쟁점토지의 실제 양도가액을 양수인이 제시한 매매계약서상의 매매가액(13억7천만원)으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

매매계약서상 매매금액에는 건물 명도비가 포함되어 있다고 주장하나 명도비 지급여부가 확인되지 않으므로 계약서상 매매가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.16. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOOO OO 대지 267.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2004.6.2. OOO에게 양도하고 양도가액을 10억 3,000만원, 양도소득금액을 1억 3,306만원으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 양도소득세 조사결과 청구인이 양도가액을 과소 신고한 사실을 확인하고 양수인인 OOO이 신고한 쟁점토지 매매계약서(이하 쟁점매매계약서 라 한다)상의 매매대금 13억 7,000만원을 양도가액으로 하여 2008.10.4. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 2억 1,375만 1,410원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 시가 17～18억원인 쟁점토지 및 임대용 건물 495.36㎡(지하 1층, 지상 3층, 이하 쟁점건물 이라 한다)을 함께 양도하려고 하였으나, 건물을 신축하려는 OOO은 쟁점토지 만을 매입하려고 하였고, 청구인은 자금사정상 긴급하게 매도할 수 밖에 없어 위 건물의 명도비 등을 OOO이 부담하는 조건으로 쟁점토지를 10억 3,000만원에 양도하기로 매매계약을 체결하였다. 양수인인 OOO은 기존 건물의 명도 및 철거를 완료하는데 3억 4,000만원의 비용이 소요될 것을 예상하고 쟁점토지 매매대금에 건물 명도비 등을 포함하여 매매계약서를 작성할 것을 요구하였고, 청구인은 개인적인 용도로만 사용하여 청구인에게는 피해가 없도록 하겠다는 OOO의 말만 믿고 쟁점매매계약서를 작성한 것임에도 이를 실제 매매계약서로 보아 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지 양수인인 OOO은 청구인의 요구에 의하여 매매가액을 줄여 다운계약서를 작성한 것으로 주장하고 있고, OOO이 쟁점토지 매매대금으로 13억 7,000만원을 지급한 사실이 영수증 등에 의하여 확인되므로 쟁점매매계약서상 매매가액을 양도가액으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액을 13억 7,000만원으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】(2005. 12. 31, 법률 제7837호로 개정되기 이전의 법률)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액 (이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

(2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 그 양도가액을 10억 3,000만원으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 데 대하여, 쟁점토지 양수인이 신고한 쟁점매매계약서상의 매매가액 13억 7,000만원을 양도가액으로 하여 청구인에게 이 건 과세하였다. 청구인은 건물 명도비 등 3억 4,000만원을 OOO이 부담하는 대신 건물을 멸실하여 쟁점토지 만을 10억 3,000만원에 양도하였음에도 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴본다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하면 2004.3.22. 청구인과 OOO이 쟁점토지 매매대금은 10억 3,000만원으로 하고, 계약금 1억원, 중도금(2004.5.14.) 4억 3,200만원, 융자금을 포함한 잔금(2004.6.2.)은 4억 9,800만원으로 하며, 특약사항으로 세입자 명도는 매도인이 책임지고 건물대금은 없는 것으로 약정한 것으로 나타나나, 건물 명도비 등으로 3억 4,000만원을 OOO이 부담한다거나 실제 건물 명도비 등의 지급 여부는 확인되지 아니한다.

(3) 2007.6.30. 쟁점토지 양수인인 OOO이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서, 영수증 등에 의하면, 2004.3.22. 양수인인 OOO이 쟁점토지 매매대금으로 13억 7,000만원을 지급하기로 하고, 매도인인 청구인이 2004.6.1. 건물 멸실신고 후 쟁점토지를 양도하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타나며, 위 계약내용에 따라 양수인인 OOO이 계약금, 잔금 등을 지급한 사실이 심리자료에 아래와 같이 나타난다. <매매대금 지급내역> (단위 : 백만원)

구 분

지급일

지급액

비고(지급증빙)

계약금

2004.3.22.

140

영수증

중도금

3.29.

368

〃

4.14.

30

인터넷뱅킹

4.26.

10

〃

5.14.

92

〃

잔? 금

6.

2.

200

영수증

6.10.

15

〃

6.15.

25

〃

6.17.

50

〃

6.15.

440

영수증

합? 계

1,370

또한, 처분청 조사종결복명서에 의하면 쟁점토지의 실제 거래가액은 13억 7,000만원으로 나타나고, 청구인이 상가 임차인에게 지급한 이주비 2,500만원은 양도비에 해당하지 아니하는 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 건물 명도비 등을 양수인이 부담하는 조건으로 쟁점토지를 양도한 것으로 주장하며 매매대금이 10억 3,000만원인 부동산매매계약서를 제출하였으나, 동 계약내용에는 건물 명도를 청구인이 책임지기로 되어 있는 반면 건물 명도비 등을 양수인이 부담한다는 내용이 기재되어 있지 아니한 점, 건물 명도비 등의 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점 등을 볼 때 신빙성이 있는 계약서라고 보기 어려워 쟁점토지 양도가액이 10억 3,000만원이라는 청구 주장은 받아들이기 어렵다할 것이다. 따라서 처분청이 양수인인 OOO이 쟁점토지 매매대금으로 13억 7,000만원을 지급한 사실을 확인하고 쟁점매매계약서상의 쟁점토지 매매가액 13억 7,000만원을 실제 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.