분양아파트 추가 공사비를 필요경비에 넣을 수 있는가?

분양아파트와 관련해 분양가액에 포함된 비용 또는 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용이 발생하였다. 양도소득세는 실지거래가액으로 계산하는 상황이다.

분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용인 경우에는 그 비용이 소득세법 제97조제1항제2호 및 동법시행령 제163조제3항의 “자본적지출액 등”에 해당하는 경우에만 양도자산의 필요경비에 산입함

1. 분양아파트와 관련된 비용이 분양가액(옵션에 해당하는 경우 포함. “이하 분양가액이라 함”)에 포함된 「소득세법 시행령」 제89조제1항제1호의 매입가액에 해당하는 경우에는 양도소득세를 실지거래가액으로 계산시 「소득세법」 제97조제1항제1호 및 동법시행령 제163조제1항제1호의 규정에 의하여 양도자산의 필요경비에 산입하는 것입니다.

2. 다만, 분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용인 경우에는 그 비용이 동법 제97조제1항제2호 및 동법시행령 제163조제3항의 “자본적지출액 등”에 해당하는 경우에 양도자산의 필요경비에 산입하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 그 시공내역 등을 살펴 사실판단할 사항입니다.

3. 한편, 귀 질의의 지출 비용이 자본적지출액 등에 해당하는지는 기존 사례[조심2008서2260(2008.10.30), 국심2007서723(2007.04.27), 국심2006전3016, 2006.11.7)]를 참고하시기 바랍니다

질의

분양아파트 관련 비용과 분양가액 외에 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용을 양도자산의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부.

회답

1. 분양아파트 관련 비용이 분양가액에 포함된 「소득세법 시행령」 제89조제1항제1호의 매입가액에 해당하면, 양도소득세를 실지거래가액으로 계산할 때 「소득세법」 제97조제1항제1호 및 동법시행령 제163조제1항제1호에 따라 필요경비에 산입한다.

2. 분양가액과 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용은 동법 제97조제1항제2호 및 동법시행령 제163조제3항의 자본적지출액 등에 해당하는 경우 필요경비에 산입한다. 해당 여부는 시공내역 등을 살펴 사실판단한다.

3. 자본적지출액 등의 해당 여부는 조심2008서2260(2008.10.30), 국심2007서723(2007.04.27), 국심2006전3016(2006.11.7)을 참고한다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-1438 (<time datetime="2010-12-03">2010.12.03</time> 회신), "분양아파트 추가 공사비를 필요경비에 넣을 수 있는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000142018/