건설임대주택 양도 시 비과세와 세율은?

거주자가 건설임대주택을 취득한 뒤 다른 주택도 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우이다. 양도 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우와 자본적 지출 등의 필요경비 인정 여부도 함께 문제 되었다.

1세대 1주택자가 당해 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적인 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있음

1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날로부터 1년이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용 받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우에는 이에 해당되지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

2. 1세대 2주택자가 그 2주택 중 1주택을 양도하는 경우로서 양도소득세 중과세율(50%)의 적용대상에 해당되지 아니하는 경우에도 당해 양도하는 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우 당해 주택에 대한 양도소득세의 세율은 50%가 적용되는 것입니다. 끝.

4. 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

질의

1세대 2주택자의 건설임대주택 양도 시 비과세 여부, 적용 세율 및 필요경비 인정 여부

회답

1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상이면 취득 후 3년 보유 여부와 관계없이 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다른 주택 취득으로 일시적 2주택이 된 경우에는 취득일부터 1년 이내 해당 건설임대주택을 양도하여야 하나, 이 질의는 이에 해당하지 않아 과세됩니다. 실지 양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외됩니다.

2. 중과세율 적용대상이 아니더라도 양도 주택의 보유기간이 1년 미만이면 세율은 50%입니다.

4. 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항의 자본적 지출액과 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한 비용은 실제 지출이 증빙되면 필요경비로 공제하나, 해당 여부는 사실판단할 사항입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2196 (<time datetime="2007-07-16">2007.07.16</time> 회신), "건설임대주택 양도 시 비과세와 세율은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000043137/