구분등기 재산을 공유지분으로 바꾸면 양도인가 증여인가?

국세청 공식 회신문서번호 부동산거래관리과-1501회신일 2010.12.21세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문구분등기 재산을 공유지분으로 바꾸면 양도인가 증여인가?2. 공식 회신국세청 · 2010.12.213. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2010.12.21

교환은 유상 양도에 해당하며, 배우자 간 거래는 대가 지급이 명백하지 않으면 증여로 추정된다.

각자 소유한 연접 부동산 일부를 교환 또는 증여해 공유지분으로 등기할 때의 과세문제를 물었다. 교환은 유상 양도에 해당하며, 배우자 간 거래는 대가 지급이 명백하지 않으면 증여로 추정된다. 양도인지 증여인지는 계약내용과 금융자료에 따른 실제 지급사실 등을 종합하여 판단한다.

근거 조문 소득세법 제88조 상속세 및 증여세법 제44조제1항 상속세 및 증여세법 제33조제3항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 1 · 비교 불가 1

문구 변경회신 당시 시행본 2010.09.23 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제88조: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 14개로 바뀌었다(수정 3개 · 신설 11개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 동일회신 당시 시행본 2010.12.09 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제44조 제1항: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2010.12.09 → 현재 시행본 2026.01.02
상속세 및 증여세법 제33조 제3항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

2인 이상이 각각 소유하는 연접한 구분등기 건물과 토지의 일부를 동일한 면적 범위에서 나눈다. 이를 교환 또는 증여하여 공동지분으로 변경등기하려는 경우이다.

질의요지

2인 이상이 각각 소유하는 연접한 구분등기된 2개 이상의 건물 및 토지의 일부를 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 교환으로 공동지분으로 변경등기하는 경우 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 양도에 해당하는 것임

본문(원문)

1. 2인 이상이 각각 소유하는 연접한 구분등기된 2개 이상의 건물 및 토지의 일부를 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 교환으로 공동지분으로 변경등기하는 경우, 이는 각각의 건물 및 토지의 감소분에 대하여 그 대가로 상대방의 건물 및 토지를 취득하는 것으로서「소득세법」제88조에 따른 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 양도에 해당하는 것입니다.

2. 1.을 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」제44조제1항에 따라 배우자에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 배우자에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법시행령제33조제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 이 경우 그 거래실질이“양도”에 해당하는지“증여”에 해당되는지 여부는 계약내용과 금융자료 등에 의한 실제 지급사실 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

3. 한편, 2인 이상이 각각 소유하는 연접한 구분등기된 2개 이상의 건물 및 토지의 일부를 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 증여로 공동지분으로 변경등기하는 경우의 과세문제는 우리 청의 붙임 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-3569, 2007.12.17)를 참조하시기 바랍니다.

정제 정리

질의

구분등기된 건물 및 토지 일부를 교환 또는 증여하여 공유지분으로 변경등기하는 경우의 과세문제.

회답

1. 2인 이상이 각각 소유하는 연접한 구분등기된 2개 이상의 건물 및 토지의 일부를 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 교환으로 공동지분으로 변경등기하는 경우, 각각의 건물 및 토지 감소분의 대가로 상대방의 건물 및 토지를 취득하는 것이므로 「소득세법」제88조에 따른 사실상 유상으로 이전되는 양도에 해당한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제44조제1항에 따라 배우자에게 양도한 재산은 양도한 때에 증여한 것으로 추정한다. 다만, 배우자에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법시행령제33조제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다. 거래실질이 양도인지 증여인지는 계약내용과 금융자료 등에 의한 실제 지급사실 등을 종합하여 사실판단한다.

3. 동일한 면적 범위 내에서 분할하여 증여로 공동지분으로 변경등기하는 경우의 과세문제는 기존해석사례 서면인터넷방문상담4팀-3569(2007.12.17)를 참조한다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제88조 (정의) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제44조제1항 (배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
상속세 및 증여세법 제33조제3항 (신탁이익의 증여) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 부동산거래관리과-1501 (<time datetime="2010-12-21">2010.12.21</time> 회신), "구분등기 재산을 공유지분으로 바꾸면 양도인가 증여인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000142345/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000142345)
원 제목: 구분등기된 재산을 교환 또는 증여로 공유지분등기하는 경우 과세문제
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10