5년 후 신축주택 양도 시 취득가액은 어떻게 정하나?

「조세특례제한법」상 신축주택을 취득한 날부터 5년이 지난 후 양도하는 경우다. 분양받은 아파트의 취득가액과 취득시기 판단도 함께 문제 되었다.

실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로 증빙서류에 의하여 획인 되는것을 말함.

1. 「조세특례제한법」 제99조 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것이며, 여기에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말합니다.

2. 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 당해 증빙서류에 의하여 양도 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다.

3. 상기 2.를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일을 취득일로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.

질의

감면대상 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도할 때 양도소득금액, 취득가액 및 취득시기의 산정방법.

회답

1. 「조세특례제한법」 제99조 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것이며, 여기에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말합니다.

2. 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 당해 증빙서류에 의하여 양도 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다.

3. 상기 2.를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일을 취득일로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-2660 (2007.10.04 회신), "5년 후 신축주택 양도 시 취득가액은 어떻게 정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000046035/