사실상 폐가인 주택을 3주택 수에 포함시켜 중과세율을 적용한 처분의 당부(기각)

매매특약상 매수자가 철거하기로 약정하였다 하더라도 양도일 현재 건축물관리대장상 주택용도로 등재되어 있고 주택으로서의 기능을 상실한 정도의 폐가로 보기는 어려우므로 주택이 아니라고 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1970.11.5. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 단층주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2005.11.14. 청구외 OOO에게 양도하고, 2005.11.17. 쟁점주택의 양도가액을 기준시가로 계산하여 2005년 귀속 양도소득세 3,435,020원을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도일 현재 쟁점주택 외 추가로 2주택을 보유하고 있어 1세대 3주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액으로 계산하고 60%의 세율을 적용하여 2007.8.17. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 40,682,220원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택에 대한 계약시 잔금지급 전에 쟁점주택을 철거하기로 특약을 하였으나 매수인이 멸실신고를 지체하였고, 양도당시 쟁점주택의 전기·수도 사용량이 없었으며, 인근 주민들의 사실확인 내용과 같이 쟁점주택은 공가상태였음이 확인되어 주택으로서의 기능을 상실한 사실상 폐가이므로 처분청이 1세대 3주택으로 판단하여 실지거래가액 및 60%의 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 양도일인 2005.11.14.까지 전기·수도가 정상적으로 공급되고 있었음이 OOOOOOOOOO O OOOOOOO의 사용량 확인에서 알 수 있고, 매매특약상 매수자가 철거하기로 약정하였다 하더라도 2006.2.14.까지 공부상 멸실등기가 되지 아니한 쟁점주택이 양도당시 비록 공가상태라 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그 기능이 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상태로서 폐가로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택을 보유하다가 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 실지거래가액을 기준으로 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 (양도가액) ①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한가)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

(2) 소득세법 시행령 (2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 (양도가액) ⑤법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 주소지인 OOOOO OOO OOO OOOO OOO의 주민등록사항을 보면 2000.2.7. 전입하여 청구인과 청구인의 처 OOO, 청구인의 자 OOO으로 구성되어 있음이 확인되고, 쟁점주택 양도일인 2005.11.14.현재 쟁점주택을 포함하여 OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 2층주택을 청구인 소유로, 같은 곳 OOOO 소재 2층주택을 청구인의 자 OOO이 소유하고 있어 1세대가 3주택을 소유하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 청구외 OOO와 2005.11..

5. 체결한 쟁점주택의 양도계약서를 보면 총 매매대금 90,000천원(2005.11.5. 계약금 9,000천원, 2005.11.7. 중도금 2,000천원 2005.11.30. 잔금 71,900천원)으로 되어 있고, 특약사항으로 ‘매도인과 매수인은 상호합의 중도금 지급하고 본 매매물건 위의 건물을 매수자가 철거하는데 동의함’ 등의 내용으로 되어 있으며, 쟁점주택의 등기부등본 상 등기접수일인 2005.11.14. 소유권이 이전된 것으로 되어 있고 청구인은 2005.11.17. 쟁점주택의 양도가액을 기준시가로 계산하여 2005년 귀속 양도소득세를 예정신고한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 처분청이 쟁점주택의 양도는 1세대 3주택에 해당하는 것으로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 2005년 귀속 양도소득세를 경정·고지한 것에 대하여 청구인은 쟁점주택은 양도당시 철거하기로 하였고 공부상 멸실등기가 지체되었으나 주택의 기능을 상실한 폐가로 이를 주택으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택의 계약서 외에 OOOOO OOO OO OO OO OOO, 같은 곳 OOOO OOO, 같은 곳 OOOOO OOO으로부터 ‘쟁점주택은 2005년 당시 건물 노후로 비거주였음을 증명함’이라는 확인서를 받아 심리자료로 제시하고 있다. (나) OOOOO OOOOO이 발행한 일반건축물대장을 보면, 쟁점주택은 2005.11.14. 청구 외 OOO에게 소유권이 이전된 것으로, 2006.2.14. 철거 멸실확인에 의한 말소처리가 된 것으로 되어 있어 쟁점주택의 양도일 현재 공부상 건축물로 등재되어 있었음을 알 수 있다.

(3) OOOOOOOOO OOOOOOO의 2005년도중 전기사용량과 상·하수도 요금내역을 보면 다음 <표>와 같다. <전기사용량 내역> (OOOOOOOO) (OOOO, O) O OOO O OOOOOOOO, OOO O OOOOOOOOO <상·하수도 요금내역 > (OOOOOOO) (OOOO, O) (다) 살피건대, 청구인이 쟁점주택을 양도하면서 매매특약상 매수자가 철거하기로 약정하였다 하더라도, 쟁점주택의 양도일 현재 건축물관리대장상 주택용도로 등재되어 있고 2006.2.14. 철거된 것으로 되어 있으며, 쟁점주택의 양도일 현재까지 전기와 수도가 사용된 것으로 보아 사람의 거주여부를 떠나 주택으로서의 기능을 상실한 정도의 폐가로 보기는 어렵다 할 것이고 언제든지 주택으로 이용이 가능한 상태로 쟁점주택을 주택이 아니라 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구인은 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택의 소유자에 해당되는 바, 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액으로 하고 60%의 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4 . 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.