적법한 심판청구인지 여부를 가리고(2) 청구인의 토지의 양도가 투기거래에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

투기목적없는데도 단기거래이유로 실지거래가액적용은 부당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 대지 818㎡와 같은곳 OOOOOO 대지 839.1㎡ 도합 1,657.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.20 청구인 소유 OO 남구 OO동 OOOOO 잡종지 6,937㎡(이하 “OO OOO토지”라 한다)와 교환(OO OO동 OOOOO 잡종지 2,712㎡와 서울 OO동 OOOOOOOO 국유재산 대지 818㎡와 교환, OO동 OOOOO 잡종지 4,225㎡와 서울 OO동 OOOOOO 국유재산 대지 839.1㎡를 교환)에 의하여 취득하고, 이를 89.12.28 청구외 OO주택건설주식회사 대표이사 OOO외 5인에게 양도하였다.처분청은 실지거래가액(양도가액 1,390,000,000원, 취득가액 867,935,000원)에 의하여 양도차익을 계산하고조세감면규제법 제62조에 의하여 이 건 양도소득세를 감면하고 93.6.7 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 해당분 방위세 96,891,300원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 93.8.5 심사청구를 거쳐 93.11.4 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가.

청구주장1) 국세청장은 심사청구일을 93.8.7로 보아 처분청으로부터 처분을 받은 날인 93.6.7부터 60일이 경과하였다는 이유로 각하결정 하였으나, 청구인은 93.8.5 심사청구를 한 사실이 우편배달증명 및 처분청의 공문에 의하여 확인된다고 주장하며2) 청구인은 청구외 OOOO주식회사에서 약 10년간 공장장으로 근무하다가 83.12.3 OOOO주식회사의 자금지원(750,000,000원, 자금지원계약서 제2조 및 제9조 참조)을 받아 OO직할시 남구 OO동 OOOOO 잡종지 26,862㎡(이하 “OOOOO토지”라 한다)를 아파트를 건립코자 취득하여 사업을 추진중 86.4.15 OO직할시 고시 104호에 의거 위 OOOOO토지 전부가 학교용지(OO공업대학)로 고시·지정됨으로써 아파트 건설계획에 차질이 발생함과 동시에 OOOO주식회사로 부터 강력한 자금회수의 독촉을 받게되어 88.10.29 청구인과 청구외 OO공업대학장 OOO, OOOO주식회사 3자가 위 OOOOO토지를 감정평가액 2,050,000,000원에 매매계약을 체결하였고, 위 매매대금중 문교부의 학교용지 매수예산부족으로 현금 지급받지 못한 876,922,400원에 대한 대가로 89.7.20에 쟁점토지(평가액:876,935,000원)로 교환·대토 받으므로써 쟁점토지를 취득하게 된 것이며, 위 OOOOO토지 취득당시 OOOO주식회사로부터 차용금의 원리금의 누적과 이로 인하여 발생하게 된 각종 부채들을 하루속히 변제하여야 할 절박한 사정으로 대토받은 쟁점토지를 청구외 OO주택건설주식회사 대표이사 OOO외 5인에게 양도한 것이나, 양수인의 요청으로 1인을 추가하여 매매계약서를 재작성 하게되어 양도가액이 불분명하며, 취득도 대토하게 되어 그 가액이 불분명하고, 부동산을 투기거래한 사실도 없으므로 이 건 기준시가에 의하여 과세하여야

한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 93.6.7 처분청의 통지를 받았으므로 통지를 받은 날로부터 60일 이내에 심사청구를 하여야 함에도 93.8.7 심사청구를 하였으므로국세기본법 제61조제1항에 의한 부적법한 심사청구라는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은

(1) 적법한 심판청구인지 여부를 가리고

(2) 청구인의 쟁점토지의 양도가 투기거래에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.처분청은 청구인이 당초 결정통지를 받은 93.6.7부터 62일이 경과된 93.8.7 심사청구를 하였다 하여 부적법한 심사청구로 보아 각하결정하였으나 청구인이 제시한 우편배달증명서 및 처분청 조회회신 공문에 의하면 청구인이 당초처분을 통지받은날로부터 60일이 되는 날인 93.8.5 심사청구를 한 것이 확인되므로국세기본법 제61조제1항에 의한 적법한 심사청구를 거친 심판청구라 하겠다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.청구인은 83.12.3 공동주택(아파트)을 건설하기 위하여 취득한 위 OOOOO토지가 86.4.15 OO직할시 고시 104호에 의하여 학교(OO공업대학)용지로 지정됨에 따라 88.10.29 문교부(보관청: OO공업대학장)에 2,050,000,000원에 매매하였으나 문교부 예산관계로 위 토지 매매대금(2,050,000,000원)을 전액 현금 지급받지 아니하고 876,935,000원을 쟁점토지로 교환·대토받았으나, 자금사정으로 위 대토받은 쟁점토지를 부득이 양도한 것이므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장인 바 이를 살펴보면,

(1) 관련법령을 본다.소득세법 제23조, 제45조 및같은법시행령 제170조제4항 제2호에서 자산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우는 실지거래가액에 의하되 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 세무서공정과세 심의위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 이 건의 경우를 본다. 우선 이 건 과세경위를 보면,처분청은 청구인이 쟁점토지를 89.7.20에 876,922,400원에 취득하여 89.12.28 1,390,000,000원에 양도한 사실을 확인하고 1년이내의 단기거래에 해당한다는 이유로 투기거래로 보아 전시법령에 의하여 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실을 과세기록에 의하여 확인할 수 있다.

다음 쟁점토지의 양도를 부동산투기거래로 볼 수 있는지를 보면,첫째, 쟁점토지의 취득경위를 살펴보면 청구인은 청구외 OOOO주식회사(OO그룹)의 공장장으로 근무하던 중 청구외 OOOO주식회사의 수출지정업체인 청구외 OOOOOO공업주식회사의 경영부실(83.6 부도)로 OOOO주식회사의 지원을 받아 OOO공업주식회사를 설립하여 대표이사로 재직시 청구외 OOOO주식회사로 부터 자금 750,000,000원을 지원받기로 하고 공공주택(아파트)을 건설키 위하여 위 OOOOO 토지를 83.12.3 취득하여 건설사업을 추진중 위 토지가 86.4.15 OO직할시 고시 104호로 학교(OO공업대학)용지로 지정고시됨에 따라 위 OOOOO토지를 감정평가액인 2,050,000,000원에 문교부(보관청 : OO공업대학)에 매매하였으나 문교부는 예산관계로 그 매매대금중 1,173,065,000원을 현금으로 지급하고 나머지 876,935,000원은 감정평가가액이 876,922,400원인 쟁점토지와 교환(OO 남구 OO동 OOOOO 잡종지 4,225㎡와 쟁점토지중 서울 OO구 OO동 OOOOOO 대지(국유지) 839.1㎡를 각각 평가액 456,470,400원으로 하여 교환하고, OO 남구 OO동 OOOOO 잡종지 2,712㎡의 평가액 420,464,600원과 쟁점토지중 서울 OO구 OO동 OOOOOO 대지(국유지) 818㎡의 평가액 420,452,000원으로 하여 교환함)하게 됨에 따라 그 평가차익 12,600원을 청구인이 문교부로부터 지급받고 쟁점토지를 취득하게 된 위 사실을 83.12.17 청구인과 청구외 OOOO주식회사 대표이사 OOO과 체결된 자금지원계약서, 위 OOOOO토지 및 쟁점토지의 등기부등본, OO직할시 고시(고시 제104호, 86.4.15) 88.10 청구인과 청구외 OO공업대학장 사이에 체결된

위 OOOOO토지 매매계약서, 89.7 청구인과 청구외 문교부(보관청 : OO공업대학장) 사이 체결된 위 OOOOO토지와 쟁점토지의 토지교환계약서등에 의하여 확인되어 쟁점토지는 위 OOOOO토지가 학교용지로 지정고시됨에 따라 그 토지를 문교부에 매매하였으나 문교부의 예산사정으로 위 국유지인 쟁점토지와 교환(실제는 대물변제로 보여짐)에 의하여 취득한 사실이 확인된다. 둘째, 쟁점토지의 양도경위를 살펴보면 청구인은 쟁점토지를 취득하자 곧바로 양도(1년 이내 양도)하게 된 경위에 대하여 위 OOOOO토지 취득당시 83.12.17 OOOO주식회사로부터 빌린 차입금의 원리금의 누적과 이로 인하여 발생하게 된 각종 부채를 하루속히 변제하여야 할 절박한 사정으로 부득이 양도한 것이라면서 쟁점부동산 총 매매대금 1,390,000,000원을 아래 부채 및 그 변제현황과 같이 사용하였다는 주장인 바,부채등 양도대금 사용내역(단위 : 천원)

채무내역

채 무 액

채무발생원인

변제일

채권자

OOOO(주)

549,300

(채무액750,000천원중)

OOOOO토지 매입

89.11.30

～89.12.10

OO은행

241,500

신탁금융 차입

90.1.17

OOOOOO

공업(주)

250,000

화사인수시 보증채무

90.1.16

〃

OOO사장

80,000

〃

89.12.15

〃

OOO상무

37,000

〃

90.6.16

기타 채무

198,200

90.1.20

토지매매비용

34,000

조세 및 중개수수료

89.12.30

계

1,390,000

위 채무내역 및 변제여부를 살펴본 바, 청구인이 청구외 OOOO주식회사로부터 위 자금을 차용하여 변제한 사실을 83.12.17 청구인과 청구외 OOOO주식회사 사이에 체결된 자금지원계약서와 회수한 백지어음과 위 채권확보를 위하여 OOOO주식회사가 쟁점토지에 설정한 근저당권을 89.12.12 말소한 사실을 위 토지의 등기부등본에 의하여 알 수 있고 또, 위 OO은행도 쟁점토지를 채권최고액 319,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였다가 90.1.24 이를 해지한 사실을 쟁점토지 등기부등본에 의하여 알 수 있고, 또 청구외 OOOOOO공업주식회사에 대한 보증채무도 청구인이 청구외 OOOO주식회사 자금지원을 받아 위 법인(83.6 부도)의 공장과 기계시설을 인수하여 새로운 법인 OOOOO주식회사를 설립하여 대표이사로 취임한 사실과 위 청구외 OOO의 확인서 및 OOO의 각서에 의하여 신빙성이 있어 보인다 할 것이다. 다만 기타채무 198,200,000원에 대하여 입증되지 아니하나, 위 사실을 모두어 볼 때, 청구인이 쟁점토지 양도당시 위 부채를 변제하여야 할 사정이 있었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 셋째, 청구인 부동산거래현황을 파악하기 위하여 국세청 전산자료를 조회하여 본 바, 청구인은 현재 거주하는 단독주택과 이 건 OOOOO 토지와 위 토지와 교환한 쟁점토지 이외 공장용지 1회를 거래한 사실밖에 발견할 수 없어 부동산투기거래를 한 사실이 있다고는 볼 수 없다 할 것이다.

이 건 쟁점토지에 대한 그 동안의 취득과 양도경위등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 거래는 투기목적이 없는 것이 명백함에도 1년 이내의 단기거래라는 이유만으로 공평과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 실지거래가액으로 과세함은 전시한 법규정에 비추어 부당한 처분이라 할 것이므로 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.