직접 건설한 신축주택의 감면세액은 어떻게 계산하나?

토지를 취득한 뒤 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 공사에 착공하고 사용승인을 받은 신축주택을 양도하는 경우이다. 해당 주택에는 부수토지가 포함된다.

감면소득금액은 같은법시행령 제40조의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 산출하며, 감면할 양도소득세액을 산출하는 방법은 전체의 양도소득세 과세표준에 당해 세율을 적용하여 계산한 금액이 양도소득과세표준에서 감면소득금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 계산함

1.토지를 취득하여 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.～ 2010.2.11.기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(그 주택의 부수토지 포함)을 양도하는 경우「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용받을 수 있는 것이나, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 동 규정의 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니합니다. 이 경우, 같은법시행령 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.

2.「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택을 그 취득일부터 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 100분의100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)에 상당하는 세액을 감면합니다.

이 경우 감면소득금액은 같은법시행령 제40조의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 산출하며, 감면할 양도소득세액을 산출하는 방법은 「소득세법」 제90조의 규정에 의하여 전체의 양도소득세 과세표준에 당해 세율을 적용하여 계산한 금액이 양도소득과세표준에서 감면소득금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 계산합니다.

질의

토지를 취득하여 자기가 건설한 신축주택의 양도소득세 과세특례 및 감면세액을 어떻게 계산하는지 여부.

회답

1. 토지를 취득하여 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.～2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(그 주택의 부수토지 포함)을 양도하는 경우 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용받을 수 있습니다.

토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 동 규정의 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니합니다. 이 경우 같은법시행령 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말합니다.

2. 「조세특례제한법」 제98조의3 규정을 적용받는 주택을 그 취득일부터 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 100분의100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의60)에 상당하는 세액을 감면합니다.

해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)에 상당하는 세액을 감면합니다.

이 경우 감면소득금액은 같은법시행령 제40조의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 산출하며, 감면할 양도소득세액은 「소득세법」 제90조의 규정에 의하여 전체의 양도소득세 과세표준에 당해 세율을 적용하여 계산한 금액에 양도소득과세표준에서 감면소득금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.

국세청 법령해석 재산세과-40 (2009.08.27 회신), "직접 건설한 신축주택의 감면세액은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000133124/