지소유자인 OO으로부터 토지를 매입하여 청구인에게 소유권이전할 때 지급하는 것으로 약정한 후, 계약금 2천만원 및 중도금 4천만원은 약정일에 지급하고, 2001.10.4. 잔금 중 2천만원을 지급하여 총 8천만원을 지급하였으며, 2001년도 공직자 재산변동사항신고시 쟁점부동산의 취득대금 8천만원을 신고한 사실이 있다. 그 후 OOO가 사찰부지 소유자로부터 부지를 매입하는데 많은 시일이 지체되어 청구인 명의로 등기이전 하기 전인 2002.10.24. OOO 명의로 소유권이전등기를 하였는데 이는 OOO이 청구인의 지인인 OOO에게 2억원을 차용해 주는 과정에서 청구인이 채무보증을 하였고, 청구인은 채무보증을 담보하기 위하여 쟁점부동산을 OOO 명의로 소유권이전 등기를 하였는 바, OOO이 담보물건(쟁점부동산)에 대하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 원하기에 2003.5.19. 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 이러한 과정에서 형식상 부동산매매계약서를 작성하면서 매매대금을 14,000천원으로 한 것이다. 위와 같이 이 건 거래의 실질은 OOO와 청구인 간에 사찰의 매매계약을 직접 체결한 것이나 청구인의 채무보증으로 잠시 OOO에게 쟁점부동산을 담보하였다가 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 것이며, 2001년도 공직자 재산변동사항신고서에 의거 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원으로 동 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 청구인과 OO스님 간에 체결한 매매계약서에 따라 지급한 8천만원으로 주장하나, 청구인이 과세적부심사청구시에는 OOO의 거래사실확인서를 제출하면서 실제로는 OOO이 청구인에게 차용한 1억원에 대한 대물변제로 쟁점부동산을 양도하였으므로 취득가액을 1억원으로 경정하여야 한다고 주장하였음에도 심판청구시는 전혀 상이한 주장을 함으로써 납세자에게 요구되는 신의성실원칙을 위배하였을 뿐만 아니라 일관성도 상실한 것으로써 이를 신뢰할 수 없다. 쟁점부동산의 전소유자인 OOO이 청구인의 지인인 OOO에게 2억원을 차용해 주는 과정에서 채무보증을 담보하기 위해 소유권이전등기를 해 준 것으로서 실제 매매된 것이 아니라고 주장하나 차용증만 제출하고 있을 뿐 원금지급 및 이자지급 사실을 입증할 증빙이 없고 등기원인이 청구인의 채무보증을 담보하기 위한 약정의 이행이라는 구체적인 증빙이 없어 이를 인정할 수 없다. 청구인은 OOO으로부터 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 받는 과정에서 부동산매매계약서상 매매대금을 14,000천원으로 작성하였을 뿐이므로 거래의 실질에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 8천만원으로 경정하여야 한다고 하면서 8천만원에 대한 계좌거래내역을 제출하고 있으나, 출금내역 만으로 청구주장을 신뢰할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 8천만원으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

(3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

(4) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 매매를 원인으로 2002.10.24. OOO에서 OOO에게 소유권이전되고, 2003.5.19. OOO에서 청구인에게 소유권이전되었다가, 2007.5.3. 청구인에서 OOO에게 소유권이전된 것으로 등재되어 있다. (나) 청구인은 2008.7.31. 쟁점부동산의 양도가액을 150,000천원으로, 취득가액은 불분명하다고 보아 양도당시 기준시가로 환산한 310,495천원으로 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 한편, 등기부등본상 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 OOO은 실지거래가액(양도가액 14,000천원, 취득가액 15,000천원)으로 양도차익을 계산하여 관련 양도소득세를 신고하였다. (다) 처분청은 2008.7.17. 청구인이 당초 신고한 취득가액(310,495천원)을 부인하고 OOO의 신고가액(14,000천원)을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정하여 과세하겠다는 과세예고통지를 하였고, 청구인은 쟁점부동산을 1억2천만원에 취득하였다는 취지로 2008.8.19. 과세전적부심사청구서를 제출하였다가, 쟁점부동산을 OO스님(OOO)으로부터 8천만원에 매입하여 청구인에게 1억원에 매도한 사실이 있다는 2008.9.1.자 OOO의 사실확인서(인감증명서 첨부)를 첨부하면서 취득가액을 1억원으로 수정하여 제출하였으며, 처분청은 청구인의 위 과세전적부심사청구를 불채택하게 됨에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 14,000천원을 경정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인이 제출한 증빙과 주장내용을 요약하면 아래와 같다. (가) 2001.8.14.자 OOO와 청구인 간에 작성한 사찰매매계약서에 의하면, 쟁점부동산 및 임야(부속토지 1천평) 등 권리일체를 매매대금 1억2천만원(계약시 계약금 2천만원, 2001.9.10. 중도금 4천만원, 잔금 6천만원)에 양도하며, 특약사항에서 OOO는 OO(사찰부지 소유자)으로부터 사찰부지 1천평을 매입하여 청구인에게 소유권이전 해 주기로 하되 잔금은 사찰부지 소유권이전시 지급한다고 약정되어 있다. (나) 청구인(총경)의 공직자 재산변동사항신고서(2001.12.31.기준)상 부동산 소유현황에 의하면, 쟁점부동산 및 부속토지(3,300㎡)에 대하여 총가액 1억2천만원 중 8천만원을 지급(등기미필)한 것으로 신고하였고, 채무에서 2001.7.16. OOO로부터 8천만원을 차입하여 쟁점부동산 및 부속토지(3,300㎡)의 매입자금으로 사용하였다고 되어 있다. 한편, 청구인의 예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOO) 거래내역 조회표에 의하면, 2001.7.16. OOO가 동 계좌로 8천만원을 송금하였고, 2001.8.4.(계약금 지급일) 27,000천원 출금, 2001.9.10.(중도금 지급일) 4천만원을 출금한 것으로 나타나며, OOO가 OO OOO(쟁점부동산) 매매 건으로 2천만원을 영수하였다고 된 2001.10.4.자 영수증 사본을 첨부하였다. (다) 또한, 2001.11.8.자 2억원의 차용증을 제출하였는데 동 차용증에 의하면, 차용인 OOO, 대출인 OOO, 보증인 청구인으로 되어 있고, 위 금액을 차용함에 있어 2003년12월까지 상환하되 상환하지 못할 경우 보증인이 상환하기로 하며 이자는 월 1부로 정한다고 기재되어 있다.

(라) 청구인은 위 증빙을 제시하면서, 청구인이 쟁점부동산을 OOO로부터 직접 매입하였으나 부수토지 매입이 지연되어 소유권이전등기를 하지 못하다가 위 차용증과 관련한 채무보증을 담보하기 위해 형식상 일시적으로 OOO에게 소유권이전을 하였다가 청구인 명의로 소유권이전을 하였다고 하면서, 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원이므로 동 가액을 취득가액으로 인정할 것을 주장한다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 8천만원으로 주장하나 청구인이 제시하는 위 매매계약서 및 공직자 재산변동사항신고서에서 쟁점부동산(사찰건물)과 그 부수토지(3,300㎡, 1천평)를 취득하면서 8천만원을 지급한 것으로 되어 있어 동 지급액이 사찰건물(쟁점부동산)의 취득가액인지 아니면 사찰건물 및 그 부속토지(3,300㎡)를 포함한 취득가액인지 여부가 불분명하여 8천만원 전부를 사찰건물(쟁점부동산) 취득가액으로 보기는 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인의 주장과 같이 형식상 OOO에게 소유권이전등기를 한 것이라면 부동산을 명의신탁하였다는 주장인데 명의신탁과 관련된 사실확인서를 제출하지 아니한 점과, 등기부등본상 OOO⇒OOO⇒청구인으로 소유권이전 된 점 등에 비추어 청구인이 OOO로부터 쟁점부동산을 직접 취득하였다고 보기도 어렵다고 판단된다. 따라서, 2003.5.13.자 청구인과 OOO 간에 작성한 부동산매매계약서상 쟁점부동산(부속토지 없음)의 매매가액이 1천4백만원으로 되어 있고, OOO이 동 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 점에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 청구인의 취득가액을 1천4백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.