미등록 다가구 임대도 양도세를 감면받나?

건축기준에 따라 허가받아 건축된 다가구주택을 5호 이상 임대하지만 임대사업자 등록은 불가능한 상황이다. 임대주택을 양도하려 한다.

다가구주택을 5호 이상 임대하는 경우로서 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년 이상 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50%에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.

건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 봄)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은법 시행령 제64조 규정에 따라 양도소득세를 50%(10년이상 임대한 경우는 100%)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다.

이때, 조세감면규제법 제67조의 규정에 의한 장기임대주택의 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세요건을 판정함에 있어 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 거주자가 동법의 규정에 의하여 등록한 임대주택을 임대하고 전세금을 받는 경우에는 소득세법 제25조 제1항 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 전세금에 대한 총수입금액계산을 하지 아니하는 것이나, 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니한 경우에는 전세

질의

임대사업자 등록이 불가능한 다가구주택을 5호 이상 임대한 경우 양도소득세 감면 적용 여부.

회답

1. 임대 개시일부터 3월 이내에 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서로 신고하고 5년 이상 임대한 후 양도하면 양도소득세의 50%, 10년 이상 임대하면 100%를 감면받을 수 있다.

2. 장기임대주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때 내국인의 소유주택으로 보지 않는다.

3. 임대주택법상 임대사업자로 등록하고 전세금을 받은 경우 전세금에 대한 총수입금액을 계산하지 않는다. 원문은 미등록한 경우에 관한 문장이 ‘전세’에서 끝난다.

국세청 법령해석 재일46014-625 (1998.04.11 회신), "미등록 다가구 임대도 양도세를 감면받나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000070994/