겸용주택 양도 시 전체가 비과세되나?

국세청 공식 회신문서번호 서일46014-10836회신일 2003.06.24세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문겸용주택 양도 시 전체가 비과세되나?2. 공식 회신국세청 · 2003.06.243. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2003.06.24

양도일 현재 주택 면적이 더 크고 증축 전후 보유기간을 합해 3년 이상이면 주택 전체가 비과세된다.

주택과 주택 이외 부분이 함께 있는 건물을 양도할 때 비과세 판정방법을 물었다. 양도일 현재 주택 면적이 더 크고 증축 전후 보유기간을 합해 3년 이상이면 주택 전체가 비과세된다. 용도 불명 지하실은 면적 비율로 안분하며 부수토지에는 증축된 주택의 별도 보유기간 조건이 제시됐다.

근거 조문 소득세법 시행령 제154조제3항 소득세법 제89조제3호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2003.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제154조 제3항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
③법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
③법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2002.12.18 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제89조 제3호: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

하나의 건물이 주택과 주택 이외 부분으로 복합되어 있다. 주택부분을 증축하여 양도일 현재 주택 면적이 주택 이외 면적보다 커진 경우가 포함된다.

질의요지

1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임.

본문(원문)

귀 질의에 대하여 <붙임> 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문(재일46014-1298,1997.05.22, 재일46014-2028,1996.09.05, 재일46014-2293,1998.11.25)을 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.

※ 재일46014-1298, 1997.05.22

1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택과 주택 이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나, 사용 용도가 명확하지 아니한 지하실의 경우에는 주택과 주택 이외의 면적의 비율로 안분계산하여 구분하는 것임.

2. 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택 이외의 면적보다 주택면적이 큰 경우에는 주택의 증축 전ㆍ후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 그 부수토지에 대하여는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과하여야 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가

정제 정리

질의

주택과 주택 이외의 부분이 함께 있는 건물을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 어떻게 판정하는지.

회답

1. 주택 면적이 주택 이외 면적보다 크면 전체를 주택으로 봅니다. 건물은 임대 여부와 관계없이 사실상 사용하는 용도로 구분하고, 사실상 용도가 불분명하면 공부상 용도에 따릅니다. 사용용도가 명확하지 않은 지하실은 양쪽 면적 비율로 안분계산합니다.

2. 겸용주택의 주택부분을 증축하여 양도일 현재 주택 면적이 더 큰 경우, 증축 전후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세됩니다. 부수토지는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과해야 한다는 내용까지 원문에 제시되어 있습니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제154조제3항 (1세대1주택의 범위) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제89조제3호 (비과세 양도소득) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

원문이 참조한 다른 해석

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이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서일46014-10836 (2003.06.24 회신), "겸용주택 양도 시 전체가 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000057918/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000057918)
원 제목: 주택과 주택 이외의 부분이 같이 있는 건물 양도시 양도소득세 비과세여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10