등기 없이 재매매하면 미등기양도인가요?

부동산 매매대금을 청산한 취득자가 등기절차를 이행하지 않고 다시 양도하였다. 양도 과정에서 종전 매도자와 새로운 매수자 사이에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다.

매매대금을 청산하여 부동산을 취득한 자가 등기절차를 이행하지 아니하고 당해 부동산을 양도함에 있어서 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 미등기양도자산에 해당하는 것임

주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 주택의 신축 양도에 대한 사업성 여부는 그 거래의 목적이나 거래의 횟수, 규모, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 종합적으로 고려하여 사실 판단할 사항입니다.

부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득·수익·재산행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 국세기본법 제14조의 규정에 의하여 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 소득세 또는 양도소득세를 과세하는 것입니다.

매매대금을 청산하여 부동산을 취득한 자가 등기절차를 이행하지 아니하고 당해 부동산을 양도함에 있어서 종전 매도자와 새로운 매수자간에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 소득세법 제104조 제1항 제3호에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것이나, 귀 질의가 구체적으로 이에 해당하는 지에 대해서는 사실판단 사항입니다.

그리고 미등기양도자산에 대한 사업소득 또는 양도소득의 계산은 실거래가액으로 하는 것입니다.

질의

매매대금을 청산한 부동산을 등기하지 않고 새로운 매수자에게 양도한 경우의 소득 구분과 미등기양도자산 해당 여부.

회답

1. 주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호에 따라 건설업에 해당합니다. 사업성은 거래의 목적·횟수·규모·태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있는지를 종합적으로 고려하여 사실판단합니다.

2. 소득·수익·재산행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속자가 따로 있으면 국세기본법 제14조에 따라 사실상 귀속자를 납세의무자로 하여 소득세 또는 양도소득세를 과세합니다.

3. 매매대금을 청산하여 부동산을 취득한 자가 등기절차 없이 양도하면서 종전 매도자와 새로운 매수자 사이에 별도의 매매계약서를 작성했더라도 소득세법 제104조 제1항 제3호의 미등기양도자산에 해당합니다. 구체적인 해당 여부는 사실판단 사항입니다.

4. 미등기양도자산에 대한 사업소득 또는 양도소득은 실거래가액으로 계산합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-652 (2005.04.27 회신), "등기 없이 재매매하면 미등기양도인가요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036199/