재건축주택 완성 전후 양도 과세가 달라지나?

2주택 중 한 주택이 재개발 또는 재건축사업으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 멸실되었다. 나머지 주택을 재건축주택 완성 전 또는 완성 후 양도하는 경우이다.

2주택 중 1주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있으나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임

1. 2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다.

2. 1을 적용함에 있어 재개발 또는 재건축 주택을 완성일 이후에 양도하는 경우로서「소득세법」제104조 제1항 제4호부터 제9까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하며, 장기보유특별공제는 적용되지 아니하는 것입니다.

질의

1세대 2주택 중 한 주택을 재건축한 경우 나머지 주택의 양도소득세 과세 여부

회답

1. 한 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우, 양도 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법시행령 제154조 제1항에 해당하면 비과세를 받을 수 있습니다. 실지거래가액 9억원 초과 고가주택은 제외됩니다. 완성일 이후 양도하면 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 보아 먼저 양도하는 주택은 과세됩니다.

2. 완성일 이후 재개발 또는 재건축주택을 양도하면서 「소득세법」 제104조 제1항 제4호부터 제9까지의 자산을 2010년 12월 31일까지 양도한 소득에는 해당 중과세율 대신 제1항 제1호의 세율을 적용합니다. 보유기간 2년 미만 자산은 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하며 장기보유특별공제는 적용하지 않습니다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-318 (2010.03.02 회신), "재건축주택 완성 전후 양도 과세가 달라지나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000139033/