신축주택 양도 시 감면과 농특세는 어떻게 되나?

거주자가 정해진 기간에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 신축주택을 취득한 경우이다. 해당 주택을 취득일부터 5년 이내 또는 5년 경과 후 양도하는 상황을 전제로 한다.

감면요건을 충족한 신축주택은 그 취득일로부터 5년이내에 양도하는 경우 양도소득세를 감면하며, 감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임

1. 현행 「조세특례제한법」 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 규정에 의하여 거주자(주택건설사업자는 제외)가 2001.05.23.부터 2003.06.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득한 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것입니다.

질의

감면요건을 충족한 신축주택을 양도할 때 양도소득세 감면과 농어촌특별세 과세는 어떻게 되는지.

회답

1. 현행 「조세특례제한법」 제99조의 3에 따라 거주자(주택건설사업자는 제외)가 2001.05.23.부터 2003.06.30.까지 정해진 지역별 기간 중 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택을 취득일부터 5년 이내 양도하면 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다.

2. 5년이 경과된 후 양도하면 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 소득금액에서 차감합니다.

3. 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되며, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 고가주택은 감면대상에서 제외됩니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-2974 (2007.11.14 회신), "신축주택 양도 시 감면과 농특세는 어떻게 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000045981/