신축주택의 고가주택 기준과 취득일은 무엇인가?

거주자가 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지 최초 계약하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택에 관한 사안이다. 국민주택의 계약기간은 1999.12.31.까지이다.

1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택의 경우 고가주택 기준은 면적기준과 가액기준을 모두 충족하여야 하는 것임

거주자로서 주택건설업자와 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5.22.부터 1999.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 여기서 신축주택을 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것이며, “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것입니다.

1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택의 경우, 상기 2.의 감면이 배제되는 고가(고급)주택 기준은 「조세특례제한법」(법률 제6762호로 2002.12.11. 개정된 것) 부칙 제29조 제1항에 의거 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하여야 하는 것입니다.

「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

질의

신축주택 감면의 취득일과 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 및 고가주택 판정방법.

회답

1. 해당 신축주택을 취득일부터 5년 이내 양도하면 양도소득세의 100분의 100을 감면하고, 5년 경과 후 양도하면 최초 5년간의 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 차감합니다. 감면세액의 100분의 20은 농어촌특별세로 과세됩니다.

2. 취득일은 잔금청산일이며, 그때까지 완성되지 않았다면 완성일입니다. 5년간 발생한 양도소득금액은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항을 준용합니다.

3. 고가주택은 공동주택 전용면적 165㎡ 이상과 양도 당시 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원을 초과한다는 기준을 모두 충족해야 합니다.

4. 1세대 1주택 판정 시 해당 신축주택은 소유주택으로 보지 않습니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-677 (2005.05.03 회신), "신축주택의 고가주택 기준과 취득일은 무엇인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000039703/