재건축 멸실 중 다른 주택의 비과세·중과는?

1세대 2주택 중 한 주택이 2005.12.31. 이전 관리처분인가를 받고 사실상 멸실됐다. 재개발 또는 재건축주택 완성 전후에 나머지 주택을 양도하는 상황이다.

주택재건축사업의 시행으로 2005. 12. 31. 이전에 관리처분 인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에는 당해 주택은 없는 것으로 보아 비과세여부 및 중과세율 적용등을 판단함.

1. 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005. 12. 31. 이전에 관리처분 인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것입니다.

2. 2007.1.1. 이후 양도 분부터 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 양도일 현재 소유하는 주택의 현황으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과세율을 적용하지 않는 것입니다.

질의

재건축으로 한 주택이 멸실된 경우 다른 주택의 비과세 및 중과세율 적용 여부.

회답

1. 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항에 해당하면 비과세된다. 고가주택은 제외한다. 완성일 이후 양도하면 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없다.

2. 2007.1.1. 이후 중과되는 1세대 2주택 이상 여부는 지역과 기준시가 요건 및 양도일 현재 소유 주택 현황으로 판정한다. 양도 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하면 중과세율을 적용하지 않는다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-3421 (2007.11.27 회신), "재건축 멸실 중 다른 주택의 비과세·중과는?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000044980/